反転と賃貸収入のプロパティ：概要
反転または購入と保有が最良の不動産投資戦略であるかどうかの質問には、1つの正しい答えがありません。 むしろ、ある方法を別の方法よりも選択するという決定は、投資家の全体的な投資目標を考慮した明示的な戦略計画の一部であるべきです。 考慮事項には、既存の市場が提示する機会も含まれます。
不動産に投資する理由
住宅用不動産の所有権は、以下の多くの理由により、個人投資家から益々増加しています。
- 不動産は、株式や債券よりも予測可能なリターンを提供します。賃貸料と投資のキャッシュフローは通常、少なくともインフレ率と同じくらい上昇するため、不動産はインフレヘッジを提供します。株式および債券市場の見通しの見通し、または投資家が株式、債券、およびその他の資産の長期リターンが不十分であると予想する場合不動産投資で作成された株式は、他の投資機会に融資するための優れた基盤を提供します。 投資する資本を得るために借りる（つまり、マージンで株式を購入する）代わりに、投資家は他のプロジェクトの資金を調達するために彼らの資本に対して借りることができます。 不動産投資に対する借入の相対的な容易さは、住宅ローンの利子の控除可能性と相まって、このオプションを、追加の金融リスクを引き受けて快適な投資家にとって他の機会に融資するための安価な方法にします。所有者にとって、住宅用不動産は家として、または他の目的で使用することもできます（明らかに、同時にではありません）。
市場要因の影響
フリップまたはホールドの決定の意味を概説するには、各戦略に固有の問題を理解する必要があります。 株式や債券と比較すると、不動産は比較的非効率的な市場であり、取引量が少なく、不動産や市場のデータがあまり透明ではないことが多いのが特徴です。 不動産の機会を見つけることの難しさは、市場の非流動性と相まって、株式取引や債券取引よりも不動産取引の実行が難しく、コストがかかります。
プラス面では、不動産価値の変動はよりゆっくり発生します。 住宅用不動産は、継続的な取引ではなく鑑定法によって評価されます。その結果、投資収益は、株式および債券の収益よりも予測可能であり、変動が少なくなります。 不動産の需要は、地元の人口、雇用、一般経済の成長などの長期的な経済動向の影響を受けるため、不動産は高値および低値および取引量の期間を延長しています。
長期的に上昇傾向にある不動産市場は、需要が増加し、投資家が「太陽が輝いている間に干し草を作る」期間が特徴です。一方、ダウン市場は限られた取引を示す傾向があり、投資家は市場が復活して再び実現できるまで紙の損失を被ります利益。
全体的な投資戦略で不動産投資の比較的高いコストを実証するには、株式への200, 000ドルの投資と不動産への平等な投資の違いを比較します。 大規模な株式エクスポージャーを取得する場合、投資家は投資の一部をすぐに利益のために売却し、残高をドルコスト平均に保持しながら、将来の潜在的な利益を待つか、その業界または企業で長期的なポジションを取ることができます。 20万ドルの不動産のポジションは、1つの一戸建て住宅から2、3の小さな不動産まで何でもかまいません。
不動産投資信託（REIT）などの証券化された不動産投資を除き、居住用不動産の問題の1つは、簡単に再分割できないことです。 株式などの他の種類の投資では、投資家が特定のエクスポージャーに不満を抱いている場合、デリバティブまたは投資の一部を売却することでエクスポージャーを「レイオフ」できます。 不動産の場合、投資家が単独所有権を持っている場合、エクスポージャーを減らす唯一の実用的な方法は、不動産のパートナーシップ持分を売却することです。これは、管理、法律、および管理の問題につながる可能性があります。
反転の長所と短所
不動産投資を反転することの最も明らかな利点は、すぐに利益を実現し、可能な限り少ない時間で資本を拘束できることです。 また、1日の半ばに回ることができる株式市場とは異なり、不動産市場はより簡単に予測され、投資家に資産の反転を補償する長期間を作り出すことができます。 この意味で、資産のフリッピングは、最小限の時間で資本をリスクにさらすことを目的としており、不動産保有に固有の管理およびリースのリスクがないため、より安全な投資戦略と考えることができます。
不動産投資の購入/販売アプローチでは、2つの主要なタイプのプロパティを使用できます。 1つ目は、財政難に陥っているため、現在の市場価格を下回る価格で購入できる家やアパートです。 2つ目はフィクサーアッパーであり、構造、設計の問題、または条件の問題があるプロパティであり、克服して価値を生み出すことができます。
不良資産に焦点を当てる投資家は、資産を管理または維持することができなくなった住宅所有者を特定するか、過剰になり、デフォルトに陥るリスクのある不動産を見つけることによって、そのようにします。 一方、フィクサーを好む人は、住宅所有者にとってより効果的であるように、またはアパートテナントにとってより効率的になるように、プロパティを改造または強化します。
