住宅の売買を試みたことのある人なら誰でも、不動産の公正市場価値、またはFMVについて多くのことを聞いたことがあるでしょう。 同様に、財産に税金を支払うか、財産に基づく控除をしなければならない人は、FMVを見つける必要があります。 ちなみに、これは投資不動産市場でも一般的な用語です。 残念ながら、不動産の市場価値を決定する簡単な方法や普遍的な方法はありません。 ただし、ほぼすべての市場評価は、不動産評価と最近の比較可能な売上という2つの要因に帰着します。
市場価値の経済学
市場経済におけるすべての財の価値は、発見プロセスから生じます。 生産者と再販業者は仮想的な価値を提案し、同様の評価を持つ買い手を見つけることを望んでいます。 一方、消費者は商品の価値の変化する解釈に基づいて価格を上げたり下げたりします。 このプロセスは不完全であり、常に変化しています。
不動産の場合、これは買い手がそのために取引しているお金よりも資産を高く評価しなければならないことを意味します。 同時に、売り手は提供されたお金よりも少ない資産を評価する必要があります。
評価と比較可能な売上
評価は単に価値に関する専門的な意見です。 住宅販売中、住宅ローンを行う銀行は通常、特定の日付における不動産の価値について意見を述べるために鑑定人を選択します。 「市場データ」アプローチとしても知られる同等の販売は、市場価値に到達する最も一般的な方法です。 ここでは、同様の身長の不動産の最近の販売が審査のために見直されます。
IRS Publication 561
不動産の公正市場価値を管理する税法の出版物はIRS出版物561です。この出版物は、車、ボート、コレクション、古着、有価証券、特許、年金など、あらゆる種類の資産評価を扱っていますが、不動産市場価値を決定するためのセクションを用意していません。
出版物561は、適切な評価のために「専門の鑑定士による詳細な鑑定が必要である」と明示的に述べています。 評価者は、3つのアプローチを受け入れ可能とみなします。比較可能な販売アプローチ、収益の資本化アプローチ、または代替費用の新しい方法です。
