内容
- 借り換えの理由は何ですか？借り換えで最高の取引を得る方法借り換えコストは何ですか？クレジットスコアの重要性
住宅ローンの借り換えはあなたにとって意味がありますか？ おそらくある時点で会話をしたことがあるでしょう。 家族や隣人が住宅ローンを借り換えることで得た多くのことについて話す場所です。 今、あなたは疑問に思うようになりました：あなたがスーツに従わない場合、あなたは負けていますか？
多くの住宅所有者が借り換えを急ぐことがありますが、これは通常、金利の低下が原因です。 しかし、金利が現在のローンを置き換える唯一の理由ではなく、隣人や隣の町に住んでいる人にとって、借り手にとって理想的な借り換えの機会が必ずしも良い機会であるというわけでもありません。
決定に飛び込む前に、そもそもなぜ新しい住宅ローンを取りたいのかを理解することが重要です。そして、それがあなたの特定の状況で意味があるかどうかを理解してください。
借り換えの理由は何ですか？
借換えには明らかな理由とそれほど明白でない理由があります。
1.金利の低下
これが借り換えの最も明白な理由です。 金利が下がった場合、新しいローンはより低い資金調達コストを意味します。 おそらく、金利が6％だったときに30年の固定住宅ローンを借りて、現在は4.5％に引き下げられています。 300, 000ドルのローンでは、そのレートの低下だけで、毎月の支払いが279ドル削減されます。
そのような場合、refiを実行するのは簡単です。 ただし、新しいローンを取得することは、新しいクロージングコストを支払うことを意味することに注意してください。 そして、それらはあなたがあなたの家にどれくらい長く住むことを期待するかに応じて、より低い料金からの節約の価値があるかもしれません。
原則として、所定の場所にとどまる期間が長くなるほど、これらの一時的な費用を借り換えて食べることがより理にかなっています。 しかし、あなたは確実に知るために数字を働かせる必要があります。
2. ARMの交換
借り換えをする理由の1つは、固定金利のローンに変換したい、調整可能な金利の住宅ローン（ARM）がある場合です。
ARMとは、入金日から1年または5年以上の前もって決められた期間が経過した後、「リセット」する低利子率のローンです。 ローンがリセットされたときに金利が上昇した場合、借り手は新しい月々の支払いを見たときにショックを受ける可能性があります。
そのため、借り手はリセット日前に固定金利のローンに借り換えをしようとすることがよくあります。これは、特に歴史的な基準で金利が比較的低い場合です。 実際のところ、将来金利がどうなるかは誰にもわかりません。 そのため、特に家にしばらく滞在する場合は特に、より安全な賭けを選択することをお勧めします。
高価なARMのリセットは、10年前に住宅ローンのメルトダウンにつながった要因の1つでした。 調整可能な金利の住宅ローンは、過去数年で復活しているものの、当時ほど一般的ではありません。 持っている場合、潜在的なトラブルの一歩先を行くことは賢明な考えです。
重要なポイント
- 住宅ローンの借り換えをする理由には、金利の引き下げ、調整可能な金利の住宅ローンから固定金利への切り替え、自宅からの現金の引き出しなどがあります。新しい住宅ローンを購入するときは、金利だけでなく、クロージングコスト、誠実な見積もり、損益分岐点：住宅ローンブローカーのサービスを使用することを検討しますが、最良の取引を得るために独自のレッグワークを行います。ポイントを使用して金利を下げ、良いオファーができたら、レートを固定することを忘れないでください。クレジットレポートを入手して、クレジットスコアを確認し、エラーをチェックしてください。
3.クレジットスコアの改善
おそらく、あなたのスコアが今よりもはるかに低いときに住宅ローンを借りて、平均よりも高い金利になったのでしょう。 それ以来、あなたはより良い金融習慣を開発し、残高を減らし、期日前に定期的に支払いを送金しました。 期限内にローンを返済する能力は、住宅ローン金利を決定する最大の要因の1つです。 貸し手は、借り入れと返済の履歴を反映するクレジットスコアを収集することにより、経験に基づいた推測を行います。
クレジットスコアが十分に改善されている場合は、大幅に優れたレートを利用できる可能性があります。
4.ローン期間の延長
彼らの料金が同じであっても、一部の住宅所有者は借り換えによって毎月の支払いを下げることができます。 どうやって？ 彼らは単により長い期間で新しいローンを取り出します。
たとえば、25万ドルで30年の住宅ローンを借りたとします。 10年後、そのローン残高は200, 000ドルになりました。 残りの残高の新しい30年ローンを取得することにより、毎月の支払いを減らします。 しかし、あなたはあなたのローンにさらに10年を追加しています。
あなたがあなたの支払いに遅れずについていくのに苦労しているならば、あなたのローン期間を延長することは理にかなっているかもしれません。 しかし、間違いを犯さないでください。住宅ローンを引き伸ばすことで、長期的にはより多くの関心を払うことになります。
5.自宅から現金を取り出す
