想定住宅ローンは、不動産の購入者が不動産の売り手から住宅ローンを引き受けることを可能にします。 想定される住宅ローンに付随する買い手と売り手の両方に利益があるかもしれません。 ただし、すべては想定される住宅ローン金利を引き受ける能力を持っている買い手に依存します。これは、一般的な市場金利よりも低いことがよくあります。 さらに、想定住宅ローンは、購入者が特定の決済費用を回避するのに役立ちます。 一般的に、住宅ローンの過去20年間に行われたローンは、VAおよびFHAローンの顕著な例外を除き、めったに想定されません。
買い手は、想定される住宅ローンの恩恵を受ける唯一の当事者ではありません。 売り手は、不動産に高い価格を請求するか、売り手が負担する可能性のある閉鎖費用を支払うことを購入者に要求するか、合意された期間内に買い手の貯蓄の半分の現金支払いを要求することにより、アービトラージを共有します。
たとえば、現在の金利が8％、想定される住宅ローン率が5％で、買い手が5年間家に住むことを計画している場合、売り手は5年間でしばしば割引されない予想貯蓄の半分を要求する場合があります限目。 そのような場合、想定される住宅ローンは買い手よりも売り手にさらに利益をもたらす可能性があります！
ここでは、買い手と売り手の両方の想定住宅ローンの長所と短所の一部を紹介します。
長所
- 想定される金利が現在の市場金利よりも低い場合、買い手はすぐにお金を節約できます。 これにより、売り手と買い手のお金を節約できます。 買い手がより低い金利を獲得している場合、売り手は公正な市場の提示価格に近い価格を交渉する方が簡単であることに気付くかもしれません。 すべての住宅ローンが想定されるわけではなく、売り手は市場競争で優位に立つことができます。
短所
- 住宅ローンを引き受ける買い手は、大量の現金を必要とするか、2番目の住宅ローンを借りる場合があります。 住宅が住宅に残っている住宅ローンよりも高い価格で評価されている場合、買い手は差額を補う必要があります。 住宅は35万ドルで市場に出回っているかもしれませんが、想定される住宅ローンは20万ドルです。 購入者は150, 000ドルを寄付する必要があります。2番目の住宅ローンは問題があります。これは、2つの住宅ローンの貸し手が関与し、購入者が不履行になった場合に契約の詳細が複雑になるためです。 さらに、別のローンを想定すると、想定されるローンのメリットが無効になります。
最後に、買い手が住宅ローンの貸し手から信用の承認を受けた場合、VAおよびFHAのローンを引き受けることができます。 この不測の事態は貸し手に課せられるものではなく、貸し手は借金を引き受けることに同意するが、むしろ貸し手が買い手が信用に値するかどうかを判断する方法である。 このような場合、売り手は裁定利益を受け取りませんが、買い手はVAまたはFHAに追加料金を支払う必要があります。
