目次
- 1.ホームでの死
- 2.近所の迷惑
- 3.ハザード
- 4. HOA情報
- 5.修理
- 6.水害
- 7.不足しているアイテム
- 8.その他の可能な開示
- 開示方法
- ボトムライン
住宅購入者にとって重要な保護は次のとおりです。所有者が不動産を売却する場合、その価値に悪影響を与える可能性のある状態に関する情報を開示する必要があります。 彼らがそのような情報を故意に隠すと、訴えられることに加えて、詐欺で有罪判決を受ける可能性があります。 不動産を「現状のまま」販売しても、これらの開示が免除されることはありません。
これらの規則は、住宅を販売するすべての人に影響を及ぼしますが、特にひどい状態の物件を扱う物件のフリッパーに影響を与える可能性が特に高くなります。 さらに、開示情報に関する法律には州ごとにわずかな違いがあります。 州の不動産および地方の計画部門からの必要な開示に関する州の特定の法律を学びます。 開示すべき情報の種類を知ることは、不動産を購入する際に役立ちます。 あなたがそれを売っているなら、それはあなたが訴訟に直面することからあなたを救うかもしれません。 これらのルールが買い手と売り手に与える影響は次のとおりです。
重要なポイント
- 不動産の売り手は、その価値にマイナスの影響を与える可能性のある状態に関する情報を開示することが法的に求められています。開示が必要な可能性があるのは、財産に対する暴力犯罪による死亡、騒音や臭気などの近所の迷惑、ハザード、水害、住宅の修理などです。あなたが住んでいる。
1.ホームでの死
一部の買い手は、誰かが亡くなった家を購入することについて懸念や迷信を抱いている場合があります。そのため、あなたの州が売り手に家での以前の死を開示することを要求しているかどうかを知ることが重要です。
「州ごとに開示要件が若干異なります」と、テキサスの不動産ブローカーであるジム・オレンブッシュは述べています。 「たとえば、テキサスでは、自然の原因による死亡、自殺、または財産に関係のない事故を開示する必要はありません。」
しかし、「売り手は、財産の状態または暴力犯罪に関連する死を開示する必要があります」とOlenbushは言います。 たとえば、プールに適切な安全柵がなかったために前の居住者の子供がプールでdrれた場合、売り手は適切なプールエンクロージャを設置して安全性の問題を解決した後でも死亡を開示する必要があります。 ただし、売り手が不動産の死亡を開示する必要がない状況があります。
LegalAdvice.comのCEO、Matthew Reischer弁護士は、次のように述べています。「自然条件の下で亡くなった人の死を開示する義務がある州はありません。 「しかし、いくつかの州は、自殺または殺人があった汚名を着せられた家またはアパートに義務を課します。 一部の州は、不動産が死者に取り残されているという知識がある場合、売り手に積極的な義務を課すことさえします。」
開示が不要な場合でも（たとえば、ジョージアは殺人や自殺の開示を必要としません）、売り手は不動産の死を買い手に通知する側に誤りを犯すことができます。 「売り手が賠償責任を懸念している場合、法律で義務付けられていない場合でも、事前にすべてを開示することが最善のアドバイスです」とOlenbush氏は言います。 「買い手は常に隣人からのことを聞いており、サプライズは購入契約から撤回したり、売り手が他に何を言っていないのか疑問に思うかもしれません。」
2.近所の迷惑
迷惑とは、物件の居住者を苛立たせる可能性のある物件外の騒音または臭気です。 ノースカロライナ州は、売り手に、商業施設、産業施設、または軍事施設からの騒音、臭気、煙、またはその他の迷惑を開示するよう要求しています。 ミシガン州では、売り手が近くの農場、農場運営、埋め立て地、空港、射撃場、およびその他の迷惑を開示することを義務付けていますが、ペンシルベニアは、迷惑な農業の存在を判断するために買い手に任せています。 これらは、たった3つの州のルールです。 近所の迷惑情報の開示に関して州法が何を要求しているかを確認してください。
3.ハザード
住宅が自然災害による損害のリスクが高い場合、または既知または潜在的な環境汚染がある場合、購入者にこの情報を開示する必要があります。
テキサスの法律は、売り手が危険または有毒廃棄物、アスベスト、尿素ホルムアルデヒド断熱材、ラドンガス、鉛ベースの塗料、およびメタンフェタミンの製造のための施設の以前の使用の存在を開示することを要求しています。 また、ミズーリ州では、以前のメタラボを自宅に公開する必要がありますが、近隣のカンザス州は、ほとんどの州と同様、そうではありません。
ニューヨークの不動産条件開示法は、売り手が買い手に不動産がflood濫原、湿地、または農業地区にあるかどうかを通知することを要求しています。 埋め立て地であったかどうか。 土地の上または下に燃料貯蔵タンクがあった場合。 構造にアスベストが含まれているかどうか、どこで。 鉛配管がある場合; 家がラドンの検査を受けているかどうか。 また、燃料、オイル、危険物、または有毒物質が流出したか、敷地内に漏れたかどうか。
