固定金利の負債による資金調達を好む商業用不動産投資家は、ローンの満期日より前に負債を決済するときに、前払いペナルティを支払わなければならない場合があります。 さまざまな期限前償還オプションのうち、ディフィーザンスは、金利が上昇しているときに最大の柔軟性と潜在的な財務利益を提供するものです。
ディフィーザンスとは？
ディフィーザンスは、その名前が示すように、借り手が固定金利の商業用不動産ローンの前払いを決定する際に必要な手数料を削減する方法です。 ディフィーザンスオプションでは、貸し手に現金を支払う代わりに、借り手は別のキャッシュフロー資産をローンの元の担保と交換することができます。
通常、新しい担保（通常は財務省証券）は、元の商業用不動産よりもはるかにリスクが低くなります。 このシナリオでは、貸し手は同じキャッシュフローを受け取り、見返りにはるかに良い、リスク調整された投資を受け取るため、はるかに良いです。 貸し手にとってのディフィーザンスの利点は明らかですが、借り手も大きな利益を得ることができます。 ローンの金利が住宅ローンの金利よりも高くなった場合、借り手は価値を生み出し、前払い時に現金をポケットに入れることができます。 ディフィーザンスは商業用不動産ローンの交渉中に提供されるオプションであるため、借り手は資金調達で価値を生み出す可能性を維持するためにそれを考慮する必要があります。
ディフィーザンスの根拠
変動金利の商業用不動産ローンは、建設や橋の融資などの短期ニーズに融資する適切な方法です。これは、リースアップ段階で不動産所有者に融資される資本です。 プロパティが最終的にキャッシュフローを生み出すと、返済されます。
金利リスクは高く、財政的なマイナス面に制限はありませんが、一部の借り手は長期の変動金利の資金調達を行います。 これは、キャッシュフローのある不動産がローンの満期前に売却される可能性が高い場合によく起こります。
借り手はさまざまな理由で変動金利の資金調達を使用します。 重要な理由の1つは、固定金利の債務の期限前返済に関して貸し手が要求する期限前償還ペナルティを回避することです。 変動金利の資金調達では、貸出金利が市場で変動するため、貸し手は再投資リスクを負いません。 返済された資金は、同じ市場レートで再び貸し出すことができます。
貸し手のリスク
固定金利の資金調達には、資本が返済された後、より低い市場金利で貸し出された場合に、財務上の損失または貸し手の利回りの低下を引き起こす可能性があります。 再投資リスクの可能性があるため、通常、貸し手は固定金利で借りる人に何らかの前払いペナルティを要求します。 当初、貸し手は「利回りの維持」を必要としており、借り手は、ローンの満期までの期間に、プリペイド資本の金利差（ローン金利と実勢市場金利の間）を支払うことを指示していました。 新たな住宅ローン資産の取得に関連する機会と財務コストがあるため、ディフィーザンスは再投資リスクと前払い資本の再貸付の必要性を排除する方法として設計されました。
ディフィーザンスにより、借り手はローンの担保を元のローンと同じキャッシュフローを提供する資産に置き換えることができます。 この資産交換により、貸し手は、プリペイド資本を交換するための新しい貸し出しの機会を見つける必要なく、貸付期間全体を通じて期待利回りを引き続き受け取ることができます。 前述のように、リスクの低い資産（商業用不動産の代わりに米国財務省）を交換すると、貸し手の投資の全体的なリスクが軽減されます。 これは、これらの住宅ローンを証券化する機関にとってさらに大きなメリットです。 投資家が利息と元本のすべての契約支払いを受け取る確率を高めることにより、ディフィーザンスは住宅ローン担保証券の価値と貸し手の利益を大幅に増加させます。
借り手にとってのメリットと問題
利回りの維持とは異なり、ディフィーザンスは、市場金利が契約されたローン金利を上回った場合に借り手に有利な可能性を提供します。 利回りの維持はペナルティと呼ばれます。これは、借り手が市場金利がどの方向に動いているかに関係なく、何らかのタイプの支払いの対象となるためです。 通常、利回り維持計算の大きい方または前払い金額の割合として構成されます。 ディフィーザンスは国債の購入を必要とするため、金利の変動はこれらの資産のコストに直接影響を与え、ディフィーザンスが期限前償還のコストまたは棚ぼたであるかどうかを決定します。
