商業用不動産– cre定義

目次

• 商業用不動産とは
• CREの基本
• リースローダウン
• 商業用不動産の管理
• CREへの投資
• CREの利点
• CREの欠点
• CREの実世界の例

商業用不動産とは何ですか-CRE？

商業用不動産（CRE）は、ビジネス目的または居住空間ではなくワークスペースを提供するためにのみ使用される財産です。 ほとんどの場合、商業用不動産はビジネスを行うためにテナントにリースされます。 このカテゴリの不動産は、単一のガソリンスタンドから巨大なショッピングセンターにまで及びます。 商業用不動産には、あらゆる種類の小売業者、オフィススペース、ホテル、ストリップモール、レストラン、コンビニエンスストアが含まれます。

商業用不動産の基本

商業用不動産と住宅用不動産は、不動産の2つの主要なカテゴリーで構成されています。 住宅には、商業または工業用ではなく、人間の居住用に予約されている構造が含まれます。 その名前が示すように、商業用不動産は商業で使用されます。

一部のゾーニングおよびライセンス当局は、工業用不動産（商品、特に重量商品の製造および生産に使用されるサイト）をさらに分割しますが、ほとんどは商業用不動産のサブセットと見なします。

商業用不動産は、機能に応じて、オフィス、工業、集合住宅、小売の4つのクラスに分類されます。 個々のスペースも分類されます。 たとえば、オフィススペースは、クラスA、クラスB、またはクラスCとして特徴付けられます。

• クラスAは、美観、年齢、インフラストラクチャの品質、および場所の点で最高の建物を表します。クラスBの建物は通常、クラスAの建物ほど競争力がなく（価格的に）劣ります。 多くの場合、投資家はこれらの建物を修復の対象とします。クラスCの建物は最も古く、通常20歳以上で、魅力の少ない地域にあり、メンテナンスが必要です。

重要なポイント

• 商業用不動産は、ビジネス目的のみに使用される資産であり、居住空間である住宅用不動産とは異なります。商業用不動産の4つのクラスには、オフィス、産業、集合住宅、小売が含まれます。商業用不動産への投資には、住宅用不動産よりも洗練された投資家からの資金が必要です。上場不動産投資信託（REIT）は、個人が商業用不動産に投資するための実行可能な方法です。

リースローダウン

一部の企業は、占有している建物を所有しています。 ただし、より一般的なシナリオは、プロパティがリースされることです。 通常、投資家は建物を所有し、そこで運営する各事業から家賃を徴収します。 商業リース料率-一定期間にスペースを占有する価格は、通常、平方フィートあたりの年間レンタルドルで見積もられます。 逆に、住宅用不動産の料金は、年額または月額の家賃として見積もられます。

商業用リースは1年から10年以上にわたって実行でき、オフィスおよび小売スペースは通常平均5〜10年のリースです。

不動産市場アナリスト会社CBRE Group、Inc.が実施した2017年の調査で、アナリストのAlex Krasikovは、リースの期間（長さ）はリースされるスペースのサイズに比例することを発見しました。 さらに、データは、上昇する市場環境でテナントが価格を固定するために長いリースを入力することを示しました。 しかし、それが唯一の推進要因ではありません。 大きなスペースを必要とする一部のテナントは、ニーズに合った物件の限られた利用可能性のために長期リースを入力します。

商業用不動産のリースには4つの主要なタイプがあり、それぞれが家主とテナントから異なるレベルの責任を必要とします。

• シングルネットリースでは、固定資産税の支払いをテナントが負担します。ダブルネット（NN）リースでは、固定資産税と保険の支払いをテナントが担います。保険、およびメンテナンス：総リースでは、テナントは家賃のみを支払い、家主は建物の固定資産税、保険、およびメンテナンスの費用を支払います。

商業用不動産の管理

もちろん、CREを継続的に完全にリースすることは、所有者の目標です。 多くの場合、家主は家賃の最大化と空室と入居者の離職の最小化とのバランスを取る必要があります。 CRE所有者にとって売上高は、異なるテナントの特定のニーズに合わせてスペースを調整する必要があるため、たとえばレストランがヨガスタジオに占有された場所に移動する場合、費用がかかる可能性があります。

不動産所有者は、商業用不動産管理会社を雇用して、テナントの検索、管理、保持、リースと資金調達オプションの監督、不動産の維持と市場性の調整を支援することができます。 商業用不動産管理会社の専門知識は、そのような財産を管理する規則と規制が州、郡、自治体、産業、および規模によって異なるため、役立ちます。

商業用不動産への投資

商業用不動産への投資は収益性が高く、株式市場のボラティリティに対するヘッジとして機能します。 投資家は売却時に不動産の評価を通じて収益を上げることができますが、ほとんどの収益はテナント賃料から生じます。

