莫大な利益のためにあなたの家を売ることは、ほとんどすべての住宅所有者の夢が実現することです。 誰が彼または彼女の家からかなりのペニーを作りたくないでしょうか？ それでも、あなたの家の売却から利益を得るために、あなたはあなたの利益を一時金とみなして延期したいかもしれません。 続きを読んでその理由を見つけ、別のオプションである割賦販売について学びます。
大きな支払い=大きな税金
一般的な状況を見てみましょう。
例：不動産の利益が税の責任を増加させるときHal Bookmanは、彼の賃貸住宅に対する買い手の申し出を見て、彼が見た数字を信じることができませんでした。 彼の財産はわずか5年で価値が2倍になり、購入しても安くはないと考えていました。 しかし、ハルが税務顧問に売却について喜んで語ったとき、顧問はあまり興奮していませんでした。 所得を1つの一時金とみなすことは、税の観点からはHalにとって最大の利益にはなりません。 Halが資産を売却した同じ年に売却の全収益を宣言した場合、Halは通常権利を与えられる実質的にすべての税額控除の対象外となります。 彼の項目別の控除額も、販売からの追加収入の結果として減額されます。 Halは、税務顧問に、その年の課税所得を減らすためにできることはないかと尋ねます。 アドバイザーは、使用するツールである割賦販売契約のみを知っています。
割賦販売の目的
Publication 537 に詳述されているように、IRSでは、納税者が分割払い販売契約で不動産またはその他の投資の大規模な売却による利益を繰り延べることができます。 この取り決めにより、販売者は、販売年中に適切な書類業務が完了する限り、キャピタルゲインの比例配分された部分を数年にわたって宣言することができます。
割賦販売方法の仕組み
割賦販売での利益の宣言は理論的には簡単です。 割賦販売の課税は年金の課税を反映しており、各支払いの比例配分された部分は元本の返還とみなされます。 唯一の規定は、販売されている財産がいかなる種類の公的に取引されている証券であってはならず、納税者はいかなる意味においても売却された財産のディーラーであってはならないということです。
この方法の例を見てみましょう。Halが所得税を将来の年に延期したい場合、Halが割賦販売をどのように構成できるかを見てみましょう。
例：分割払いで税金を繰り延べるHalは彼の賃貸住宅の400, 000ドルを受け取ります。 彼はこの物件を188, 000ドルで購入し、12, 000ドルの販売費を支払い、これが家の基礎に追加され、20万ドルになりました。 そのため、Halには申告できる報告可能な利益が200, 000ドル（400, 000〜200, 000ドル）あります。 Halの顧問は、1年で400, 000ドルを宣言する代わりに、売却代金をそれぞれ50, 000ドルの8回の分割払いに分割することを推奨しています。 分割払いが毎年建設的に受け取られる限り、この方法により、Halは一括払いの支払いによって彼が受け取ることを妨げていた税額控除と控除の資格を維持することができます。
割賦販売収入の報告
割賦販売収入は、ゲイン、プリンシパル、および利息の3つのカテゴリに分類できます。 これらの各カテゴリは、フォーム1040では異なる方法で処理されます。
資本利得
上記の例では、Halは、売却年の利益が長期か短期かに応じて、毎年利益を長期または短期として宣言する必要があります。 長期的な利益は低い税率で課税され、短期的な利益は経常利益として課税されます。 ハルがこの家を5年間保持したため、この場合の利益は長期的だったでしょう。 利益が短期間だった場合、Halは、一括収入を申告しなければならない場合よりも割安で割賦所得に課税されます。 これは、短期的な利益は、納税者の最高限界税率で経常利益として課税されるためです。 割賦販売からの利益はIRSフォーム6252で報告され、フォーム1040でスケジュールDに送られます。
興味
割賦販売収入のある納税者は、適用される連邦税率または半年ごとに複利計算される9％のいずれか低いレートで購入者の利子も請求する必要があります。 購入者は、残高が差し戻されるまで、未払いの分割払いに利子を支払います。 したがって、Halが購入者への販売で9％の料金を請求した場合、未払いの50, 000ドルごとに約4, 500ドルの利息収入も受け取り、報告します。 利息は、通常の利息収入として、スケジュールBに個別に報告されます。 （ 注 ：利息が個別に報告されない場合、IRSは売却代金の一部を利息とみなします。）
主要な
各分割払いの一部は、IRSにより元本の非課税申告と見なされます。 この量は、除外率を計算することで決定できます。 実際の利益の額を販売価格で割ります。この場合、除外率は50％で、200, 000ドル/ 400, 000ドルです。 この比率に分割払いの金額を掛けるだけです。 これは、元本として指定されているため、課税から除外される金額です。 したがって、毎年25, 000ドル（50, 000ドルx 50％）のプリンシパルが返されます。
住宅ローンと契約価格
不動産の購入者が住宅ローンまたは購入時にその他の約束手形を引き受ける場合、不動産の費用基準は、住宅ローン/手形の額だけ減額する必要があります。 たとえば、Halが$ 400, 000で販売した賃貸物件の抵当が$ 100, 000である場合、契約価格は$ 300, 000（$ 400, 000 – $ 100, 000）に引き下げられます。 これは、Halが分割払いで報告するための合計利益が$ 100, 000のみであることを意味します。
住宅ローンの金額が資産の調整後の合計額を超える場合、差額は最初の年に支払いとして報告され、契約金額はその金額だけ増加します。 たとえば、Halの不動産に250, 000ドルの住宅ローンがある場合、家の基礎は200, 000ドル（188, 000ドル+ 12, 000ドル）になります。 この場合、Halは分割払いに加えて、初年度中に50, 000ドルの超過支払いを報告する必要があります。 契約価格も250, 000ドルになり、150, 000ドルが課税対象利益として残ります。
ボトムライン
割賦販売に関連する多くの規則および規制があり、それらは慎重に従う必要があります。 ただし、規則を理解している人は、没収しなければならない多くの控除とクレジットの資格を保持できます。 販売価格の変更などのサブトピックの詳細、受け取った支払いに使用できるさまざまなフォーム、および割賦契約を放棄し、代わりに一括支払いを行う方がよい場合は、IRS Webサイトにアクセスするか、税理士に相談してください。
