不動産への投資は、富を築き、税金を削減する最良の方法の1つであり続けています。 利点には、減価償却を通じて収入を生む不動産の費用を回収する能力、1031交換を使用して不動産投資からの利益を繰り延べる能力、および追加投資を行うためまたは他の目的のために不動産エクイティに対して借用する能力が含まれます。 さらに、住宅所有者は、個人住宅の免除の恩恵を受けることができます。これは、個人住宅の売却による利益をキャピタルゲイン税から保護するとともに、住宅ローンの利子の控除も受けます。 これらの戦略の1つまたは組み合わせが適切かどうかを確認するために読んでください。 （背景情報については、「 不動産への投資」を ご覧ください。）
減価償却
減価償却と呼ばれる年間の税額控除により、収入を生む賃貸不動産の費用を回収できます。 内国歳入法は、減価償却控除を、陳腐化に対する合理的な手当を含む、消耗または摩耗に対する合理的な手当として定義しています。
不動産投資家は通常、修正加速費用回収システム（MACRS）と呼ばれる減価償却方法を使用します。この方法では、住宅賃貸物件と構造の改善が27.5年にわたって減価償却され、電化製品およびその他の備品が15年にわたって減価償却されます。 減価償却費は、不動産が実際にプラスのキャッシュフローを生み出したとしても、投資不動産の純損失をもたらすことがよくあります。 この損失は、ユーティリティや保険などの費用と同様に、スケジュールEの連邦所得税フォーム1040で報告され、経常利益から差し引かれます。
1031取引所
内国歳入法のセクション1031にちなんで名付けられた1031取引所は、投資家が1つの投資不動産を売却し、その資本を使用して別の1つ以上の価値のある不動産を購入することにより税を繰り延べることができます この交換は、指定された期間内に行われる必要があります。 1031取引所にはさまざまな種類の資産が広く含まれますが、取引の大部分は不動産に関連しています。 （この種の交換については、 スマート不動産取引をお 読みください。）
財産規制
1031交換を正常に完了するには、プロパティが次の基準を満たしている必要があります。
- 置換プロパティの集計値は、放棄されたプロパティの集計値以上である必要があります。トランザクションに含まれるプロパティは同種でなければなりません。つまり、不動産など、他の種類の資産と交換することはできません。投資信託（REIT）。 （REITの詳細について は、「REIT課税の基本」を 参照してください 。 ）交換された資産は、「ビジネスまたは貿易における生産的な目的」（投資）のために保持する必要があります。
同種の財産と見なされない取引を通じて受け取った現金または財産は、ブートとみなされ、課税対象となります。 キャッシュブート には、現金だけでなく、備品などの物理的資産も含まれ ます 。 住宅ローンのブート とは、取引を通じて達成される債務の削減を指し ます 。 したがって、代替物件で引き受ける債務の額は、放棄された物件が売却されたときに返済される債務の価値以上でなければなりません。 （同種の取引の詳細については、「 貿易のプロパティ」を参照して、税務署を管理してください 。）
投資家の規制
投資家は資格のある仲介者を使用する必要があります。 資格のある仲介者とは、主に放棄された不動産からの純収入を交換不動産に再投資する前に保有することにより、1031交換プロセスを促進するエージェントです。 交換中、これらの資金を保有できるのは資格のある仲介者のみです。 Exchange Accommodatorsの連盟は、1031の交換プロセスで資格のある仲介者が果たす役割について詳しく説明しています。
投資家は次の2つの期限があります。
- 放棄された財産の売却から45日後、彼は資格のある代替財産のリストを取引所の資格のある当事者、通常は仲介者に提出しなければなりません。 また、特定できる資産の数を制限するいくつかのルールもあります。さらに、放棄資産の売却から180日以内、またはその年の納税申告書の期日から180日以内に、適格な代替資産の総額を購入する必要があります。 、どちらか早い方。
1031 Exchange、ステップバイステップ
典型的な取引では、投資家は投資不動産を売却し、利益からの収益を別の不動産に投資することを決定します。
- 税効率の良い方法でこれを達成するために、投資家は適格な仲介業者と1031の交換契約を結び、元の資産を売りに出します。 同時に、投資家は代替不動産の検索を開始し、投資家が元の不動産（放棄された不動産）を販売した日に、すべての費用を支払った後の純収入は、資格のある仲介者によって設定された特別な口座に送られます。その後、識別期間に入り、交換期間中に適格な交換物件のリストを作成するために正確に45日、交換期間中に交換物件を閉鎖するために180日間の猶予期間が与えられます。放棄された不動産の売却による全収益を使用して、投資家は1つまたは複数の新しい投資不動産。適格な仲介業者がそれらの資金をタイトル会社に振り込み、特別口座が閉鎖され、取引が完了します。
ホームエクイティに対する借入
個人の住宅または投資不動産のいずれかでかなりの資本を構築した投資家は、単に資産を借り換えて、追加投資、住宅の改善、またはその他の目的で資本を引き出すことを選択できます。 規制は州によって異なります。
典型的なシナリオでは、貸し手は、合計ローンの80％を不動産の公正市場価値の50％のいずれか少ない方に融資します。 たとえば、100, 000ドルのローンを持つ240, 000ドルの不動産では、借り手が抽出できる最大額は92, 000ドル（240, 000 x 80％– 100, 000ドル）です。
借りる能力は、借り手の信用度、既存の負債資本比率、および負債収入比率にも依存します。 この戦略は少しリスクが高いですが、追加の負債を処理できる人にとっては、1031の取引所に入ることや不動産を売却することなく富を築くのに役立ちます。 （ホームエクイティローンの詳細については、ホーム エクイティローン：概要と仕組み をご覧ください。）
住宅の販売に対する税金の繰り延べ
納税者の主な個人住宅の売却による利益は、納税者が過去5年間のうち2年間家に住んでいた場合、夫婦で最大500, 000ドル、独身者で最大250, 000ドルのキャピタルゲイン課税から除外されます。 さらに、納税者の主たる住居の売却による利益がこれらの除外よりも大きい場合、納税者は1031交換を通じてその部分を投資することもできます。
住宅価格が高く評価されている地域に住んでいる投資家は、個人の富を築き、同時に税金を最小限に抑えるために取引する戦略を使用できます。 （あなたの家を売ることの税の意味についての詳細を学ぶには、 あなたの家の販売はあなたに税金ショックを 与える でしょうか？
住宅ローンの利子控除
住宅所有者は、納税申告の利子の支払いに起因する住宅ローンの一部を差し引くことができます。 これらの支払いは、住宅ローンの初期の時期に高くなり、住宅ローンが返済されるにつれて徐々に減少します。 （ 住宅ローンの利子控除で 。）
ボトムライン
納税義務を最小限に抑えながら販売しようとしている不動産所有者が利用できる多くのオプションがあります。
- 1031取引所では、売却による返品を同種の不動産に再投資することができます。ホームエクイティローンは、不動産の価値を直接利用し、さまざまな目的に使用することができます。特別な税務上の取り扱い。住宅ローンの利子は、税の時に差し引くことができます。
あなたの個人的な状況は、これらのオプションのどれがあなたにとって正しいかを決定しますが、それらのどれもあなたがあなたの不動産投資を最大限に活用するのに役立ちます。
関連する読み物については 、住宅所有者のための税入門を 参照してください。