不動産を所有することの利点の1つは、時間の経過とともに公平性を構築する機会です。 そして、一度あなたの家はあなたが適当と思うようにお金を引き出すことができるATMのように見え始めます。
それを行う1つの方法は、より大きなローンで借り換えることで、さまざまなニーズに使用できる追加の現金を残します。 ただし、キャッシュアウトリファイを行うには、ローンプログラムのローンツーバリュー（LTV）のしきい値内に留まる必要があります。 ローン対価値の比率は、住宅ローンの額を不動産の評価額で割ったものです。
あなたが20万ドル相当の家を所有していて、まだ住宅ローンの120, 000ドルを借りているとしましょう。 貸し手が80％のLTVを持っている場合、借り換えて$ 160, 000のローンにし、$ 40, 000の差額を現金で支払うことができます。
高い金利の借金を返済するために借り換えをする多くの人々は、より多くの信用にアクセスできるようになると、再び借金を背負うことになります。
しかし、ここでもまた、その新しいローンを取得するために閉鎖費用を支払うことになります。そして、最終的に不動産を売却するとき、あなたの道を進む株式が少なくなります。 高利率のクレジットカードへの支払いや家の価値を高める改修など、お金を有効に利用しているなら、価値があるかもしれません。 お金を使ってボートを購入したり、エキゾチックな休暇に出かけたりする場合は、よく考えてみてください。
ホームエクイティローンやホームエクイティのクレジットラインなど、あなたの家でお金を利用する他の方法もあり、そこから必要に応じて引き出すことができることに留意してください。 ちょっとした宿題をして、それぞれの長所と短所を比較することで、最良の選択をすることができます。
借り換えで最高の取引を取得する方法
住宅ローンの買い物だけがテレビを買うようなものである場合、単に店舗やオンラインで支払い金額を正確に確認するだけです。 残念ながら、住宅ローンの検索はもう少し複雑です。
クレジットスコア、雇用状況、および融資対価値比などの要因に応じて、貸し手が異なると、料金も異なりますが、料金も異なります。 最良の取引を確実に行うための唯一の現実的な方法は、少数のプロバイダーと買い物をすることです。 誰があなたに最も魅力的な条件を提供できるかを調べるために、地元の銀行と信用組合だけでなく、より大きな銀行のミックスを含めることもできます。
さまざまな住宅ローン会社からの即時の見積もりを約束するオンライン市場を訪れるのは魅力的です。 しかし、それらが提供する数値は多くの場合、実際のオファーではなく推定値であることに注意してください。 さらに、提供する個人情報が他の関係者と共有される範囲を常に制御できるわけではありません。 そのため、評判の良い貸し手に一度に1つずつ連絡することは、たとえ時間がかかっても、通常は良い考えです。
買い物をするときは、金利だけを見ないでください。 借り換えを正式に申請する前であっても、貸し手に「誠実な見積もり」を提供するかどうかを尋ねることができます。これは、閉鎖費用で支払う必要がある金額の詳細です。 場合によっては、前払い料金が低い場合にわずかに高い料金を支払うと、実際に有利になる場合があります。
料金を決定するために、各貸し手はあなたの信用報告書をプルする必要があり、それはあなたの信用スコアを下げる可能性があります。 短時間で調査を行うことで、スコアへの影響を最小限に抑えることができます。 たとえば、FICOスコアを作成する会社は、30-45以内に行われた住宅ローンの問い合わせに対してあなたをdingしません（またはあまりしません）。 の日 得点、 貸し手が使用するFICOフォーミュラのバージョンによって異なります。 （以下のクレジットスコアの詳細を参照してください。）
住宅ローンブローカーでより良い借り換えを得ることができますか？
複数の住宅ローンプロバイダーへのアプローチは、特に時間が限られている場合は、多くの作業のように思えるかもしれません。 それはあなたの情報を編集し、あなたに代わって複数の貸し手に連絡する住宅ローンブローカーと働くことの利点の一つです。 それはあなたの住宅ローンのニーズのためのワンストップショップのようなものです。
ブローカーは、取引先の銀行や住宅ローン会社から支払われるため、サービスに対して直接支払う必要はありません。 さらに、貸し手は、顧客を特別料金で提供することで顧客を引き込むことで報酬を得ることがあります。
ただし、検索のアウトソーシングには欠点があります。 例えば、たとえあなたの最善の利益にならなくても、ブローカーはあなたをより大きなローンに入れることで補償を受けるかもしれません。 また、特定の貸し手はブローカーと連携しないため、オプションが制限される場合があります。
ただし、両方の方法を使用しても問題はありません。 ブローカーを使用して重量物を持ち上げることができますが、1つまたは2つの見積もりを自分で探して、彼らがあなたに最適な貸し手を比較して見つける方法を確認してください。
レートを固定する：戦略を知る
金利が何週間も先に移動する場所を予測するのは愚か者の使いです。銀行さえも、彼らがどこに向かっているのかを知りません。 良いオファーを見つけたら、レートをロックすることをお勧めします。そうすれば、クロージング日までに同じになることを知っています。
