目次
- エスクローとは何ですか？
- エスクローアカウントを開く
- 銀行の評価を待つ
- 安全な資金調達
- 売り手の開示を承認する
- 必要な検査を受ける
- ハザード保険
- タイトルレポートとタイトル保険
- 最後のウォークスルー
- HUD-1フォーム
- エスクローを閉じる
- ボトムライン
家を買うことは複雑なプロセスになる可能性があり、ほとんどの人は一般的に準備ができていません。 これらの不可解な要素の1つは、エスクロープロセスです。クロージングとも呼ばれます。 このプロセスは、売り手がオファーを受け入れてから買い手がキーを取得するまでの間に発生し、多くの住宅購入者にとっては圧倒的なものです。
エスクローとは何ですか？
条件付E印証書は、取引を完了している他の2つの当事者に代わって第三者が保有する金融商品です。 これは、売り手と買い手のすべての義務が満たされている間に第三者が保有する信託口座のようなものです。
エスクロープロセスの開始から終了までにかかる時間は異なります。 クロージングの長さを決定する要因には、住宅ローンの事前承認、適切な書類の準備、引受の完了にかかる時間などがあります。 また、時間の長さのように、プロセスも状態によって異なります。 ただし、手順は一般的に誰にとっても同じです。
エスクローアカウントを開く
あなたと売り手が相互に受け入れ可能な購入契約に署名すると、エージェントは真剣な小切手を回収し、購入契約で指定されたエスクロー会社のエスクロー口座に預け入れます。
エスクロー会社は中立的な第三者として行動し、最初の真剣な預金とローン文書から署名された証書に至るまで、クロージングプロセスに必要な資金と文書を収集します。 一部の地域では、弁護士がエスクロー会社ではなくこのプロセスを処理し、エスクローではなく和解と呼ばれる場合があります。
銀行の評価を待つ
住宅ローンを進めている銀行は、不動産の差し押さえが必要になった場合に金銭的利益を保護するために、買い手が通常支払う自己の評価を行います。 鑑定が提示価格よりも低い場合、差額を提示するか、売り手が価格を査定額まで引き下げない限り、貸し手は資金を提供しません。
ただし、次のいずれかを実行することにより、評価者の心を変えようとすることができます。
- 家をより高い金額で評価する必要があると考える理由に関する追加情報を提供する2番目の評価を取得する別の貸し手を試して、評価があなたに有利になることを期待
これらのオプションのいずれも使用できない場合、購入契約をキャンセルできます。
安全な資金調達
契約が承認される前に、住宅ローンの事前承認が既に行われている必要があります。 貸し手に不動産の住所を渡すと、彼らは誠実な見積もり、またはローンの金額を詳述する声明、利率、閉鎖費用、および購入に関連するその他の費用を準備します。 署名する前に、必ずこのドキュメントの番号について交渉してください。 書面でのローンのコミットメントが得られたら、今度は書面で資金調達の不測の事態を解消します。
売り手の開示を承認する
販売者または販売者のエージェントによって既に特定されている明らかな問題については、書面による通知を受け取る必要があります。 たとえば、生活費の高い地域の中所得から低所得の地域では、ガレージは都市の住宅法に違反して居住地域になっている可能性があります。 これらの問題はリストによく記載されているので、すでにこれらの問題に気付いているかもしれません。
物件には売り手の開示がない場合があります。つまり、売り手は売却条件の詳細を公表していません。 それでも物件に興味がある場合は、独自の検査を行ってください。 検査官が施設に来る前に、販売者から許可を得ていることを確認してください。
必要な検査を受ける
次のステップは、検査の追加費用が必要かどうかを検討することです。 これらは必須ではありませんが、状況を考慮すると便利な場合があります。
必須ではありませんが、家の検査を受けることはあなたの最大の関心事です。 数百ドルで、専門家の検査官が家に危険なまたは高価な欠陥があるかどうかを教えてくれます。 ある場合は、次のいずれかを実行できるように、それらについて知っておく必要があります。
- 購入を取り消す。販売者に修理を依頼し、修理を自分で処理できるように販売者に価格を引き下げるように依頼します。
契約書に「現状のまま」不動産を購入する旨が記載されている場合は、ここで売り手の譲歩について交渉することはできません。 検査プロセスが十分に終了した場合は、書面で検査の不測事態を取り除く必要があります。 他の検査の後、この手順を繰り返します。
