金融危機+ 10：現在の住宅価格はどこですか？

リーマン・ブラザーズの崩壊とその後の金融危機から10年が経ち、経済は繁栄しているようです。 株式市場は、大幅に修正することなく、3, 453日（ほぼ9年半）を経て、現代史上最長のブルラン記録を樹立しました。 今年の初めに、米国の失業率は3.8％に低下し、18年ぶりの低水準となりました。

住宅は、大不況をもたらした危機の中心でした。 しかし、今では、不動産市場も大部分が熱くなっています。価格が上昇し、在庫が減少し、融資基準が緩和され、より多くの人々が住宅ローンを取得できるようになりました。 最近のFICO Researchのブログ投稿によると、「新たに生まれた住宅ローンの周辺で最初に見られる明確な傾向は、大不況から遠ざかるにつれて、引受基準が緩和されたようで、消費者のより広い部分が住宅ローンを獲得していることです。 」

住宅危機101

それでも、それは住宅にとって10年でした。 危機の引き金になった粗末な融資慣行を思い出してください。崩壊への準備段階の住宅過剰は、貸し手が、個人が明確に返済できなかったとしても、点線で署名しようとする実質的に誰にでもローンを発行する動機を与えました余剰在庫を埋めるために。 収入も仕事も資産もない 借り手に発行されたNINJAローンはramp延しており、広く発行された2/28サブプライムレート調整可能住宅ローン（ARM）が借り手に失敗をもたらしました。 これらのローンは、最初の2年間、借り手に市場の「ティーザー」レートを与え、その後、利子はより高いレートに跳ね上がり、しばしば支払いが手に負えなくなる。

2006年の第1四半期から2012年まで、これらのサブプライムARM住宅ローンは、抵当銀行協会の次のチャートに示すように、固定プライム、プライムARM、サブプライムの固定およびFHAローンよりもはるかに高い差し押さえ開始率を示しました。 サブプライムARMは、同時期に最高の延滞率も示しました。

これらのローンからの債務は、銀行、ヘッジファンド、保険会社、年金基金、さらには裕福な個人にさえ販売された、モーゲージ担保証券を含む投資可能な製品に再パッケージ化されました。 借り手がローンの債務不履行を始めたとき、それは住宅ローン担保証券を売買する金融機関（または個人）にとって悲惨なものでした。 放射性降下物は、金融業界全体をひっくり返した。 株式市場は暴落し、銀行は破綻し、住宅価格は暴落し、何百万人もの人々が仕事を失い、退職貯蓄と家の大きな障害となった。

今日の住宅価格

不動産データ会社CoreLogicの特別レポートによると、全国住宅価格指数は2006年4月にピークに達し、2011年3月に最低値に達し、景気後退が正式に終了してから約2年後に2017年10月にピークに戻りました。 ネバダ州は、住宅価格の60％の下落で、不況の間に最大の下落を見ました。 次のCoreLogicのグラフに示すように、アリゾナ州とフロリダ州はそれぞれ51％と50％遅れており、選択した州で最大と最小の山から谷へのドロップを示しています。

CoreLogicのチーフエコノミスト、フランクノサフトは、次のように述べています。 「需要の拡大と供給の低下、そして活況を呈する雇用市場は、最も打撃を受けた住宅市場の一部に住宅価格の上昇をもたらしました。 それでも、多くはまだプリクラッシュレベルに戻っていません。」

多くの州が危機前の価値に回復しましたが、すべてが良いニュースというわけではありません。 危機以来の厳格な貸付基準により、住宅ローンの取得が困難になり、業界の一部は、危機以前のピークをはるかに超える厳しい在庫と価格に貢献したと考えています。

高い価格、厳格な貸付基準、全額現金購入者との競争に直面して、多くの住宅購入者は現在、借りるしかありません。 都市研究所によると、サンフランシスコを含む一部の大都市圏では、住宅を購入する余裕があるのは居住者の25％だけです。 実際、不動産ウェブサイトZillowによると、2006年から2016年の間に、米国の50の大都市の賃借人の割合が増加しました。 今日、賃借する人口の割合は1965年以来の最高レベルです。

「私たちは本当に二日酔いの段階にあります」と、不動産評価およびコンサルティング会社のMiller SamuelのCEO、Jonathan Miller氏は述べています。 「価格が上昇しているからといって、回復したわけではありません。 まだ歪んでおり、それは信用状態のためです。」

手頃な価格は市場に依存

2006年4月に住宅市場がピークに達したとき、米国で最も人口の多い大都市圏の3分の2近くが過大評価され、わずか1％を占める5つの大都市圏のみが過小評価されたと見なされました。 2011年3月、市場は底を打ち、27の市場（最も人口の多い大都市圏の7％）だけが過大評価されたと見なされました。 現在（2017年12月、利用可能な最新データ）、米国で最も人口の多い大都市圏は、過小評価され、過大評価され、価値のある市場間でほぼ均等に分割されています。 CoreLogicによると、可処分所得などの現地市場の基礎に支えられたレベルです。

	過大評価	バリュー	過小評価
1月'00：開始	6％	87％	7％
2006年11月：ピーク	67％	32％	1％
11年3月：トラウフ	7％	42％	52％
12月17日：現在	33％	35％	32％