スティーブン・シュワルツマンは、小さなベットでそれを大きくしませんでした。 彼のキャリアは大きなチャンスをとることによって定義されています。 現在、The Blackstone Groupの会長兼CEOである彼は、最近の自伝「 What it Takes」 でこれらの大きな賭けの多くを詳述しました。 アビントン高校の学長時代から1985年にピート・ピーターソンとブラックストーンを立ち上げようとする謙虚なプロセスに至るまで、シュワルツマンの人生はあらゆる場面で大きくなることで定義されてきました。
Blackstoneはその後、プライベートエクイティ、ヘッジファンド、クレジット、インフラストラクチャ、ライフサイエンスなどに焦点を当てた投資ビジネスを含むように成長しましたが、同社の最大の賭けの多くは不動産に費やされてきました。 実際、Blackstoneは世界最大の不動産投資家の1つであり、このセクターに投資された資産の約5, 450億ドルの約4分の1を占めています。
ブラックストーンは、2007年7月にヒルトンプロパティーズを購入し、2015年にニューヨーク市のスタイブサントタウンを55億ドルで購入したなど、史上最大規模の不動産取引を行ってきました。
シュワルツマンと、彼の経歴と、特に不動産における投資の展望に対する彼の自叙伝の発表について話を聞きました。
シルバー ： Blackstoneは長年にわたって不動産に大きな賭けをしてきましたが、現在では世界最大の不動産所有者および投資家の1つであり、現在の投資ポートフォリオの最大の部分を占めています。 素晴らしい不動産の機会を特定するための基本的なルールは何ですか？ あなたは何を求めますか？
Schwarzman：不動産は簡単なビジネスです。 いくつかのルールがあります。
- 改善できる既存の機会を購入します。 開発はしていません。 開発には、既存の建物を購入するよりもはるかに大きなリスクがあります。 既存のものを購入するという保守主義が好きです。次に、改善できるものだけを購入します。 キャッシュフローストリームを購入するだけでは興味がありません。 何かをもっと良くしたい。 あなたがそれをより良くした後、あなたはそれをもっと売ることができる。 第三に、私たちはテーマ別の投資家です。 不動産には、オフィスビルやアパートからショッピングセンターや倉庫に至るまで、さまざまな資産クラスがあります。 さまざまな資産クラスは、経済サイクルのさまざまな時点でさまざまなファンダメンタルズを持ち、技術的な混乱の可能性もあります。 たとえば、2010年にAmazonがこの大きな勢いを増すのを見たときに、すべてのショッピングセンターと小売店ですべてを販売し、倉庫のさらに大きなバイヤーになることを決めました。 倉庫は、過去5年間にわたって小売業で大きな成果を上げている資産クラスです。 Amazonだけでなく、多くの小売業者はオンライン機能を持つように転換しなければなりませんでした。 顧客に商品を配送するには、商品を保管する倉庫が必要です。 そのため、私たちは、家賃が他のどの資産クラスよりも2倍（またはそれ以上）上昇する巨大なエクスポージャーがあるエリア全体に行き着きました。また、不動産をグローバルな機会と見なしています。 ある時点で、地理的領域にはそれほど多くの資本がありません。 たとえば、私たちはスカンジナビアでたくさん購入しましたが、それは非常に良いことが判明しました。最後のルールは交換費用を検討することです。 何かを購入するときに、その下にいることを確認することは本当に重要です。
プロパティを強化するタスクを完了したら、それを販売します。 「購入、修正、販売」という小さなマントラがあります。
シルバー ： 今後10年間、不動産の機会はどこにありますか？
シュワルツマン： 10年後…不動産業界では、郊外から都市に移住する傾向があります。 その傾向により、都市のアパートは良い場所になるでしょう。 地理的な方向が変わります。 あなたが米国の投資家であるならば、あなたは低い税率とより簡単な労働環境にあるという偏見を持ちたいと思うでしょう。 10年を見ると、人々の北から南への移動ですでに起こっているのを見ることができる本当のシフトがあります。 人々は、フロリダ、テキサス、またはノースカロライナなどのオンショア労働者が入ることができる、高い税金から低い税金の州に移行しています。
以前は、人々が仕事に就くと、仕事に基づいて場所を選択していました。 現在、多くの若者が場所を探し、仕事を見つけたいと考えています。 彼らが正しい場所に行くと、仕事は彼らを見つけるために移動します。
不動産には、知識ベースの都市である世界都市があります。 それらはシアトル、サンフランシスコ、オースティン、さらにはニューヨークとロンドンです。 インドにはムンバイ、チェンナイ、バンガロールなどの都市があります。爆発的な成長が見込まれる業界を見つけ、世界中でそれらを追いかけます。10年後、それらは非常に良いものになるでしょう。 また、バイオテクノロジーと研究には特殊なケースがあり、急速に加速しています。 私たちは、バイオ医薬品のウェットラボの最大の所有者の1つです。 それもこれらの傾向の1つです。
シルバー： 2007年にブラックストーンがヒルトンの物件を購入したことは、大きな電話でした。 しかし、ヒルトンはすでに大きな足跡を持つ確立されたブランドでした。 ホテル事業は今後10年か20年に投資する賢明な場所になると思いますか？
Schwarzman：富が増えると、旅行する人も増えます。 それは、ゲートウェイ都市であろうと他の人気のある場所であろうと、旅行ビジネスに関連することを行う触媒となります。 それらは良い結果をもたらすはずです。
