DownREITとは
DownREITは、不動産の取得と管理を目的とした、不動産所有者と不動産投資信託（REIT）の共同の取り組みです。
重要なポイント
- DownREITは、REITと不動産所有者の間のパートナーシップ契約であり、高く評価された不動産の売却に税金を繰り延べることができます。DownREITには2つのタイプがあります。 最初のタイプはREITからの資本拠出がないことに限定されますが、2番目のタイプはREITによる重要な資本拠出を含みます。
DownREITを理解する
DownREITは、不動産所有者と（REIT）の間のパートナーシップ契約を含み、不動産所有者が高く評価された不動産の売却に対するキャピタルゲイン税を繰り延べるのを支援します。 UPREITは、1990年代の不動産不況の後、不動産業界への資本の投資を促進するために発明されました。 DownREITはUPREITから進化しました。
DownREITに資産を提供する不動産所有者は、パートナーシップで営業単位を受け取ります。 このパートナーシップエンティティとその所有者との関係は、REITおよび存在する可能性のあるUPREITの構造に応じて、さまざまな方法で構築できます。 DownREITでは、REITは寄付された資産の販売に関する停止またはロックアウト契約に同意する必要があります。
DownREITパートナーシップカテゴリには2つのタイプがあります。 第1のタイプのパートナーシップでは、REITは資本を制限せずに提供し、リミテッドパートナーはREIT株式配当と同額の営業現金の分配を優先的に受けます。 REITの2番目のカテゴリには、REITによる多額の資本の貢献が含まれます。 ジェネラルパートナーは、資本のリターンに等しい分配を受け取ります。
UPREITと比較したDownREIT
DownREITは複雑で、UPREITと同じ税制上の利点がないため、UPREITよりも広く使用されていません。 DownREITへの財産の寄付は、専門的な税務および投資のガイダンスを必要とする複雑な取引です。 トランザクションが細心の注意を払って構成されていない場合、IRSは、営業単位と引き換えにDownREITへの資産の譲渡を、偽装販売ルールまたは乱用防止ルールに基づく課税取引と見なすことがあります。 したがって、UPREITは、所得税の負債を延期することが主な関心事である不動産所有者にとってより論理的な選択である可能性があります。
不動産の所有権が関与しないUPREITとは異なり、DownREITは不動産の所有を伴います。 このプロパティの一部は完全に所有されていますが、一部のプロパティは、プロパティに貢献した人との限定パートナーシップを通じて所有されている場合があります。
不動産所有者が不動産がREITの他の持ち株よりも高く評価されると考える場合、DownREITは論理的なオプションになります。
ただし、DownREITの所有構造はより複雑であるため、営業単位を現金に変換するにはより複雑な計算が必要です。 同様に、UPREITとDownREITは構造が異なるため、投資としてのパフォーマンスも異なります。 DownREITを使用すると、REITと投資家間のパートナーシップは、REIT全体のパフォーマンスとは異なるパフォーマンスを発揮できます。
DownREITはUPREITと似ていますが、不動産計画ツールとしての価値があります。 どちらも、所有者の死亡時に営業単位の基礎を強化し、相続人への感謝された不動産の非課税譲渡を可能にします。 相続人は、税金を支払うことなく、営業単位をREIT株式または現金に変換できます。
DownREITの例
1億ドル相当の5つの物件のポートフォリオを考えてみましょう。 資産には、8％の金利で8, 000万ドルの負債があります。 資産を所有するパートナーの累積資本勘定残高は500万ドルです。 REITはこの取引を開始し、資産の既存の負債を60百万ドル返済し、残りのパートナーの資本勘定残高を7％の負債に置き換えます。 パートナーが保有する残りの2, 000万ドルのオペレーティングユニットとして株式が発行され、REITが過半数保有者になり、残りのパートナーがGPおよびLPになります。
