資産の購入と所有は、めったに簡単でも簡単でもありません。 問題のプロパティが遠く離れた場所にある場合、課題は増えます。 それにもかかわらず、不動産が高価な地域に住んでいる場合、州外の不動産に投資することは魅力的に思えるかもしれません。 また、あなたが住んでいる場所にすでに財産を所有していて、所有物を多様化したい場合にも魅力的に見えるかもしれません。 または、別荘を所有することもできます。 ただし、申し出を行う前に、これらの問題を慎重に検討してください。
州外資産への投資
購入する理由
人々が家から遠く離れた場所で不動産を購入することを検討するように導く要因の1つは、別の州ではより手頃な価格の不動産であることです。 おそらく、あなたはサンフランシスコやニューヨーク市のような、財産費が非常に高い地域に住んでいるでしょう。 あなたが住んでいる場所を買う余裕がない場合、またはそうするためにあなたのお金の大部分を不動産に投資する必要がある場合（あなたはむしろそうしない）、あなたは市場のファンダメンタルズを見る他の都市を見たいかもしれません健全ですが、不動産コストは大幅に低くなります。
落ち込んだ地域に住んでいるが、仕事や個人的な理由で引っ越したくない人は、故郷で賃貸し、経済がより強い不動産に投資する方が良いかもしれません。 たとえば、2008年のサブプライムメルトダウン中に差し押さえ率が最も高いラスベガスに住んでいた場合、ノースカロライナ州シャーロットなど、販売価格の中央値が比較的安定した市場で不動産を購入したいと思うかもしれません。
おそらく、人々が州外の不動産に投資することを決定する主な理由は、投資収益率（ROI）が自宅よりも優れている可能性があるためです。 購入価格、上昇率、住宅ローン費用（ある場合）、税金、住宅規制、賃貸市場の状況などはすべて、別の州でより有利になる可能性があり、不動産の潜在的なROIに寄与する要因です。
考慮すべき課題
州外に投資する場合、州外の不動産市場と、都市レベルと近隣レベルの両方での地元の経済状況に慣れていないことを克服する必要があります。 あなたは、あなたが住んでいる市場についてあなたが持っている遠い市場についての親密で日々の知識を持っているわけではありません。 あなたは最高の近所の、あるいは最悪の近所についての深い理解を持っていません。 口コミ、研究、直感、採用する専門家の意見に頼らなければなりません。
住んでいない場所での財産所有権と財産税に関するすべての法律と規制を理解することも、もう1つの大きな課題です。 現地の条例や条例のすべての行を読んでも、紙に書かれていることと実際に何が起こるかは、必ずしも一致しません。 地元の彫像を真に理解するためには、その地域の所有者と話をすることが重要です。
投資計画を成功させるためには、その地域の良い連絡先が必要になりますが、遠く離れた都市を扱うときは、不動産業者、不動産マネージャー、便利屋などの質の高い専門家を一から探すことになります。あなたの成功または失敗への鍵。
州外の購入
多くの州外投資家の成功の秘secretは、優れた不動産管理会社を見つけて雇うことです。 欠員の補充、家賃の徴収、修理、緊急事態への対応に必要です。 あなたがその地域に住んでいたなら、あなたは自分で財産を管理することを選ぶかもしれませんが、遠くに住んでいるなら、プロの財産管理はあなたの投資を保護するためにあなたが単に負担しなければならない追加費用です。 経験豊富な建設業者および不動産管理者のRusty Meadorがアドバイスするように、「どんなに良い不動産取引を見つけても、うまく管理できる能力と同じくらい良いだけです」。
給与計算の不動産管理会社であっても、管理者やテナントがあなたに現実と一致することを確認するために、時折不動産を訪問する必要があることに注意してください。 これは、追加の時間と費用を考慮する必要があります。
また、賃貸不動産、特に州外の賃貸不動産を購入する場合、貸し手は所有者よりもリスクの高い借り手とみなすため、住宅所有者の保険料率が高くなり、住宅ローンの金利が高くなり、頭金の支払い要件が高くなります。 また、賃貸物件を所有し、複数の州で収入を得ることにより、税務状況を複雑にします。 あなたは税務当局の優雅さを保つために所得税の専門家を雇う必要があるかもしれません。
これらすべての要因を考慮すると、所有者であることや自宅で投資不動産を購入することは、はるかにシンプルで安価な提案であることがわかります。
