想定住宅ローンとは何ですか？
想定住宅ローンは、未払いの住宅ローンとその条件が現在の所有者から買い手に移転される一種の資金調達の取り決めです。 前の所有者の残りの債務を引き受けることにより、買い手は自分の住宅ローンを取得する必要を回避できます。
重要なポイント
- 想定される住宅ローンは、未払いの住宅ローンとその条件を現在の所有者から買い手に移すことができる仕組みです。利率：想定される唯一の2種類のローンは、連邦住宅局と米国退役軍人局によって保証されたローンです。
想定住宅ローンについて
多くの住宅購入者は通常、住宅や不動産の購入資金を調達するために、融資機関から住宅ローンを借ります。 不動産ローンの返済に関する契約上の合意には、貸主への元本返済に加えて、借り手が月ごとに支払わなければならない利子が含まれます。
住宅所有者が将来のある時点で住宅を売却することを決定した場合、住宅ローンを住宅購入者に譲渡できる可能性があります。 この場合、取り出された元の住宅ローンが想定されます。
想定される住宅ローンにより、住宅購入者は現在の元本残高、金利、返済期間、および売り手の住宅ローンのその他の契約条件を利用できます。 買い手は、銀行から住宅ローンを取得するという厳格なプロセスを経るのではなく、既存の住宅ローンを引き継ぐことができます。 現在の金利が想定ローンの金利よりも高い場合、そうすることでコスト節約の利点があります。
金利が上昇している期間では、借入コストも増加します。 これが起こると、借り手は承認されたローンの高金利に直面します。 したがって、この期間中の想定住宅ローンは、現在の経済状況を反映して金利が低くなる可能性があります。 想定住宅ローンの金利が固定されている場合、金利の上昇による影響はありません。
想定される住宅ローンは、金利が上昇しているときに買い手にとって魅力的です。 売り手の既存の住宅ローンは、現在の金利よりも固定金利が低い場合があります。
想定住宅ローンの長所と短所
高金利環境で想定される住宅ローンを取得する利点は、ローンまたはホームエクイティの既存の住宅ローン残高に限定されます。 たとえば、買い手が250, 000ドルで家を購入し、売り手の想定住宅ローンの残高が110, 000ドルしかない場合、買い手は差額をカバーするために$ 140, 000の頭金を支払う必要があります。追加資金。
その場合の不利な点は、住宅の購入価格が住宅ローンの残高を大幅に上回った場合、買い手は新しい住宅ローンを取得する必要があることです。 これが発生した場合、銀行または貸出機関は、買い手の信用リスクに応じて、140, 000ドルの住宅ローンに高い金利を含めることができます。
通常、売り手のホームエクイティが高い場合、買い手は既存の住宅ローン残高に対して2番目の住宅ローンを取ります。 買い手は売り手の貸し手とは異なる貸し手で2番目の貸し出しを行わなければならない場合があります。これは、両方の貸し手が互いに協力しない場合、または借り手が両方の貸し出しをデフォルトしない場合に問題を引き起こす可能性があります。
ただし、売り手のホームエクイティが低い場合、想定される住宅ローンは買い手にとって魅力的な買収になる可能性があります。 住宅の価値が250, 000ドルで、想定される住宅ローン残高が210, 000ドルの場合、買い手は40, 000ドルを支払うだけで済みます。 買い手がこの金額を現金で持っている場合、別のクレジットラインを確保することなく売り手に直接支払うことができます。
想定住宅ローンに関する特別な考慮事項
想定される住宅ローンを譲渡できるかどうかについての最終決定は、買い手と売り手に任されていません。 元の住宅ローンの貸し手は、いずれかの当事者が取引を承認する前に、住宅ローンの仮定を承認する必要があります。 住宅購入者は、想定されるローンを申請し、十分な資産を持ち、信用力があるなど、貸し手の要件を満たさなければなりません。
承認された場合、不動産の所有権は買い手に譲渡され、買い手は銀行に毎月必要な返済を行います。 譲渡が貸し手によって承認されない場合、売り手は、自分の住宅ローンを引き受ける意思があり、信用の良い別の買い手を見つける必要があります。
第三者が引き受けた住宅ローンは、売り手が債務の支払いから解放されることを意味するものではありません。 売り手は、債務不履行の責任を問われる可能性があり、その結果、信用格付けに影響を及ぼす可能性があります。 これを回避するには、売り手は引き受け時に書面で責任を解除し、貸し手はローンからすべての責任の売り手を解放するリリース要求を承認する必要があります。
早わかり
貸し手がローンからすべての負債の売り手を解放するリリース要求を承認しない限り、第三者が住宅ローンを引き受けた場合、売り手は依然として負債の支払いに対して責任を負います。
従来の住宅ローンは想定できません。 2つのタイプのローンが想定されます：FHAローンは、連邦住宅局によって保証され、VAローンは、米国退役軍人局によって保証されます。
