米国の歴史の大部分、または少なくとも信頼できる情報が遡ると、住宅価格は経済のインフレ率をわずかに上回っただけです。 グレートモデレーションとして知られる1990年から2006年の期間にのみ、住宅のリターンは株式市場のリターンに匹敵しました。 株式市場は一貫して住宅市場よりも多くのブームとバストを生み出していますが、全体的なリターンも同様に優れています。
株式と不動産価格の相対的なパフォーマンスを比較して得られた結果は、調査した期間によって異なります。 21世紀だけからの収益を調べることは、20世紀のほとんどまたはすべてを含む収益とは大きく異なります。
歴史的証拠
米国の不動産の価値に関する信頼できるデータは、1920年代以前は比較的不透明です。 Case-Shiller Housing Indexによると、1928年から2013年の間に住宅の平均年率収益率は3.7％増加しました。同時に、株式は年率9.5％で戻りました。
同じ84年間のダウ・ジョーンズ工業平均（DJIA）のインフレ調整後の上昇は、年間1.6％でした。 時間が経つにつれて悪化し、その差は株式市場の5倍のパフォーマンスをもたらしました。
ただし、84年の投資期間を持つ投資家はあまりいません。 別の期間をとります：1975年から2013年までの38年間。1975年の平均住宅（連邦住宅金融庁（FHFA）の住宅価格指数で追跡）への100ドルの投資は、2013年までに約500ドルに成長しました。その時間枠でのS&P 500への同様の100ドルの投資は、約1, 600ドルに成長したでしょう。
リンゴとオレンジ
株価と住宅価格はどちらも資産の市場価値を反映していますが、住宅と株式を市場リターンのみで比較するべきではありません。
株式は、上場企業の所有権を表しています。 それらは、有形の物理的資産ではなく、価値の貯蔵と流動的なセキュリティ手段以外のユーティリティを提供しません。 株式市場全体が時間の経過とともに名目値ではなく実質値で上昇すると信じる理由はいくつかありますが、単一の株が永久に成長するだろうと信じる理由はほとんどありません。
不動産は株式とは異なります。 一部の人々は不動産価格を推測していますが、商業用および住宅用不動産は具体的な機能を果たしています。 人々は家やマンションに住んでいます。 企業は商業用不動産から運営されています。 物理的性質はそれ自体で価値があります。
これにより、2つの矛盾する現象が発生します。 一方で、既存の不動産構造は、摩耗、破裂、および減価償却により、時間とともに自然に価値を失うはずです。 変更されていない家には、時間の経過とともに価値が高まる理由はありません。 床、天井、電化製品、断熱材のすべてが古くなり、価値が低下します。
一方、2015年に建設された平均的な家屋は、1915年に建設された平均的な家屋よりも間違いなく優れていました。
アドバイザーの洞察
ダグ・キンゼイ、CFP®、AIFA®、CIMA®
Artifex Financial Group、 オハイオ州デイトン
1968年から2009年にかけて、既存の住宅の平均評価率は年間5.4％増加しました。 一方、S&P 500は平均で8.2％のリターンを達成しました。 小型株は年間平均11.5％です。 インフレ率は約4.5％でした。 不動産投資がインフレーション以上に大きくなるとは考えていません。
しかし、数字はパフォーマンス全体を物語っていません。 また、税制上の利点、収益率、および不動産投資が大幅なレバレッジを可能にすることが多いという事実に注意する必要があります（たとえば、住宅購入の資金を調達して、自分のお金の20％以内に抑えることができます） 。 もちろん、不動産を直接購入する場合は、時間を考慮に入れて、財産と保守および修理費用を管理する必要もあります。 収益率の比較には、これらすべての要素を含める必要があります。
