投資不動産とは？
投資不動産は、賃貸収入、不動産の将来の再販、またはその両方のいずれかを通じて投資の利益を得るために購入した不動産です。 資産は、個人投資家、投資家グループ、または企業が保有する場合があります。
投資不動産は、長期的な投資でも短期的な投資でもかまいません。 後者の場合、投資家は頻繁にフリッピングを行い、不動産を短期間に購入、改造、または改修し、利益を上げて売却します。
投資不動産という用語は、芸術、有価証券、土地、その他の収集品など、将来の評価のために投資家が購入する他の資産を表すためにも使用されます。
投資プロパティを理解する
投資不動産とは、主たる住居として使用されていないものです。 それらは、財産所有者の通常の事業の範囲外の何らかの形の収入（配当、利子、賃料、さらにはロイヤルティさえも）を生み出します。 そして、投資不動産の使用方法は、その価値に大きな影響を及ぼします。
投資不動産は収入を生み出し、主要な居住地ではありません。
投資家は、不動産の最良かつ最も収益性の高い使用を決定するために調査を実施することがあります。 これは多くの場合、プロパティの最高かつ最適な使用と呼ばれます。 たとえば、商業用と住宅用の両方で投資不動産がゾーニングされている場合、投資家は、潜在的な収益率が最も高いかどうかを確認するまで、両方の長所と短所を比較検討します。 彼はその方法でプロパティを利用します。
投資不動産は多くの場合、セカンドホームと呼ばれます。 しかし、この2つは必ずしも同じことを意味するわけではありません。 たとえば、家族がコテージまたは他の休暇用不動産を購入して自分で使用したり、市内の主要な家を持つ人が週末の隠れ家として国内の2番目の不動産を購入したりする場合があります。 これらの場合、2番目のプロパティは個人用であり、収入プロパティではありません。
投資不動産の種類
住宅：賃貸住宅は、投資家が収入を補う一般的な方法です。 住宅用不動産を購入してテナントに賃貸する投資家は、毎月の賃貸料を徴収できます。 これらは、一戸建て住宅、マンション、アパート、タウンホーム、またはその他のタイプの住宅構造です。
商業：収入を生み出す不動産は、必ずしも住宅である必要はありません。 一部の投資家、特に企業は、特にビジネス目的で使用される商業用不動産を購入します。 これらのプロパティのメンテナンスと改善は高くなる可能性がありますが、これらのコストは大きなリターンによって相殺される可能性があります。 これは、これらのプロパティのこれらのリースがより高い家賃を要求することが多いためです。 これらの建物は、商業所有のアパートまたは小売店の場所です。
混合使用：混合使用プロパティは、商業目的と住宅目的の両方で同時に使用できます。 たとえば、建物のメインフロアには、コンビニエンスストア、バー、レストランなどの小売店があり、構造の上部には住宅があります。
重要なポイント
- 投資不動産は、賃貸収入、不動産の将来の転売、またはその両方を通じて利益を得るために購入されます。不動産は、短期または長期の投資機会を表すことができます。 投資不動産は一次住宅や二次住宅ではないため、投資家が資金を確保するのが難しくなります。 投資不動産の売却は報告する必要があり、キャピタルゲインが発生する可能性があり、投資家に税務上の影響を与える可能性があります。
投資不動産の資金調達
プライマリーレジデンスのローンを確保する借り手は、FHAローン、VAローン、従来のローンを含む一連のファイナンスオプションを利用できますが、投資不動産のファイナンスを調達することはより困難です。
保険会社は投資不動産に抵当保険を提供していないため、借り手は投資不動産の銀行融資を確保するために少なくとも20％を引き下げる必要があります。
銀行はまた、投資家の住宅ローンの借り手を承認する前に、良好な信用スコアと比較的低いローン対価値の比率を主張します。 一部の貸し手はまた、借り手が投資不動産の少なくとも6か月分の費用を賄うために十分な貯金を持つことを要求し、それによって住宅ローンおよびその他の義務が最新に保たれるようにします。
税務上の影響
投資家が投資不動産から家賃を徴収する場合、内国歳入庁（IRS）は彼に家賃を収入として報告することを要求しますが、代理店はこの金額から関連費用を差し引くことも許可しています。 たとえば、家主が1年間で家賃100, 000ドルを徴収し、修理、芝生のメンテナンス、および関連費用で20, 000ドルを支払う場合、彼は80, 000ドルの差額を自営業収入として報告します。
個人が元の購入価格を超えて投資不動産を販売する場合、キャピタルゲインがあります。これはIRSに報告する必要があります。 2019年現在、少なくとも1年間保有されている資産のキャピタルゲインは長期ゲインと見なされ、15％で課税されます。 これらの場合、率は20％です。
対照的に、納税者が主たる住居を売却する場合、個人で申告する場合は250, 000ドルを超え、結婚して共同で申告する場合は500, 000ドルを超えるキャピタルゲインを報告するだけです。 投資不動産のキャピタルゲインは、その販売価格からその購入価格から主要な改善点を差し引いたものです。
たとえば、投資家が100, 000ドルで不動産を購入し、新しい配管の設置に20, 000ドルを費やすと想像してください。 数年後、彼は20万ドルで不動産を売却しました。 彼の初期投資と資本修理を差し引いた後、彼の利益は80, 000ドルです。