州は、地雷の沈下、地下ピット、沈下、滑り、隆起、またはその他の地球安定性の欠陥の開示を要求する場合もあります。 カリフォルニア州の自然災害開示法では、売り手は、物件が地震の危険区域にあるため、地震後に液状化または地滑りが発生する可能性があるかどうかを開示する必要があります。
ほとんどの開示要件は州によって管理されていますが、連邦政府は1つを義務付けています。つまり、鉛ベースの塗料は1978年以前に建設された物件に存在する可能性があるという開示です。
4.住宅所有者協会の情報
住宅が住宅所有者協会（HOA）によって管理されている場合は、その事実を開示する必要があります。 また、HOAの財務状態を把握し、この情報を購入者に提供して、購入者が情報に基づいて購入を決定できるようにする必要があります。
「私が知っているバイヤーはマンションを購入しましたが、売り手は誤ってバイヤーに最後の12か月の会議メモを渡すのを忘れていました。」プロパティの改善のために30, 000ドルを評価しました。 その後、売り手はこれらの重要なメモを開示しなかったとして買い手から訴えられました。」
5.修理
何を修理しましたか？その理由は？ バイヤーは家の修理履歴を知る必要があります。そうすれば、家の検査官に問題のある領域にさらに注意を向けさせ、起こりそうな将来の問題を認識させることができます。 たとえば、テキサス州の法律では、売り手は以前の構造または屋根の修理を開示することが義務付けられています。 埋め立て、沈殿、土壌移動、または断層線; また、壁、屋根、フェンス、基礎、床、歩道、および家の構造的完全性に影響を与えるその他の現在または以前の問題の欠陥または不具合。 また、電気や配管の修理や、家を購入して住むかどうかについて知りたいその他の問題を開示する必要があるかもしれません。
6.水害
本来あるべきではない場所に水が入ると、個人の持ち物に損傷を与え、家の構造を損ない、さらにカビの成長を助長すると健康被害を引き起こすことさえあります。 売り手は、過去または現在の漏水または水害を開示する必要があります。 たとえば、ミシガン州では、売り手が地下室やクロール空間の水、屋根の漏水、洪水による大きな被害、配管システムの種類（亜鉛メッキ、銅など）、および既知の配管の問題の証拠を開示することを要求しています。
イリノイ州のビジネス弁護士であるビル・プライスは、「特に冬や乾燥した時期には、ウォークスルーでは明らかではなかった物件での作業が必要な住宅の閉鎖に伴う多くのリスクがあります」と述べています。 「冬には、屋根が漏れたり、非常に古い帯状疱疹があったりする屋根は、買い手や家の検査官によって検査されない場合があります。 これらのような状況では、あなたの州の法律があなたが知ることができなかった情報を開示することからどれだけの保護を提供しているかを確認してください。
7.不足しているアイテム
時々、住宅購入者は、家に引っ越した後まで、家に必須の要素が欠けていることに気付かないほど心を痛めています。一部の州の開示法は、この問題を防止しようとします。 たとえば、テキサス州とミシガン州では、売り手が物件にキッチン用品、セントラルエアコンと暖房、雨どい、排気ファン、給湯器などの長いリストがあるかどうかを開示するよう要求しています。
8.その他の可能な開示
買い手は、家が特別な歴史的地区にあるかどうかを知る必要があります。これは、修理や改造を行う能力に影響を与えるためです。また、これらの活動のコストも増加する可能性があります。
テキサス州の法律では、売り手は、活発なシロアリまたは他の木材を破壊する昆虫、シロアリまたは修復が必要な木材腐敗の被害、以前のシロアリの被害、および以前のシロアリの処理を開示することが求められています。 ミシガン州およびノースカロライナ州の法律では、売り手が侵入の履歴を開示することも義務付けられています。 害虫に関する情報を開示する必要があるかどうかは、州の法律を参照してください。
また、排水またはグレーディング、ゾーニング、係属中の訴訟、許可なく行われた変更、境界紛争、地役権に関する問題を開示するよう求められる場合があります。
開示方法
ミシガン州やノースカロライナ州などの一部の州では、売り手が特定の開示フォームを使用する必要があります。 特定のフォームがない場合、州の部門または不動産の委員会または州の不動産業者協会は通常、使用できる推奨フォームを持っています。 フォームは、州法が要求するものよりも多かれ少なかれ包括的かもしれません。 フォームがあなたの状況に対して十分に包括的でない場合、あなたが開示したい追加の項目のリストでそれを補います。 売り手はすべての開示を買い手に書面で行う必要があり、買い手と売り手の両方が文書に署名して日付を記入する必要があります。 不動産弁護士と一緒に、開示する必要があるものと、それをどのように表現すべきかを必ず確認してください。
ボトムライン
特定の開示があなたの地域で必要とされなくても、買い手が不幸になる可能性のある家についての情報を持っている売り手は、とにかくそれを開示したいと思うかもしれません。 将来の買い手に正直であるという道徳的な理由に加えて、訴訟の費用と手間を避けたいという欲求に加えて、個人は保護するという評判を持っています。 不動産の状態を正しく開示したかどうかについて懸念がある売り手は、州の不動産弁護士に連絡する必要があります。
