営業経費率（OER）とは何ですか？
不動産では、営業費用率（OER）は、不動産によってもたらされる収入と比較した不動産の運営費用の測定値です。 資産の営業費用（減価償却費を除く）を総営業収益で割ることによって計算され、同様の資産の費用の比較に使用されます。 投資家は、特定の不動産の購入を妨げる可能性のある保守費用、営業利益、ユーティリティなどの危険信号を探す必要があります。
営業費用比率の範囲は、60％〜80％のレベルの間で最も理想的であり、低いほど良いです。
重要なポイント
- 営業費用比率は、投資家にとっての収益不動産の収益性の測定値であり、減価償却費を除くすべての営業費用を営業利益で割ることによって計算されます。 。
OERの式は次のとおりです。
。。。 OER =総収益総営業費用-減価償却
OERの計算方法
営業経費率
プロパティのOERを計算するには、営業費用を知る必要があります。 これらには、ビジネスを行うための通常の費用として発生するあらゆる種類の料金と費用が含まれます。 また、プロパティの減価償却費を計算する必要がありますが、これは使用する特定の会計方法によって異なります。
営業経費率から何がわかりますか？
何年にもわたってOERを計算することは、投資家が運用費用の特性の傾向に気付くのに役立ちます。 財産の費用が収入よりも高い割合で毎年増加する場合、OERも毎年増加します。 したがって、投資家は、資産をより長く保有するほど、より多くのお金を失う可能性があります。
マンションを所有する場合、投資家は、有効な賃貸収入、または潜在的な賃貸収入ではなく、潜在的な賃貸収入から空室および信用損失を差し引いて空室を把握する必要があります。 空室の管理は効率的な資産管理に含まれているため、OERに空室を含めると、運用費用のより正確な状況を把握し、どこで改善を行うことができるかを示します。 たとえば、管理が不十分な物件の空室率は高くなる可能性が高く、これはOERに反映されます。
財産管理料、ユーティリティ、ゴミの除去、メンテナンス、保険、修理、固定資産税およびその他の費用は、営業費用の比率に含まれています。 投資家がOERに考慮すべき追加の営業費用には、財産管理料、造園、弁護士費用、家主保険、および基本的な財産保険が含まれます。 これらの費用は、プロパティを毎日実行するのに役立ちます。 このため、ローンの支払い、資本の改善、個人資産は営業費用から除外されています。
通常、OERが低いということは、資産が効率的に管理されており、投資家にとってより収益性が高いこと、および資産の運用費用と運用費用が少ないことを意味します。 ビジネスがスケーラブルである場合、所有者は営業費用を大幅に増やすことなく各ユニットの家賃を増やすことができます。 さらに、OERは、公共料金が大幅に増加するなど、潜在的な問題が発生する可能性がある場所を示すことができるため、投資家は問題をより迅速に解決し、利益レベルを保護できます。
OERの使用方法の例
架空の例を考えてみましょう。投資家Aが多世帯マンションを所有しており、家賃が月額65, 000ドルになっています。 投資家はまた、彼の毎月の住宅ローンの支払い、税金、光熱費などを含む運営費に対して50, 000ドルを支払います。 また、この施設は今年85, 000ドル下落する見込みです。
したがって、年間OERは次のように計算できます。
。。。 （65, 000×12）= 66％
これは、営業費用がこの施設から発生する収益の約3分の2を消費することを意味します。
OERとキャップレートの違い
資本化率（またはキャップレート）は、商業用不動産の世界で使用され、不動産投資不動産で発生すると予想される収益率を示します。 多くの場合、「キャップレート」と呼ばれ、この測定値は、プロパティが生成すると予想される純利益に基づいて計算されます。 投資家の不動産市場への投資収益率を推定するために使用されます。
キャップレートは、プロパティがローンではなく現金で購入されると仮定した場合の1年間の期間のプロパティの利回りを単純に表します。 次の式で定義されます。
。。。 キャップレート=純営業利益÷現在の市場価値
投資不動産の収益性を測定するという点ではOERと似ていますが、OERは純利益ではなく総収益を使用し、分母に配置するという点で異なります。 OERは、不動産の市場価値も考慮していません。
OERの制限
不動産投資家にとってOERには2つの欠点があります。 第一に、（キャップレートと同様に）不動産の市場価値が含まれていないため、購入時または売却時の不動産の相対価値について投資家に通知しません。 これは、進行中の運用の効率性のみを意味します。 したがって、不動産投資を評価する際には、キャップレートなどと組み合わせて使用する必要があります。
第二に、減価償却はいくつかの異なる方法で計算できるため、減価償却を会計処理するより有利な方法を使用してOERをゲーム化できます。