州外で購入する前に
州外での購入を引き続き検討している場合は、これらの追加の警告に注意してください。
目に見えない光景を購入しないでください。 プロパティは、あなたが思っている通りではないかもしれません。 不動産に関するオンライン情報は古くなっている可能性があり、地元の不動産業者やあなたの最善の利益を求めていない不動産所有者があなたに嘘をつくかもしれません。 あなたが無意識のうちに健康および/または安全法に違反する迷惑財産の所有者になった場合、修正に時間がかかり、費用がかかる多数のコード違反が発生する可能性があります。 物件が十分に長い間空いている場合、メンテナンスの問題が発生する可能性があり、そのため、市はそれを安全上の危険と見なし、ブルドーザーであるとみなすような破損を引き起こします。 解体法案のフックに巻き込まれることさえあります。
一部の不動産投資家は、ナンキンムシ、シロアリ、ゴキブリ、ネズミ、または他の害虫が彼らの没落であると発見しました。 施設を直接訪問してこれらの問題をチェックする専門的な検査を行わなければ、居住できない施設の所有者になる可能性があります。 レンタル保護局のスコット・パクストンは、ナンキンムシの苦情がますます一般的になり、この問題を取り除くのに非常に費用がかかる可能性があることをアドバイスしています。
不在地主にとって、質の高いテナントを見つけることは非常に重要です。 テナントの行動や不動産の扱いに注意を払うためにそこにいるわけではありません。また、家賃が期限を過ぎている場合に支払いを要求することもありません。 一流の不動産管理会社を雇うことに加えて、あなたやあなたの管理会社が頭痛の種にならないテナントを持ちたいと考えています。
さらに、その場所を直接訪問することで、弁護士、不動産業者、貸し手などの住宅購入プロセスを支援する専門家との交流を深めることができます。 あなたが訪問している間、さまざまな貸し手と会い、地元で利用可能なさまざまな住宅ローンの種類と金利を調べてください。 また、住宅ローンの事前承認を取得することも有益です。これにより、州外の夢の家を見つけてから取引を完了するまでの時間が短縮されます。
最後に、不動産を一度も所有したことがない場合、最初の不動産を州外で購入することは非常に危険です。 所有権について何冊の本を読んだとしても、実生活での経験に代わるものはありません。 所有権の経験がなく、毎日のように不動産に住んでいることに由来する直接的な知識がなければ、重要な保守上の考慮事項を見逃す可能性があります。
州外の選択肢
また、住みたくない場合でも、自分が住んでいる場所で不動産を購入することを再検討することもできます。 買うことができる唯一の場所、250平方フィートのコンドミニアムに住むことに興味がないので、あなたはサンフランシスコで賃貸しているのかもしれません。 しかし、あなたは賃貸マンションとしてそのコンドミニアムを所有したいと思いますか？ 自宅近くの場所を購入して所有する方が簡単です。 費用がかかるか、収益性が低くなる可能性がありますが、面倒な手間をかけるだけの追加費用やROIの低下が見られる場合があります。
動作させる方法
気候、人口統計学、財産年齢など、あなたが住んでいる地域といくつかの類似点がある地域で購入して、あなたが何を扱っているのかをある程度理解してください。 1960年代にカリフォルニアの郊外に住んでいた場合、ボストンにある120年前の不動産を購入しないでください。
リスクの高い物件を購入しないでください。 投資家向け販売会社Investor Nationの創設パートナーであるRyan L. Hinricher氏は、主に所有者が居住する地域で購入して、経済的リスクの低いテナントを誘致します。 高品質のプロパティは「通常、メンテナンスと維持費が少なくなります。これらのプロパティは、通常、モダンなレイアウトと十分な数のベッドルームとバスルームがあるため、より早くレンタルできます」と彼は指摘します。
最後に、先に述べたように、あなたを助け、時には自分の財産を訪問するために、素晴らしい専門家のネットワークを構築することが重要です。
ボトムライン
州外の資産への投資は、リスクの高い命題であり、大きなコミットメントです。 それを行う前に、あなたが何を始めているのかを本当に理解し、関連するすべての課題に対処する準備ができていることを確認してください。