直接投資

投資家は、物理的資産の所有権を通じて地主になる直接投資を使用できます。 商業用不動産への直接投資に最も適しているのは、業界についてかなりの知識を持っているか、そうする企業を雇うことができる人です。 商業用不動産は、リスクが高く、報酬の大きい不動産投資です。 このような投資家は、CRE投資にはかなりの額の資本が必要なため、富裕層の個人である可能性があります。

理想的な物件は、CREの供給が少なく需要が高い地域にあり、有利なレンタル料金を提供します。 地域の地域経済の強さも、CREの購入額に影響します。

間接投資

または、投資家は、不動産投資信託（REIT）、上場投資信託などのさまざまな市場証券の所有権を通じて、または銀行や銀行などの商業用不動産市場に対応する企業に投資することにより、間接的に商業市場に投資することができます不動産業者。

商業用不動産の利点

商業用不動産の最大の利点の1つは、魅力的なリース料金です。 土地または法律によって新築の量が制限されている地域では、商業用不動産は見事な収益とかなりの毎月のキャッシュフローを持つことができます。 工業用建物は一般に低いレートで賃貸されますが、オフィスタワーに比べてオーバーヘッドコストも低くなります。

商業用不動産は、居住用不動産よりも比較的長いテナントとのリース契約からも恩恵を受けます。 この長いリース期間は、長期テナントが建物を占有している限り、商業用不動産保有者にかなりの量のキャッシュフローの安定性を与えます。

商業用不動産は、安定した豊富な収入源を提供することに加えて、資産が十分に維持され、最新に保たれている限り、資本増価の可能性を提供します。 また、すべての不動産と同様に、株式市場とは反対方向に移動することが多く、ポートフォリオ内の株式に対する効果的な分散オプションになります。

長所

• 株式市場に対するヘッジ

• 高収益の収入源

• 長期テナントからの安定したキャッシュフロー

• 資本増価の可能性

短所

• 直接投資するにはより多くの資本が必要

• 規制の強化

• より高い改修費用

• 非流動資産

商業用不動産の欠点

商業不動産に直接投資したいほとんどの人にとって、ルールと規制が主要な抑止力です。 税、購入の仕組み、および商業用不動産の保守責任は、法的層に埋もれています。 これらの要件は、州、郡、産業、規模、ゾーニング、および他の多くの指定に応じて変わります。 商業用不動産のほとんどの投資家は、専門知識を持っているか、そうする人々の給与を持っています。

別のハードルは、テナントの離職に伴うリスクの増加です。特に、予期せぬ小売業の閉鎖により、予告がほとんどなく物件が空いている経済に関連しています。

住宅では、1つのテナントの施設要件は通常、以前または将来のテナントの施設要件を反映しています。 ただし、商業用不動産では、各テナントに非常に異なるニーズがあり、費用のかかる改修が必要になる場合があります。 建物の所有者は、各テナントの専門的な取引に対応できるようにスペースを調整する必要があります。 空室率は低いがテナントの離職率が高い商業用不動産は、入居するテナントの改修費用のために、依然としてお金を失う可能性があります。

直接投資したい人にとって、商業用不動産の購入は、住宅用不動産よりもはるかに費用のかかる提案です。 また、一般的に、不動産は資産クラスの非流動性の中でも、商業ビルの取引は特にゆっくりと移動する傾向があります。

CRE予測の実世界の例

米国の商業用不動産市場は、2008年から2009年の不況の間に打撃を受けましたが、2010年以降、毎年増加しています。これらの増加は、不況時代の損失のほぼすべての回復に役立ちました。

CBREが発行する年次報告書「2019年の米国不動産市場の見通し」は、次のように考えています。

景気循環の後半ではありますが、4つの主要な商業用不動産資産タイプすべてについて見通しは非常に良好です。 価値の評価は最小限に抑えられますが、収入は健全なままでなければなりません。

しかし、他の指標は、不況後の成長サイクルで商業用不動産市場がピークに達したことを示唆しています。 カリフォルニアの不動産会社Ten-X Growthによると、商業用不動産の価格設定は2018年を2017年からわずか1％で終了しました。

Ten-Xのレポートは、商業用不動産の2018年の最終合計が、景気サイクルの価格設定の遅れに関する彼らの見解を裏付けていると指摘しています。 同社の調査によると、空室率は上昇しており、賃料の伸びは鈍化しており、市場金利は上昇しています

Forbesが 報告したように、特に小売セクターは、2017年に広範囲にわたる閉店が激化し、2018年まで続いたため、より広範な商業用不動産市場での痛点となっています。たとえば、人気のあるモールREIT Westfield Corporationは、 Unibail-Rodamco SEは158億米ドルでWestfieldを買収し、Unibail-Rodamco-Westfield（URW）を作成しました。

しかし、ほとんどの企業は、不動産市場が全体的に健全なままであると主張しています。 JPモルガンは、「2019年の商業用不動産の見通し」で、2018年が商業用不動産の賃料と評価の9年目の増加であると述べたCBREの見解をほぼ反映しました。 モーガンは、このペースは遅くなるが、継続し、2019年以降までは低下しないと予測しています。