不確実な市場での投資家の防衛陣地への突入は不動産株を押し上げ、一部は今年50％以上を獲得し、S&P 500のペースの約3倍になりました。他の逆風が市場をガタガタさせます。 最も恩恵を受けるセットには、アメリカンタワー社（AMT）、エクイティレジデンシャル（EQR）、エクイニクス社（EQIX）、エセックスプロパティトラスト社（ESS）、クラウンキャッスルインターナショナル社（CCI）、パブリックストレージ（PSA）が含まれます。 ）およびPrologis Inc.（PLD）、最近のBarronのレポートで概説されています。
より安全なベットがアウトパフォームする
海外市場へのエクスポージャーが少ない、より安全な産業の企業のシェアに対する需要の高まりは、不動産投資信託またはオフィスタワー、ホテル、ショッピングモール、およびその他の商業用不動産を所有する企業のシェアの価格を押し上げました。
Neuberger Berman Real EstateファンドのマネージャーであるSteve Shigekawaは、Barron'sによると、「低負債、多様な不動産ポートフォリオ、および企業を複数の経済サイクルで運営した経験豊富な経営陣」を有する高品質企業の株式に焦点を当てています。 この投資戦略により、ノイバーガーバーマンリアルエステートファンドは、過去3年間で年間収益率12.0％を計上し、モーニングスターの不動産カテゴリの同業者の90％を上回りました。 過去10年間で、その古い機関投資家向けクラスは同業他社の79％を破りました。
重川のファンドのエクスポージャーが7％未満である宿泊施設、ショッピングセンター、地域のモールなどの従来の不動産会社に投資する代わりに、ファンドが12％のデータセンター企業に倍増しました。暴露。
「小売販売に対するeコマースの影響を考えると、宿泊施設や小売店など、より循環的な不動産セクターへのエクスポージャーは低くなっています」とファンドマネージャーは述べています。 重川のファンドは、トップピッキングの手法を使用して銘柄選択を行い、マクロ経済指標を調べて、約40社への投資を支援しています。 たとえば、低金利の期間は不動産株のシェアを上げるのに役立ちました。不動産株は、借金の量のために金利が上昇する期間にしばしば苦しみます。
データセンター企業
これらの企業の成長を牽引している要因の1つは、クラウドコンピューティングをサポートするデータセンターの需要の急増です。 「クラウドコンピューティングの需要を考えると、より多くのデータセンターが必要になります」とファンドマネージャーは述べています。 この傾向は特に、カリフォルニア州レッドウッドシティに本拠を置くエクイニクスのようなデータセンターの不動産会社を後押しします。エクイニクスのシェアは年初から年（YTD）で62％以上急騰しています。
データセンター分野の大手企業は、世界24か国の不動産をリストアップしており、ワシントンからの貿易緊張の再エスカレーションによる影響をほとんど受けていないと述べています。
エクイニクスのCEOチャールズ・マイヤーズは次のように述べています。
一方、データセンターとタワーREITの両方は、5Gと呼ばれる次世代のセルラーネットワークへの切り替えの恩恵を受けるはずです。これは、現在の4G電話の10倍の高速化が期待されています。 「インフラストラクチャREIT」としても知られる携帯電話タワーREITは、ノイバーガーバーマン不動産ファンドの17％を占めています。
安定した「リスク緩和策」としてのREIT
イートンバンスリアルエステートファンドのポートフォリオマネージャーであるスコットクレイグは、REITが市場のボラティリティをヘッジする効果的な方法であると、別のバロンのレポートによると考えています。 逆風が続くと、REITは安定した収入とキャッシュフローに閉じ込められた「リスク緩和策」として人気を博し、回復を続ける可能性があります。
海外での運用と複数通貨での収益を伴うREITは外国為替の変動にさらされる可能性がありますが、ウォールストリートジャーナルによると、通常は規模が大きく、強力な成長プロファイルとバランスシートを維持します。
次は何ですか？
今後、投資家は、景気低迷、関税、小売業者やホテルなどの業界固有の混乱に対して脆弱な周期的な名前よりも、グローバルなデジタル経済に対応する企業を支持する可能性があります。
乱流を経験する可能性のある市場の他のセグメントには、ジャーナルなどが引用したSandler O'Neill + Partners LPによると、建設などの高いコストに直面する可能性のあるセグメント、弱い消費者心理、労働力不足などがあります。