たとえば、銀行が30日以内にローンをクローズできると見積もっているとします。 金利を45日間ロックして、メモを確定するまでに金利が上昇しないようにすることができます。
ただし、必要以上に長いレートロックを取得しても、必ずしもうまく機能するとは限りません。 銀行が金利を凍結するときはいつでも、金利が上昇するリスクを想定しています。 したがって、通常は、より高い料金または追加料金で長いロック期間を補償します。
ポイントまたはポイントなし？
ローンの金利を下げるもう1つの方法は、「ポイント」を支払うことです。これは、ノートの前払い利息です。 各ポイントは、融資額の1％に相当します。 したがって、200, 000ドルの住宅ローンで2ポイントを支払うことは、4, 000ドル以上をフォークすることを意味します。
その代わりに、貸し手はより低い料金を提供します。これは、あなたが十分長く家に滞在している場合にあなたに利益をもたらすでしょう。 また、ローンの過程で支払う利子と同様に、ポイントで支払う金額は通常、税控除可能です（これは、新しい高水準の控除を行うのではなく、控除を明細化することが経済的に意味があることを前提としています）。
もちろん、ポイントを利用するためには、締め切り時に少し余分な現金が必要になります。 一方、refiで可能な限り低い先行投資を探している場合は、プリペイドインタレストを避けて、少し高い金利で生活する方が良いでしょう。
借り換え費用はいくらですか？
あなたのローンの大幅に低い金利の見通しは、どんな住宅所有者にとっても魅力的です。 しかし、リファイに進む前に、実際にコストがかかることを知る必要があります。 多くの場合、料金を見ると、かなりのように見えるものが光沢を失います。
これが、さまざまな貸し手からの誠実な見積もりを比較することが重要である理由です。 これらの文書には、金利だけでなく、ローンを閉じるために予想される費用のブレイクアウトが含まれています。
最大の支出の1つは貸し手の「オリジネーション料金」です。しかし、更新された評価の費用、タイトル検索料金、タイトル保険の保険料など、他のさまざまな料金にも直面します。 合計すると、これらすべてのコストが合計すると、ローンの価値の5％にもなります。
ブレークイーブンポイントを決定する
あなたが長い間あなたの家に滞在するつもりでない限り、それらの初期費用は反抗を禁止するかもしれません。 それを理解するために、新しい金利から毎月節約する金額で終値を割ります。 結果は、新しいローンを取り崩すまでにかかる月数です。
あなたはおそらく、閉鎖費用なしでローンを提供している貸し手を聞いたことがあるでしょう。これはいくらかの現金を節約する完璧な方法のように思えるかもしれません。 しかし、キャッチがあります：それらの費用を計上するために、貸し手はあなたに高い金利を請求しなければなりません。 もしあなたが十分長く家に居るなら、月々の支払いを減らすことと引き換えに、今度は料金を二分する方が良いでしょう。
クレジットスコアの重要性
経済動向は、受け取る金利に大きな影響を与えます。 たとえば、固定金利の住宅ローンは、10年物国債の利回りとともにロックステップで動く傾向があります。
しかし、個々の要因もあなたの料金に大きく関係しています。 あなたの収入と仕事の履歴は、あなたの信用報告書の情報に基づくあなたの信用スコアと同様に重要な役割を果たします。 スコアが高いほど、新しいローンの支払い率が低くなります。
ウェブサイトmyFICOによると、スコアが760以上の借り手は、通常、スコアが620の人よりも216, 000ドル相当の30年固定金利の住宅ローンで月額200ドル以上安くなります。
スコアの改善
その場合、refiプロセスを開始する前に、クレジットスコアをできるだけ高くすることで支払いが行われます。 多くのクレジットカードプロバイダーは無料で提供していますが、最も広く使用されているモデルであるFICO以外のスコアリングシステムを使用しているものもあります。 myFICO.comからスコアを購入することもできます。
Experian、Equifax、TransUnionの3つすべての報告機関からの実際の信用報告書もご覧ください。 幸いなことに、毎年1回、annualcreditreport.comで無料のコピーを入手できます。 既存のクレジットアカウントの情報が正確であることを確認してください。 レポートに誤りを見つけた場合は、調査できるように適切な信用調査機関に連絡することをお勧めします。
レポートに重大なエラーがない限り、数字を増やすには時間がかかる場合があります。 スコアに影響を与える最大の要因は、クレジットの使用状況と支払い履歴であり、これらが合わさってFICO番号の65％を占めています。 したがって、住宅ローンの金利を下げるためにできる最善のことは、他のローン残高を減らし、常に期限内に支払いを行うことです。
ボトムライン
あなたの住宅ローンの借り換えが理にかなっているかどうかに万能の答えはありません。 ほとんどの場合、それは数学にかかっています。 あなたが月単位で節約する金額が最終的に閉鎖費用を食い止めるならば、新しいローンを借りることは賢明な動きでありえます。