ほとんどの場合、ディフィーザンスは、契約期間の利息と元本の支払いを相殺するために必要な収入を提供するクーポンレートで、ローンの残りの期間と等しい満期の財務省債の購入を伴います。 その後、これらの債券は、債券が満期になるまで定期的なキャッシュフローを貸し手に渡すディフィーザンス信託に割り当てられます。 ローンと市場金利を下げるために必要な債券の金利の違いに応じて、財務省債は割引またはプレミアムで取引されます。
金利が上昇すると、国債（または債券投資）は価値を失い、安くなります。 これが起こると、借り手はローンの前払いに必要な額よりも少ない額で必要な債券を購入することができ、その結果ポケットに追加の現金ができます。 逆の状況では、金利が下がると、確定利付投資はより高価になります。 これは、借り手が期限前償還時にローン残高を超える金額を支払うことを要求します。 マイナス面としては、利回り維持計算により、ローンを無効にするために必要な追加資本がまったく同じ額になります。 これは、ローンを無効にするために必要な債券を購入するために発生する取引費用を考慮していません。 これらのコストは、ビッドアスクスプレッドまたは債券の需要と供給の力によって異なります。 利点としては、ディフィーザンスは有益ですが、利回りの維持には依然としていくらかのペナルティを支払う必要があります。
ディフィーザンスオプションは、固定金利の借り手に利回り維持または長期の変動金利の資金調達を選択する人よりも有利です。 金利の動きを予測するスキルを持っていると感じている借り手にとって、これは良い戦術的な決定です。 また、短期的に不動産を売却する必要があることを知っているが、変動金利の負債を使用することを選択した場合の債務返済の潜在的な増加を心配している不動産投資家にとっても良い選択です。
ポートフォリオレベルの負債（複数の商業用不動産によって担保されている1つのローン）を使用している借り手は、貸し手がポートフォリオに対する資産の価値貢献よりも大きな割合のローンの返済を借り手に要求することがあります。 この状況は、貸し手がポートフォリオ内の残りの資産よりもリスクの少ない資産を借り手が販売していると考えている場合に生じます。 ポートフォリオは保有するリスクの少ない資産が少ないほどリスクが高くなるため、貸し手は負担される大きなリスクを補償する期限前償還額を必要とし、残りのポートフォリオを効果的にレバレッジ解除し、投資家のレバレッジ収益を減らします。
ディフィーザンスにより、担保よりもリスクの少ない資産が交換されるため、借り手は資産の売却後もポートフォリオに同じ割合の負債を残すことができます。 貸し手の合意により、ディフィーザンスが実行されたときに残りの資産の負債の割合を増やすことが可能かもしれません。
借り手にとってのもう1つの利点は、ディフィーザンスオプションを受け取るために、通常、前払いまたはローン金利の引き上げによって、貸し手はいかなるタイプの支払いも必要としないことです。 金利が上昇した場合、借り手にとって価値創造の可能性があります。 そのため、貸し手はオプションの販売に対する補償を求めることができると考えられます。
ボトムライン
借り手は、正しい資産管理の決定を下すために、前払いオプションを認識する必要があります。 たとえば、金利が大幅に上昇する期間では、融資を延期することによって生み出される価値のために、次善の商業資産を売却することが望ましい場合があります。 マイナス面としては、価値の最適化の後であっても、資産を保持することが理にかなっている場合があります。 前払いでローンに残された時間は、前払い費用に直接影響します。 すべてが平等であるため、時間の経過とともに前払いのペナルティは消滅します。
商業用不動産ローンの条件を交渉するとき、借り手は、満期前に債務を前払いする意図がない場合でも、固定金利ローンを無効にする能力を要求すべきです。 ディフィーザンスが他の期限前償還オプションを上回る明確な利点は、市場金利が上昇したときに収入を生み出すイベントを作成できるため、重要です。 金利が上昇している期間に、固定金利の資金調達を好む不動産所有者が、債務のキャピタルゲインを生み出し、それが不動産価値の低下を相殺する以上のものになると考えられます。 金融レバレッジを使用して固定してから売却する不動産を購入する投資家は、短期の変動金利ファイナンスの魅力的な代替手段として、ディフィーザンスオプション付きの固定金利ファイナンスを検討する必要があります。