この戦術を使用して、フィクサーの買い手は、高い投資収益を生み出すために低価格で不動産を購入するのではなく、投資された資本に依存して価値を高めています。 もちろん、プロパティを切り替える際にこれらの2つの戦略を組み合わせることも可能であり、多くの投資家はそれを行います。
ただし、プロパティを切り替えると、長期投資に直面しないコストと税の問題が発生する可能性があります。 フリッピングにかかる費用は多額の資金を必要とし、キャッシュフローの問題につながります。 取引コストはバイサイドとセルサイドの両方で非常に高いため、利益に大きく影響します。 プロパティの迅速な転換（および成功したフリップ取引では速度がすべてです）は、特に長期的なキャピタルゲイン税規則を利用するには速すぎる場合は、税法案を後押しできる収入の変動を引き起こす可能性があります。
また、これらの機会を見つけることは、長期間にわたって一貫して困難になる可能性があります。 ほとんどの投資家にとって、物件の反転は長期投資計画というよりも戦術的な戦略と考えるべきです。
開催の長所と短所
不動産を購入して保有することは、大きな富を蓄えるためのレシピであることはよく知られている事実です。 米国および海外の「古いお金」のほとんどは、土地所有を通じて蓄積されました。 物価の下落期間にもかかわらず、土地の供給は限られているため、長期的には土地の価値はほぼ常に回復しています。
しかし、長期的な不動産の所有には、株式や債券の投資家が決して争う必要のない無数の管理および法的問題が伴います。 不動産の所有権は、多くの投資家のスキルセットの範囲外の管理集約型の努力です。
株式投資家は、特定の市場、特定の企業、経営戦略を実行する能力を分析するスキルを持っている必要があります。 長期の不動産投資家は同じスキルを必要としますが、彼または彼女の財産のためにそれらのビジネス戦略を作成し、実行する追加の責任があります。
多くの投資家、特に初めての賃貸不動産の所有者は、家主になることに伴う責任に対処する準備ができていないか、設備が整っていません。 質の高いテナントを見つけてニーズに対応するプロセスは、資産のメンテナンスと維持に対処するのはストレスがかかり、時間のかかる仕事ですが、投資の継続的なキャッシュフローを確保するには、資産管理の成功が必要です。
長期的な不動産所有に固有のリスクは大きいが、軽減された場合、投資家はそれらを引き受けて十分に補償される。 不動産の売買の取引リスク、資産の幸福に対するリスク、テナントの発見とサービスのリスクを含むこれらのリスクのほとんどは、非体系的リスク、または適切な数であれば分散できる投資リスクとみなされます投資の十分な細工されたポートフォリオで購入されています。 ほとんどの投資家にとっての問題は、不動産が資本集約的であることです。 これらのリスクを軽減するのに十分な資産を購入するために必要な量は、その手段または能力の範囲外です。
戦略の選択
プロパティを反転するか長期保持するのが最も適切な戦略であるかを判断するには、いくつかの重要な質問に答える必要があります。 投資家は、資本配分が永続的か一時的か、および全体的な投資戦略の中核部分か、リターンを高める手段かを決定する必要があります。 また、投資ポートフォリオのこの部分に適切なリスクとリターンの比率、および投資家がいずれかのタイプの投資に伴う管理責任を引き受けるための適切な許容範囲とスキルを持っているかどうかを判断する必要があります。
多様なポートフォリオを購入するために資本を利用できない場合、将来の投資家は、個人所有のリスクや住宅所有者であろうと賃借人であろうと、不動産に対する潜在的な需要不足を含む非体系的なリスクを負う準備をしなければなりません。 投資家は、売買戦略を採用することを決定する際に、不良な販売物件やフィクサーアッパーを発見するスキルを持っているかどうかも判断する必要があります。 この取引戦略では、特定の投資期間内に資本を十分な回数回転させて、仲介、資金調達、および閉鎖手数料を含む買い側と売り側の両方の取引コストを克服できるかどうかを判断することが重要です。
ボトムライン
問題の2つの戦略の選択は、特定の財務状況と投資目標に依存しますが、一般的に投資ポートフォリオ全体の中核部分として不動産を使用している人には、長期保有戦略がより適切です。 プロパティを反転することは、不動産が補助的手段またはリターン強化策として使用される場合により適切です。
富を蓄積し、不動産投資から収入を得ることを希望する投資家は、ポートフォリオに組み込まれた株式を使用して他の投資機会に資金を提供し、最終的には不動産を売却する可能性がある不動産を長期にわたって保有することを検討する必要があります 不動産のフリッピングは、株式および債券市場の見通しが低い期間、または現在の市場が許す限り短期的なキャピタルゲインを実現したい投資家に最適な戦術です。
