商業用住宅ローン担保証券（CMBS）とは何ですか？
商業用住宅ローン担保証券（CMBS）は、住宅用不動産ではなく商業用不動産の住宅ローンに担保されている確定利付投資商品です。 CMBSは、不動産投資家と商業貸し手に同様に流動性を提供できます。
CMBSの構造を標準化するためのルールがないため、それらの評価は難しい場合があります。 CMBSの基礎となる有価証券には、集合住宅や商業用不動産など、さまざまな条件、価値、および不動産タイプの多数の商業用住宅ローンが含まれる場合があります。 CMBSは、住宅ローン担保証券（RMBS）よりも前払いリスクを低く抑えることができます。これは、商業用ローンの期間が一般に固定されているためです。
住宅ローン担保証券の仕組み
担保付債務（CDO）および担保付住宅ローン債務（CMO）と同様に、CMBSは債券の形式です。 単一の商業用住宅ローン担保証券を形成する住宅ローンは、債務不履行の場合の担保として機能し、元本および利息は投資家に引き渡されます。 ローンは通常、信託内に含まれており、条件、資産の種類、金額が非常に多様化されています。 CMBSに証券化される基礎となるローンには、マンション、複合施設、工場、ホテル、オフィスビル、オフィスパーク、ショッピングモールなど、多くの場合同じトラスト内の不動産に対するローンが含まれます。
住宅ローンは通常、ノンリコース債務、つまり担保によってのみ担保される消費者または商業の債務です。 デフォルトの場合、貸し手は担保を超えて借り手の資産を押収することはできません。
CMBSは複雑な投資手段であるため、投資家、プライマリーサービサー、マスターサービサー、特別サービサー、監督証保有者、受託者、格付け機関など、幅広い市場参加者が必要です。 これらの各プレーヤーは、CMBSが適切に機能するように特定の役割を果たします。
CMBS市場は、米国の債券市場全体の約2％を占めています。
CMBSの種類
CMBSを担保する住宅ローンは、信用リスクのレベルに応じてトランシェに分類されます。通常は、シニア（最高品質）から低品質までランク付けされます。 最高品質のトランシェは、利息と元本の両方の支払いを受け取り、関連するリスクが最も低くなります。 より低いトランシェはより高い金利を提供しますが、より多くのリスクを負うトランシェは、トランシェがランクが下がるにつれて発生する可能性のある潜在的な損失の大部分も吸収します。
CMBS構造の最低トランシェには、ポートフォリオ内で最もリスクの高い（おそらく投機的な）ローンが含まれます。 CMBSの構造の設計に関与する証券化プロセスは、銀行と投資家の両方にとって重要です。 これにより、銀行は合計でより多くのローンを発行できるようになり、投資家は商業用不動産に簡単にアクセスできるようになり、伝統的な国債よりも利回りが高くなります。
ただし、投資家は、CMBSの1つ以上のローンのデフォルトが発生した場合、低いトランシェが資金を受け取る前に、高いトランシェを利子付きで全額返済する必要があることを理解する必要があります。
重要なポイント
- CMBSは、住宅用不動産ではなく商業用不動産の住宅ローンによって担保されています。商業用住宅ローン担保証券は債券の形式であり、通常、基礎となるローンは信託内に含まれます。CMBSのローンは担保として機能します。投資家に。デフォルトの場合。
CMBSに対する批判
通常、平均的な投資家には選択肢があまりないため、非常に裕福な投資家のみがCMBSに投資します。 多くの不動産ミューチュアルファンドはポートフォリオの一部をCMBSに投資していますが、この資産クラスのみに投資するミューチュアルファンドまたは取引所取引ファンド（ETF）を見つけることは困難です。
CMBSの要件
2016年12月、証券取引委員会（SEC）および金融業界規制当局（FINRA）は、担保付住宅ローン債務を含む対象代理店取引の証拠金要件を作成することにより、CMBSのリスクの一部を軽減する新しい規制を導入しました。