害虫検査
家にシロアリ、大工の蟻、またはゴキブリやネズミなどの他の害虫がいないことを確認するために、害虫検査を受けることをお勧めします。 これらの問題は、家を見る可能性が最も高い日には明らかにならない場合があり、引っ越した後にひどく好ましくない発見になります。害虫の問題は、販売を進める前に修正する必要があります。購入。 これは、作品の代金を支払うために売り手と再交渉したい別の領域です。
環境検査
カビやアスベストなどの家庭の毒素をチェックするために、環境検査を受けることを時々勧めます。 埋め立て地、以前の油田、ドライクリーナー、ガソリンスタンド、またはその他の環境に有害なビジネスの近くの場所からの汚染など、ホームサイトに問題がある場合もあります。 この領域で明らかになった問題は、深刻な健康被害を意味する可能性があり、修正に費用がかかる場合があります。
地質報告
地震の影響を受ける地域では、そのような災害が発生した場合に財産への重大な損害のリスクを評価するために、土壌レポートおよび/または地質レポートが必要になる場合があります。 また、洪水レポートを検討することもできます。 住宅が洪水に陥る可能性が高すぎる場合、住宅所有者保険に加入することはできません。つまり、住宅ローンを取得することはできません。 場合によっては、住宅所有者の保険に加えて洪水保険を購入すると、この問題が解決します。 農村部では、土地の調査を行い、土地の境界を確認する必要があります。 都市部では、境界はすでに非常に明確になっている傾向があります。
ハザード保険
これには、住宅所有者保険と、地理的領域で必要な追加の補償（洪水保険など）が含まれます。 住宅ローンが返済されるまで、住宅所有者保険に加入する必要があります。 数ドルを節約したい場合は、あなた自身の保険会社を選択し、最良のレートを得るために買い物をしてください。 銀行が選択するものは、あなたが望むものではないかもしれません。
タイトルレポートとタイトル保険
タイトルレポートとタイトル保険の両方があなたの貸し手によって要求されます。 たとえそうでなかったとしても、とにかく欲しいと思うでしょう。
タイトルレポートは、プロパティのタイトルが明確であることを確認します。つまり、プロパティには先取特権がなく、売り手以外は誰も権利を主張していません。 タイトル保険は、タイトル検索中に何かが表示されなかった場合に後に発生する可能性のある法的課題からあなたと貸し手を保護します。
タイトルに何らかの問題（クラウドまたは欠陥として知られる）がある場合、販売者は販売を続行するために、またはあなたが立ち去るためにそれを修正する必要があります。 どこに住んでいるかによって、エスクロー会社とタイトル会社は同一のものになる場合があります。
最後のウォークスルー
閉鎖する直前に物件を再検査して、新しい損傷が発生していないこと、および販売者が家電製品や備品などの購入契約で指定されたアイテムを残していることを確認することをお勧めします。
この時点で、家が深刻な被害を受けていない限り、おそらく撤退することはできません。 ただし、取るに足らないバイヤーが、取るに足りない何かについて契約を無効にするようエージェントに圧力をかけることは、前代未聞ではありません。
HUD-1フォーム
締め切りの少なくとも1日前に、HUD-1フォームまたはローン条件と締め切り費用の最終報告書を受け取ります。 以前に署名した誠意のある見積もりと比較してください。 2つのドキュメントは非常に似ているはずです。 不必要な、予想外の、または過剰な料金と完全な間違いを探してください。
エスクローを閉じる
閉鎖プロセスは州によって多少異なりますが、大量の書類に署名する必要があります。 時間をかけて注意深く読んでください。 売り手は署名する書類も持っています。 すべての書類に署名した後、エスクローオフィサーはあなたを財産の所有者と命名する新しい証書を作成し、郡のレコーダーに送ります。 レジの小切手を提出するか、電信送金を手配して頭金と閉鎖費用を支払うと、貸し手はローン資金をエスクローに振り込み、売り手と、該当する場合は売り手の貸し手が支払うことができるようにします。
不動産取引を成立させる12のステップ
ボトムライン
エージェントはこのプロセス全体を監督するため、すべての詳細を理解していなくても心配する必要はありません。 ただし、財政的に多くのことを行おうとしている取引では、何が起こっているかについての基本的な考えを少なくとも持っておくことをお勧めします。 （関連資料については、「エスクロープロセスと要件の理解」を参照してください）
