不動産投資信託（REIT）は、課税所得の少なくとも90％を株主への配当として支払わなければならず、これによりREITは比較的高利回りの商品になります。 実際、トータルリターンの観点から-配当と価格上昇-REITは典型的な小型株のように振る舞います。 ただし、小型株とは異なり、REITの期待収益の大部分は価格の上昇からではなく、配当から生じます。 実際、平均して、REITのリターンの約3分の2は配当から来ています。 投資家にとってのこの欠点の1つは、高利回りの投資として、REITが金利の変化に敏感であることを期待できることです。 、この関係を探ります。 （バックグラウンドの読み取りについて は、REITとは ？を参照してください。）
比較的高い収率
図1では、REITが提示できるリスクの例として、2004年9月現在の各REIT部門の利回りの中央値を示しています。 各バーの上部は、75％の収率です。 底は25％の収率です; 中央の緑から青への変化は、中央値の収量です。
図1：さまざまなREITセクターの利回り
利回りはセクターごとに異なることがわかります。 2004年9月の時点で、すべてのREIT（右側のバー）の中央値の利回りは約5.5％でしたが、利回りは分散しており、25％の利回り（青色部分の下部）は約4％、75％歩留まりは6.5％以上でした（緑の部分の上部）。 これは、REIT利回りの半分のみが4％から6.5％の間にあり、REIT利回りの他の半分はこの範囲外であることを意味します。 同時に、米国政府の長期国債の利回りは5％未満でした。 これは、目標が収入である場合、REITでより良い結果を得る可能性があるが、追加のリスクを負うことを示唆しています。 の
金利と比較したREIT総収益
一般的に、高い金利はREITにとって悪いと言われています。 最も人気のあるREITインデックスは、NAREIT Equity REIT Indexです。 図2は、1972年の初めから2004年のほぼ終わりまでのNAREITインデックスの値と10年国債（Tボンド）を比較しています。
図2-著作権NAREITインデックス
2004年9月期の年間収益率
| 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年 | 7年 |
| 25.6％ | 26％ | 20.4％ | 18.6％ | 18.8％ | 13.7％ | 9.2％ |
表1
金利と比較したREIT価格のリターン残念ながら、これらのような過去のリターンは、業界全体として長期的には将来に複製できないと考えられます。 短期的には例外があります。
REIT株の価格要素のみに注目しましょう。 下の図3では、同じ10年国債金利を価格のみの指数と比較しています。 言い換えると、配当を除外し、価格の変化のみを分離して、1972年に投資された場合に100ドルがどうなるかを確認します。
図3-事業からの著作権基金（FFO）。
そのような利益は今後複製される可能性がありますが、可能性は低いです。 さらに、価格が以前の倍数に戻る可能性もあります（たとえば、FFOの倍数としての価格）。
第二に、中期金利は歴史的な基準により低い。 この金利は上昇する可能性が大いにあります。 上記の金利とREIT価格の15年間の逆相関が続くと、REIT価格が低下します。
概要
上記の15年の期間は、REITの価格と金利の間に強い反比例の関係があることを示しています。 平均して、金利の上昇はREITの価格低下によって満たされる可能性が高いと想定するのは安全でしょう。 もちろん、セクターごとの反応は異なります。 たとえば、住宅およびオフィスREITの場合、金利の上昇は経済成長とより多くの需要に対応するため、金利の上昇がREIT価格を引き上げると主張する人もいます。 ただし、このような環境では選択的にする必要があります。 REITについての良いニュースは、高利回りは価格下落に対する一種のヘッジであるということです。高利回りのREITを購入すると、その間の価格低下は高収入によって緩和されます。
REITの詳細については、 不動産投資信託（REIT） および REIT Wayの 基本評価を 参照してください。
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