現金の山を考え出すことが必要になったとき、多くの住宅所有者は自分の家を最も簡単で便利な方法として使用します。 他の資産を持っている人でも、キャピタルゲインを生成したり、早期のIRAまたは退職プランの分配で撤回ペナルティを支払う課税対象の保有を販売したくない場合があるため、この方法は魅力的です。 ホームエクイティで借りる人には3つの選択肢があります。 あなたにとって最善のものは、あなたの状況と目的に依存します。
二次住宅ローン：風景
二次住宅ローンは3つのカテゴリに分類されます。
- セカンドモーゲージ –ホームエクイティローンとも呼ばれるこのタイプの住宅ローンは、最も構造化されており、基本的にプライマリモーゲージを反映しています。 金利は変動する可能性がありますが、金利は通常固定されており、通常は最初の住宅ローンよりも高くなります。 これらのローンは最初に償却され、15年などの期間も設定されています。 受け取った各支払いは、一次住宅ローンと同じ方法で利息と元本に分割されます。 一度発行されると、それらをさらに引き出すことはできません。 Home Equity Credit of Line（HELOC） –このタイプのローンは3つの中で最も柔軟性があり、承認時に実際の資金が発行されない場合がありますが、一部のラインでは最低初期金額の支払いが必要です。 その後、クレジットカードと同じように、必要なときにこのクレジットを利用することができます。 現在、ほとんどのクレジットには小切手帳またはデビットカードが付いており、資金に簡単にアクセスできます。 また、HELOCは通常、その構造のために将来の償却を提供し、実際に引き出された金額に対してのみ支払いを行います。 また、他の2つの形態の二次ローンとは異なり、HELOCには通常、閉鎖費用がかかりません。 別のオプション：毎月取り出したものの利息のみを支払うローン。 引き出したお金は学期の終わりに支払われるため、それは危険な場合があります。 キャッシュアウトリファイナンス -他の2つの選択肢とは異なり、この方法は2次ローンを必ずしも必要としませんが、多くの場合、1次住宅ローン保険を回避したり、追加資金を提供したりします。 この例では、単にあなたの家をより多くの金額で借り換えて、現金で差を取ります。 このタイプのローンの閉鎖費用は、場合によってはかなり高くなる可能性があります。
重要なポイント
- 資金源としてあなたの家を使用することは、いくつかの状況で資金を獲得する賢い選択です。 家からエクイティをキャッシュアウトする場合、点線で署名する前に数字を実行し、将来のキャッシュフローを予測することが重要です。 事業者ローンや学生ローンなど、さまざまな種類の資金調達でより良い金利を取得できる可能性があります。 これらはより良い資金源かもしれません。
ホームエクイティにアクセスする3つの方法にはすべて、いくつかの共通点があります。 最も重要なのは、これらのローンを返済しない借り手が差し押さえで家を失う可能性があることです。 各ローンの種類によって請求される利子は控除可能でしたが、減税とジョブズ法案の出現により、基準は異なります。 請求される利子は、ローンを使用して、ローンを確保する納税者の家を購入、建設、または実質的に改善するために使用される場合にのみ控除されます。 これらの目的に使用する場合、最大750, 000ドルの借入金の利子を差し引くことができます（この制限はすべての不動産負債を対象とすることに注意してください。住宅ローンもある場合は小さくなります）。
あなたがあなたの家のエクイティからどれくらいのお金を借りることができるかは、あなたがあなたの家にどれだけのエクイティを持っているかによります。 公平性とは、借りている額と家の価値の差です。 貸し手は、この数値を使用して、ローン対価値比（LTV）を計算します。これは、ローンの適格性を判断するために使用される要素です。 LTVを取得するには、現在のローン残高を現在の評価額で割ります。
もちろん、実際に付与される金額は、クレジットスコアとDTI比によって異なります。 700を超えるクレジットスコアは、おそらくローンの対象となります。 700を少し下回ると資格が得られますが、金利は高くなります。 資格のあるDTIは貸し手によって異なりますが、ほとんどの場合、毎月の借金は総月収の50％未満を消費する必要があります。 貸し手は、住宅ローンの元本以外に、利息、税金、住宅所有者の保険、住宅所有者の会費、および法的責任であるその他の未払い債務を含む、あなたの家の毎月の支払い総額を合計します。 次に、DTI比率を算出するために、債務総額を基本給、手数料、ボーナス、およびその他の収入源（賃貸収入や扶養手当など）だけでなく、毎月の総収入で割ります。
資格のあるクレジットカウンセラーと相談して、ローンを申請するかどうかを決めるのを助けることは常に良いことです。
ベストフィット
あなたのホームエクイティを活用する最良の形態は、おそらくあなたが何よりもお金を必要とするものに依存します。 もちろん、クレジットスコアと財務状況も重要ですが、選択するオプションに関係なく、それらは要因になります。 一般に、これらの各方法は、多くの場合、次の状況と目的に適合しています。
- ホームエクイティローン–このタイプのローンのすべてのお金は最初に支払われるので、それらに申し込むほとんどの借り手は通常、全体の残高をすぐに必要とします。 これらのローンは、教育費、医療費、その他の一時金の支払い、または借金整理のための資金としてよく使用されます。 Bankrate.comによると、ホームエクイティローンの金利は2018年4月25日時点で約5.7％です。 一方、クレジットカードの平均APRは3月末時点で16.47％であり、過去最高です。 HELOC –ホームエクイティのクレジットラインは、たとえば、一連の住宅改善や小規模事業の立ち上げなど、継続的に発生する費用など、長期的に現金に定期的にアクセスする必要がある住宅所有者により適しています。 これは、実際に借りたものにのみ利子を支払うだけで、閉鎖費用がないため、一般的に最も安価なローンです。 期限が切れるまでに残高全体を返済できるようにしてください。 キャッシュアウトリファイナンス-住宅にかなりの資本を蓄積し、今すぐ現金を必要とするが、最初の住宅ローンよりも良いレートを得る資格がある場合、これは通常良い考えです。 たとえば、クレジットスコアが家を購入したときよりもはるかに高い場合、低いレートは、キャッシュアウト額を含む新しい大きなローン残高に伴う高い支払いを相殺するのに役立ちます。 また、キャッシュアウト額を使用して、自動車ローンやクレジットカードなどの他の借金を返済する場合、全体的なキャッシュフローは引き続き改善され、スコアは再び上昇し、将来の別の借り換えを保証する可能性があります。
ボトムライン
ホームエクイティの負債は、レクリエーション費用や定期的な月々の請求書に資金を供給する良い方法ではありませんが、かなりの予期せぬ財政難に悩まされたり、将来に投資したい人にとっては、命の恩人になる可能性があります。 重要なことは、可能な限り最低のレートで借りていることを確認し、意図した目的にのみ資金を使用することです。
