資本改善とは何ですか？
資本の改善とは、永続的な構造変更の追加、または資産の全体的な価値の向上、耐用年数の延長、または新しい用途への適応のいずれかの側面の復元です。 個人、企業、都市は、所有する資産の資本を改善できます。 ビジネスまたは地方自治体の意味では、このプロセスは資本支出とも呼ばれます。
内国歳入庁（IRS）によると、資格を得るためには、このタイプの改善は、完了後1年以上持続する必要があります。 資本改善の規模はさまざまですが、個人の住宅所有者と大規模な不動産所有者の両方が資本改善を行います。
資本改善の仕組み
資本の改善は、通常、不動産の市場価値を高めますが、現在の状態を超えて資産の有用性を拡大する可能性もあります。
IRS Publication 523は、資本改善の定義を概説しています。 住宅資本の改善の例には、寝室、浴室、またはデッキの追加が含まれます。 IRSが承認したその他のプロジェクトには、新しいビルトイン機器、壁から床までのカーペットや床材の追加、または屋根、羽目板、防風窓の交換など、家の外観の改善が含まれます。
たとえば、ある人が新しい温水器と自分の所有物用の小屋を購入し、どちらも家に取り付けられている場合、それらは家の資本の改善と見なされます。 ビジネスベースの資本改善の例としては、HVACの交換や、障害を持つアメリカ人法（ADA）のアクセス可能な機能の既存の建物への設置などがあります。 同様に、繁華街に新しい公園を作ることも、都市の資本改善と見なされます。 これらのシナリオでは、新しい追加はそれぞれのプロパティをより価値のあるものにし、永続的な追加と見なされ、それらを削除するとプロパティに重大な損害が発生します。
重要なポイント
- 資本改善とは、資産の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたり、新しい用途に適応させたりする恒久的な構造の変更または修復ですIRSは、資本の改善を定義し、修理と区別します。その家のコストベースは、それが販売されたときに課税対象の利益の大きさを順番に減らします。
資本改善がコスト基準に与える影響
コストベースは、資産の元のコストです。 IRSは、コストベースの増加として認められる改善のための特定の基準を設定します。 主な関心事は、不動産の売却時に設置する必要があることです。 資本の改善は、資産の一部になるか、または資産に永久的に固定する必要があります。これを除去すると、資産自体の価値が著しく損なわれるか、価値が低下します。
IRSは、資本の改善と修理を区別します。 修理やメンテナンスは、プロパティのコストベースに含めることはできません。 ただし、家の窓のすべてを交換するなど、より大きなプロジェクトの一部である修理は、資本の改善として認められます。 家を良好な状態に保つために必要な改修は、資産に価値を加えない場合には含まれません。 IRSによると、そのような非適格な修理の例には、壁の塗装、漏れの修正、または破損したハードウェアの交換が含まれます。
キャピタルの改善がキャピタルゲインに影響を与える
住宅の改善に加えて、IRSごとの資本の改善により、構造物のコスト基盤が増加します。 つまり、改善を行う際に発生する費用は、所有者が不動産を購入または建設するために支払った金額に加算されます。 コストベースを拡大すると、不動産を売却する際の課税対象のキャピタルゲインのサイズが小さくなります。
不動産からのキャピタルゲインは、他のタイプのキャピタルゲインとは異なる動作をします。 2019年時点で、住宅所有者は、主住居の売却から得られる利益に対して、独身の場合は最大250, 000米ドル、既婚者と共同で提出した場合は500, 000ドルまでのキャピタルゲイン免除を受ける権利があります。 この免除には重要な注意事項が1つあります。 住宅所有者は、売却前の過去5年間のうち少なくとも2年間は、その不動産に居住していなければなりません。
また、上記の合計よりもゲインが大幅に大きい場合、資本ベースの改善がコストベースに及ぼす影響は大きい可能性があります。 多くの要因により、納税者は$ 250/500のキャピタルゲインレベルに違反する可能性があります。 これには、所有者が何十年も前に不動産を取得したかどうか、および購入後に地元の不動産価値が劇的に増加したかどうかが含まれます。
たとえば、ある人が650, 000ドルで家を購入し、5万ドルを使ってキッチンを改修し、バスルームを追加するとします。 家の費用基準は650, 000ドルから700, 000ドルに増加します。 10年間、家を所有して生活した後、独身で税金を申告する住宅所有者は、最終的に975, 000ドルの価格で不動産を売却します。 キャピタルの改善が行われなかった場合、キャピタルゲインの課税対象額は75, 000ドルになります（販売価格975, 000ドル-購入価格650, 000ドル-キャピタルゲイン除外250, 000ドル）。
ただし、キャピタルの改善によりコスト基準が50, 000ドル増加したため、キャピタルゲインの課税対象額は$ 25, 000（$ 975, 000-（$ 650, 000 + $ 50, 000）-$ 250, 000 = $ 25, 000）になります。
資本改善の実例
ニューヨーク州の賃貸法には、主要資本改善（MCI）プログラムと呼ばれる規定が含まれています。 1970年代以降、地主は家賃の安定化または管理された建物の家賃を毎年最大6％引き上げることができ、これらの建物の主要な資本改善の費用を回収できます。 HVACシステムのアップグレード、新しいエレベーター、更新された共用スペース、およびその他の改善はすべてMCIにカウントされます。
2019年2月、2人の州議会議員がプログラムを廃止する法案を導入しました。 これらの不cru慎な家主が膨らんだ、または偽造した費用の請求を提出すると、虐待が生じます。 詐欺の可能性は別として、MCIプログラムは本質的に不公平であり、一部の批評家は主張しています。 これらの注意散漫者は、資本の改善は家主にとって一度きりの費用であると言いますが、賃料の増加はテナントにとって継続的な費用です。
