適合ローンとは？
適合ローンとは、連邦住宅金融庁（FHFA）によって設定された限度額以下で、フレディマックとファニーメイの資金調達基準を満たす住宅ローンです。ローンは、金利が低いため有利です。
重要なポイント
- 適合ローンとは、その基本条件がファニーメイとフレディマックの資金調達基準、主にローンのサイズのドル制限を満たす住宅ローンです。基準適合ローン限度は毎年調整されます。 ファニーメイとフレディマックが二次住宅ローン市場で保証し、購入する唯一のタイプであるため、米国の貸し手のほとんどの部分が適合ローンを扱うことを好むため、2020年には510, 400ドルです。
適合ローンの仕組み
連邦住宅ローン協会（FNMAまたはファニーメイ）および連邦住宅ローン住宅ローン公社（FHLMCまたはフレディマック）は、住宅ローンの市場を牽引する政府支援団体です。 これらの準政府機関は、1ユニットの不動産（別名一戸建て住宅）の住宅ローンが機関の支援を受ける資格がある場合に準拠しなければならない標準化されたルールとガイドラインを作成しました。 （Fannie MaeとFreddie Macは、それ自体は住宅ローンを発行しません。代わりに、貸し手によって発行された住宅ローンを保証し、貸し手がそれらの住宅ローンを販売したい場合、二次市場メーカーとして機能します。）
「適合」という用語は、住宅ローン額について具体的に言うときに最もよく使用されます。これは、連邦住宅金融庁（FHFA）によって設定された適合ローン限度として知られる一定の限度内に収まる必要があります。
2020年の米国の大部分では、このベースライン制限は2019年の484, 350ドルから増加し、510, 400ドルです。サンフランシスコやニューヨーク市などの一部の高コスト市場では、制限が高くなっています。 これらのエリアの新しい上限は、7765, 600ドル、つまり510, 400ドルの150％です。 特別法の規定により、アラスカ、ハワイ、グアム、および米領バージン諸島に対して異なるローン制限計算が確立されます。 これらの地域では、2020年の1ユニットのプロパティのベースラインローン制限は765, 600ドルです。
住宅経済回復法（HERA）では、ファニーメイとフレディマックの基準となる融資限度を毎年調整して、米国の平均住宅価格の変化を反映することが求められています。
ローンの規模以外に、ローンに適合する他のガイドラインは、借り手のローン対価値比（すなわち、頭金の額）、債務対収入比、信用スコアおよび履歴、文書要件などを遵守します。 。
適合ローンの利点
消費者にとっては、金利が低いため、適合ローンは有利です。 たとえば、連邦住宅管理局（FHA）のローンを初めて購入する住宅購入者の場合、頭金は3％になります。 ただし、このような低額の頭金が支払われる場合、最大510, 400ドルの30年ローンについては、年間約1.05％の民間住宅ローン保険（PMI）がかかるローンに必要です。 借り手の家計調整総所得（AGI）が109, 000ドルを超えない場合、保険の費用の一部またはすべてが税控除の対象となります。
貸し手は、投資バンドルに簡単にパッケージ化でき、二次住宅ローン市場で販売できるため、適合ローンを使用することも好みます。 このプロセスにより、金融機関はより多くのローンを発行し、住宅購入者により多くのお金を貸すことができます。
適合ローン対不適合ローン
適合ローン限度を超える住宅ローンは、不適合またはジャンボ住宅ローンに分類されます。 ファニーメイとフレディマックは、適合ローンを購入して流通市場に再パッケージ化するだけなので、不適合ローンの需要ははるかに少なくなります。 不適合住宅ローンの契約条件は、貸し手ごとに大きく異なる可能性がありますが、通常、ジャンボローンの金利と最低頭金は、貸し手のリスクが大きいため、より高くなります。 より多くのお金が関係しているだけでなく、ローンは政府支援企業によって保証されません。
適合ローンの限度を超える住宅ローンを必要とする住宅購入者は、単一のジャンボローンではなく、2つの小さな住宅ローンを借りることで問題を回避できます。
適合ローン対従来のローン
適合ローンは、従来のローン/住宅ローンと混同されることがよくあります。 2つのタイプは重複していますが、同じではありません。 従来の住宅ローンははるかに広いカテゴリです。 FHAや米国退役軍人局（VA）のような政府機関とは対照的に、および/またはファニーメイまたはフレディマックによって支援されているのとは対照的に、民間の貸し手を通じて提供されるローンです。 、発生します。 ローンの規模は、その慣習性には影響せず、適合性にのみ影響します。 実質的に、すべての適合ローンは従来型ですが、すべての従来型ローンが適合とみなされるわけではありません。
適合ローンに関する特別な考慮事項
毎年、適合ローンの限度を設定するFHFAには、ファニーメイとフレディマックが、低所得および中流階級のアメリカ人の住宅所有権を促進するという憲章と使命を果たすことを保証する規制監督があります。 FHFAは、毎月の金利調査（MIRS）の平均住宅価格の10月から10月のパーセンテージの増減を使用して、翌年の適合ローン限度額を調整します。
この調査を実施するために、FHFAは住宅ローンの貸し手のサンプルに、その月の最後の5営業日以内に閉鎖するすべての単一家族、全額償却、購入金、非農場ローンの条件を報告するよう依頼します。 調査では、利率、ローン条件、住宅価格に関する毎月の情報を、不動産の種類、ローンの種類（固定金利または調整可能金利）および貸主の種類別に提供し、15年および30年の固定金利ローンに関する情報も提供します。
