割引キャッシュフロー分析（DCF）は、不動産投資の評価で非常に一般的に使用されますが、割引率の決定には、正確に予測することが困難な多くの変数が含まれます。 割引キャッシュフロー分析は、投資の将来の予測収入またはキャッシュフローを調べ、投資の推定現在価値に到達するためにそのキャッシュフローを割り引くことにより、投資の収益性または単なる実行可能性を判断しようとする評価方法です。 。 この推定現在値は、一般に正味現在価値またはNPVと呼ばれます。 不動産投資の評価では、割引率は通常、年間の期待収益率または期待収益率です。
不動産の割引キャッシュフローの計算
不動産投資の場合、以下の要素を計算に含める必要があります。
- 初期費用-不動産の購入価格または頭金のいずれか。資金調達費用-初期または予想される資金調達の金利費用。保有期間-不動産投資の場合、保有期間は通常5〜 15年。ただし、投資家と特定の投資との間で異なります。追加の年ごとのコスト–これらには、予測されるメンテナンスおよび修理コストが含まれます。 固定資産税; 予測されるキャッシュフロー-不動産の所有から受け取った賃貸収入の年ごとの予測。売却利益-所有者が最終的に不動産の売却時に実現すると予測する利益の予測額予想保有期間の。
DCF計算では、多くの変数を推定する必要があります。 これらを正確に特定することは困難な場合があり、修理やメンテナンスのコスト、予想されるレンタルの増加、資産価値の増加などが含まれます。 これらの項目は、通常、その地域の類似のプロパティの調査を使用して推定されます。 将来のコストとキャッシュフローを予測するための正確な数値を決定することは困難な場合がありますが、これらの予測と割引率が決定されると、正味現在価値の計算は非常に簡単になり、コンピューターによる計算が自由に利用できます。
