通常、ほとんどの人はホームエクイティを知っていると想定されていますが、多くの人は依然としてこのトピックについて混乱しています。 また、特に住宅ローンの借り換えを検討している場合、または住宅に対してお金を借りたい場合は、理解することが重要なトピックです。
ホームエクイティの価値は、あなたのホームの現在の市場価値と、それに対して登録されている負債の合計（主に、ただし排他的ではありませんが、主な住宅ローン）の合計です。
簡単に言えば、ホームエクイティは、あなたの家の所有権の価値です。
どのくらいのホームエクイティローンを取得できますか？
ホームエクイティローンを通じて借り手が利用できるクレジットは、所有するエクイティの量によって異なります。これは、住宅の現在価値から住宅ローンの未払い残高を差し引いたものです。 あなたの家が250, 000ドルの価値があり、あなたが住宅ローンで150, 000ドルを借りている場合、あなたは100, 000ドルのホームエクイティを持っています。
ただし、ご自身のホームエクイティの全額を借りることができる貸し手はほとんどいません。 通常、貸し手は、貸し手、クレジット、および収入に応じて、利用可能な株式の最大75％〜90％を借りることができます。 したがって、前述の例では、最大80, 000〜90, 000ドルのホームエクイティの与信枠を取得できます。
さらにいくつかの要因を考慮した別の例を示します。 あなたがあなたの家で30年の住宅ローンに5年いると仮定します。 最近の評価または評価により、現在の家の市場価値は250, 000ドルになりますが、元の200, 000ドルのローンにはまだ195, 000ドルが残っています。 （初期の住宅ローンの支払いのほとんどすべてが利息の返済に使用されます、覚えておいてください）。
家に関連する他の義務がない場合、55, 000ドルのホームエクイティ、または250, 000ドルの現在の市場価値から195, 000ドルの負債を差し引いたものがあります。 また、ホームエクイティを市場価値で割って、ホームエクイティの割合を決定することもできます。 この場合、ホームエクイティの割合は22％、つまり55, 000ドル÷250, 000ドル=.22です。
さて、あなたの住宅ローンに加えて、あなたは40, 000ドルのホームエクイティローンも借りたとしましょう。 プロパティの合計負債額は、195, 000ドルではなく235, 000ドルです。 これにより、総資本がわずか15, 000ドルに変わり、ホームエクイティの割合が6％に下がります。
LTVは、別のローンを借りたり、借り換えをしたりする際に、貸し手にとって非常に重要な数字です。
ローンツーバリュー
あなたの家の公平さを表現するもう一つの方法は、ローン・トゥ・バリュー（LTV）式を使用することです。 これは、残りのローン残高を現在の市場価値で割ることによって計算されます。 前と同じ初期例を使用すると、LTVは78％です。 （はい、それは22％のホームエクイティの割合の裏返しです。）ホームエクイティローンを投げると、84％に上昇します。
貸し手は、レバレッジが過剰になる可能性があることを示唆しているため、高LTVが好きではありません。 LTVとホームエクイティの両方の価値は、住宅の市場価値が変化すると変動します。 たとえば、2007〜2008年のサブプライム住宅ローンのメルトダウン中に、想定されるホームエクイティの数百万ドルが一掃されました。
