helocの借り換えのオプション

目次

• 借り換えの資格
• 借り換えのオプション
• 1.ローン変更のリクエスト
• 2.新しいHELOCを開く
• 3.新しいホームエクイティローンを取得する
• 4.新しい最初の住宅ローンの借り換え
• ボトムライン

ホームエクイティのクレジットライン（HELOC）を使用する場合、通常10年間続く抽選期間があります。 この期間中、必要に応じてお金を借りることができ、借りたものに対して低い利息のみの支払いをすることができます。 多くの住宅所有者はまさにそれを行います。

ただし、引き分け期間が終了すると、ラインから借りることができなくなり、完全に償却された利息と元本の支払いを開始する必要があります。 この第2段階は返済期間として知られ、通常20年です。 つまり、毎月の支払いは抽選期間中よりも大幅に高くなる可能性があり、多くの住宅所有者は支払いショックに直面することになります。

支払いショックの問題を解決する1つの方法は、HELOCを借り換えることです。いくつかの方法があります。 この記事では、資格を得る方法、選択肢、およびそれぞれの長所と短所について説明します。

HELOCの借り換え資格

HELOCの借り換えは、最初の住宅ローンの借り換えや借り換えに似ています。 収入、費用、負債、資産に基づいて資格を取得する必要があります。つまり、給与明細書、W-2フォーム、納税申告書、住宅ローン明細書、写真付き身分証明書、保険証書、保険会社が認めるその他の書類など必要。

最低の利子率を得るには、「非常に良い」から「例外的な」FICOスコア（740から850の範囲）が必要です。 あなたは620の低いスコアで資格を得ることができますが、あなたは優秀なスコアを持っている人の2倍以上の金利を支払うでしょう、そしてあなたと一緒に働く貸し手を見つけるのに苦労するかもしれません。

また、貸付金の値に対する比率の貸し手のガイドラインを満たすために、新しい貸し出しを行った後、あなたの家に十分な資本を持っている必要があります。 一部の貸し手は、優れた信用を持つ住宅所有者に住宅の価値の最大100％を借りさせますが、80〜90％しか借りることができないのが一般的です。 これを決定する方法の例を次に示します。

• 資産価値：300, 000ドル初回住宅ローン残高：190, 000ドルHELOC残高：50, 000ドル借入総額：240, 000ドル貸付金総額：80％住宅所有権：20％

この場合、既存のHELOC残高を借り換えるだけで、それ以上借りたくないと仮定すると、特に信用がある場合は、あなたと一緒に働く貸し手を見つけることができるはずです。 また、所有する株式が多いほど、金利は低くなります。

HELOCの借り換えオプション

ホームエクイティの信用枠を借り換えるには4つの方法があります。 オプションと、それぞれの長所と短所を次に示します。

1.ローン変更のリクエスト

仕組み：貸し手に連絡し、抽選期間が終了すると支払いに支障をきたすことを説明します。 貸し手があなたと協力して、毎月の支払いが手頃な価格になるように融資条件を変更できるかどうかを尋ねてください。 たとえば、バンクオブアメリカにはホームエクイティ支援プログラムがあり、所得の喪失や離婚などの経済的困難を経験した場合、資格のある住宅所有者に長期、低金利、またはその両方を付与します。

長所：水中にいる場合、ローンの変更が唯一の選択肢かもしれません。

短所：貸し手はローンを変更する義務がないため、このオプションは利用できない場合があります。 そうである場合、変更されたローンを返済できることを示す必要があります。 苦労している住宅所有者のための2つの支援プログラムであるHome Affordable Second Lien ModificationプログラムとFHA Short Refinanceは、2016年の終わりに新しい応募者の受け入れを停止しました。

2.新しいHELOCを開く

仕組み：新しい抽選期間と新しい利息のみの返済期間からやり直すことで、缶を蹴散らします。

長所：収益を上げるのに苦労していて、既存のローンをデフォルトにしたくない場合は、財務状況を改善するための時間がかかります。

短所：いつかローンを返済する必要があります。 返済を延期するほど、より多くの利子を支払うことになり、毎月、元本および利息の全額償却額が高くなります。 また、新しい抽選期間を入力すると、簡単に借りることができます。 既存のHELOCの返済を懸念しているために借り換えをしている場合、最後にやりたいことは借金を増やすことです。

すでに見たように、あちこちで少し借りているので、金利が変動する可能性があるため、総借入コストまたは毎月の支払いがHELOCでどうなるかを知るのは困難です。 さらに、新しいHELOCの返済期間が開始されると、金利が現在よりも高くなる可能性があり、それらの月払いはさらに大きくなります。

（詳細については、ホームエクイティローンを返済できない場合の対処方法を参照してください。）

3.新しいホームエクイティローンを取得する

仕組み：変動金利のHELOC残高を固定金利のホームエクイティローンに変えます。 残高を返済するには、20年または30年かかる場合があります。

長所： HELOCを完済するために一括払いをすることで継続的な借入のサイクルを終了し、安定した毎月の支払いで固定金利を取得します。 長期借入費用を把握し、それを世帯の長期財務計画に織り込んでください。

短所：一部の貸し手は、ホームエクイティローンの提供を停止しているため、HELLOCを見つけるために行ったよりも多くの努力が必要になります。 それにもかかわらず、特に大規模な金融機関が必ずしも最高のレートや最も有能な顧客サービスを提供しているわけではないので、大手銀行の向こう側に目を向ける場合は利用できます。 また、ローンの期間が長いほど、毎月の支払いは低くなりますが、より多くの利息が支払われることに注意してください。

4.新しい最初の住宅ローンへの借り換え

仕組み： HELOCを借り換えるだけでなく、HELOCと最初の住宅ローンの両方を1つのローン、つまり新しい最初の住宅ローンに借り換えます。

長所： 利用可能な最低金利を取得できます。 あなたが家の支払いをデフォルトにした場合、あなたの抵当貸し手はあなたの抵当流れの家を売ることからの収入でディブを持っていたので、最初の住宅ローン金利は住宅エクイティローン金利より低い傾向があります。 HELOCとホームエクイティローンの利率がそれぞれ5.90％と5.57％である市場では、30年と15年の固定第1抵当の利率は それぞれ4.73％と4.16％。 固定金利の最初の住宅ローンで借り換えをすると、前述のホームエクイティローンオプションと同じように、毎月の平等な支払いの安定性と、総借入コストを事前に知ることもできます。

短所：最初の住宅ローンを借りることは、新しいHELOCまたはホームエクイティローンに借り換えることよりも、かなり高い閉鎖費用を支払うことを意味する場合があります。

ボトムライン

ローンの変更、新しいHELOCへの借り換え、ホームエクイティローンへの借り換え、または新しい最初の住宅ローンでの借り換えにより、HELOCでより手頃な月払いを得ることができる場合があります。 複数の貸し手でオプションを調べて、短期的な手頃な価格と可能な限り低い長期的な費用とクロージングコストの最適な組み合わせを提供する可能性を確認してください。

（関連資料については 、HELOC固定金利オプションの仕組み、ホームエクイティローンとHELOC、ホームエクイティをタップする賢い方法、ホームエクイティローンの借り換え：ハウツーガイド、あなたの家を使用しない5つの理由を参照してくださいエクイティの信用範囲、借り換え対ホームエクイティローン、ホームエクイティローンまたはクレジットラインの選択、あなたのホームエクイティクレジット（HELOC）税控除は可能ですか？、悪いクレジット？あなたはまだホームエクイティローン、住宅ローンを得ることができますvs.ホームエクイティローン：どのように異なるか、ホームエクイティローンを返済できない場合の対処方法）