主な住宅ローン市場とは何ですか？
一次住宅ローン市場は、借り手が一次貸し手から住宅ローンを取得できる市場です。 銀行、住宅ローンブローカー、住宅ローンバンカー、信用組合はすべて主要な貸し手であり、主要な住宅ローン市場の一部です。
主な住宅ローン市場の仕組み
住宅所有者は、地元の銀行に連絡することにより、住宅ローンの買い物をする際に、主な貸し手と直接取引することができます。 ほとんどの借り手にとって、彼らは彼らがプライマリー住宅ローン市場で取引していることに気付かないでしょう。なぜなら彼らはプロセス全体を通して地元の銀行の住宅ローン担当者とやり取りするからです。 住宅ローンの専門家は、利用可能なさまざまな種類の住宅ローンについて借り手に教育し、選択されたタイプに応じて金利を提示します。 地元の支店は通常、ローンのクローズの場所であり、書類が署名されます。
多くの借り手は、住宅ローンの銀行家または住宅ローンのオリジネーターに連絡することにより、住宅購入プロセスを開始します。 オリジネーターと住宅ローンの銀行家はそれ自体銀行ではありませんが、代わりに取引を促進し、住宅ローンのリクエストを銀行に紹介してローンをクローズします。 ブローカーはビジネスを主な貸し手に紹介するため、サービスの料金を受け取ります。 一方、借り手は、借り手の信用と希望する条件に応じて、最良の取引のためにブローカーに買い物をしてもらうことで、より良いレートを得ることができます。
ただし、消費者金融保護局が住宅ローンブローカーの補償に関する規制を実施していることに注意することが重要です。 金融危機の前に、ブローカーは貸し手と同様に借り手から補償を受けることができました。 消費者は、手数料を支払ったときにブローカーが貸し手から支払いを受けていることに気づいていませんでした。 また、ブローカーには、消費者をより高価な商品や住宅ローンに誘導し、時にはより高い金利に誘導するインセンティブがありました。 2008年と2009年の大不況とそれに続く規制により、住宅ローンブローカーの数は減少しました。
重要なポイント
- プライマリーモーゲージ市場は、借り手がプライマリーレンダーからモーゲージローンを取得できる市場であり、銀行、住宅ローンブローカー、モーゲージバンカー、信用組合はすべてプライマリーレンダーであり、プライマリーモーゲージマーケットの一部です。地元の銀行に連絡して住宅ローンを購入するとき。
プライマリー住宅ローン市場のメリット
プライマリー住宅ローン市場で取引する借り手には、次のようなメリットがあります。
低い閉鎖費用
通常、主な貸し手は地元の銀行です。つまり、信用分析と引受プロセスを行います。 引受会社は、借り手の財務情報と信用履歴を確認して、信用を延長するか、ローンを拒否するかを決定します。 また、地方銀行は、一部の大手銀行のプロセスのように、州外の中央ユニットを通過する代わりに、社内ですべての書類と文書を準備します。 結果として、地元の銀行は、大規模な銀行に比べてオーバーヘッドが少ないため、手数料が低くなります。 また、住宅ローンブローカーが銀行を見つけることに関与した場合、手数料も同様に査定されます。 要するに、一次住宅ローンのために地元で運営されている銀行を選ぶことは、閉鎖費用の削減に役立ちます。
少額の頭金
通常、住宅ローンの頭金は家の購入価格の20％です。 しかし、借り手はより少ないお金を置くことができ、多くの主要な貸し手は10パーセントの頭金を提供しています。
低から中程度の所得の借り手にとって、FHAローンは家の価値の3.5％という低い頭金を提供します。 FHAは連邦住宅管理局であり、低所得の借り手に融資を発行できるように、貸し手に保険を提供しています。
ただし、20％未満の頭金は、借り手が民間住宅ローン保険またはPMIを購入する必要性を引き起こします。 PMIは、借り手が住宅ローンの不履行に陥った場合に銀行と貸し手を保護します。 PMIは、住宅ローンの20％が返済されるまで借り手に請求される月額料金です。
柔軟性
ローンのオリジネーターは通常地元の銀行であるため、借り手は最終決定権を得る人々と通信できる可能性が高くなりますが、これは国立銀行では起こりそうにありません。 借り手が独自の財務状況を持っている場合、直接接触は柔軟性を提供できます。
柔軟性には、借り手がより早くローンの返済を検討している場合、30年の住宅ローンに対して15年の固定金利を提供することが含まれます。 15年の住宅ローンの利点のいくつかは、それが以前に完済したので、より少ない合計利息を含む。 また、借り手は、借り手が債務不履行に陥ったり、財政難のためにローンを返済しなかったりするリスクが少ないため、通常は低金利で交渉できます。 もちろん、30年の住宅ローンの大きな利点は、他の条件に比べて長い期間にわたって分散されているため、低額の支払いを提供することです。
調整可能な金利の住宅ローンは、通常、検討のために提供されている柔軟なオプションです。 通常、ARMローンには一定期間固定金利が適用され、その後、貸し手と借り手によって事前に決定されたインデックスに基づいて毎年調整されます。 通常、ARMには、ローンの有効期間中に金利がどれだけ高くなる可能性があるかという上限があります。これにより、最大月額支払いの計算と予算設定が容易になります。
プライマリー住宅ローン市場とセカンダリー住宅ローン市場
一次市場は一次貸手で構成されています。 通常、一次貸し手は、ポートフォリオの一部として彼らが融資を維持し、ローンの寿命の間それらにサービスを提供します。 ただし、住宅ローンを行った銀行は、投資家が以前に発行した住宅ローンを売買できる市場である二次住宅ローン市場でローンを販売できます。 住宅ローンは、ローンの支払いを処理する別の貸し手またはサービス会社に販売できます。 新しい貸し手またはサービスプロバイダーは、住宅ローンの手数料と利息からお金を稼ぎます。
多くの住宅ローンは、ファニーメイまたは連邦国立住宅ローン協会（Fannie Mae、またはFNMA）によって購入されています。 ファニーメイは振り返ってローンをパッケージ化し、モーゲージ担保証券（MBS）と呼ばれる投資として販売します。MBSは、ミューチュアルファンドに似ていますが、株式ではなくモーゲージを含んでいます。 投資家は、MBSを保有している住宅ローンから金利を獲得します。
あなたの住宅ローンが販売されている場合、それが金融業界で一般的な慣行であることを知ってください。 銀行には貸付限度があり、預け金のどれだけ貸せるかについて上限があります。 ファニーメイまたはサービスプロバイダーへの住宅ローンの売却は、銀行の帳簿からローンを削除し、より多くのお金を貸すことができるようにします。 銀行が住宅ローンを売却できなければ、融資上限に達し、住宅ローンをこれ以上提供できなくなり、経済が減速します。 ただし、MBSの購入を検討している投資家でない限り、流通市場に対処することはできません。 代わりに、プライマリー住宅ローン市場の銀行またはブローカーと取引します。
