プライベートエクイティの不動産ファンドにより、富裕層の個人や基金や年金基金などの機関は、不動産資産の株式や負債の保有に投資することができます。 アクティブマネジメント戦略を使用して、プライベートエクイティの不動産は、所有権に対する多様なアプローチを取ります。 ジェネラルパートナーは、さまざまな場所にあるさまざまな種類の不動産に投資しています。 所有戦略は、新しい開発や未加工の土地保有から、既存の不動産の完全な再開発や、苦労している不動産へのキャッシュフローの注入にまで及びます。 （ 詳細については、「プライベートエクイティとは」をお読みください。 ）
ここでは、投資家がプライベートエクイティの不動産に参加する方法、および業界の機会、リスク、制限の概要を説明します。
理想的なプライベートエクイティ不動産ファンドを見つける
まず、平均的な人はプライベートエクイティの不動産投資に参加することができません。 従来のプライベートエクイティファンドでは、投資家は最低250, 000ドルをファンドに注入する必要がありますが、ほとんどのマネージャーは、他の投資家との長期的な共同投資スキームに2000万ドルから2, 500万ドルまでを提供する個人または機関を探しています。
プライベートエクイティの不動産ファンドに対する規制はほとんどないため、従来、投資機会は「認定投資家」に限定されていました。個人の年間収入は少なくとも200, 000ドルでなければなりません。 過去2年間で少なくとも300, 000ドルの収入を合わせたカップル、および彼らの収入レベルが今年度もこのレベルにとどまるという「合理的な期待」を持っているカップルも資格があります。
プライベートエクイティの不動産に投資しようとする個人またはカップルは、その分野に特化した会社を見つける必要があります。 プライベートエクイティ会社のファンドの選択肢を検討する際、各プライベートエクイティファンドの構造の性質を理解する必要があります。これは通常、有限のパートナーシップです。
ファンドに参加すると、外部の投資家はリミテッドパートナーになります。つまり、ファンドに投資したお金に対する責任を受け入れ、ゼネラルパートナー（GP）によって選択されたプロパティに対する拒否権はありません。 リミテッドパートナーの資金は他の参加投資家とプールされ、ファンドマネージャーは収益性の最大化と金融リスクの最小化を目的とした不動産ポートフォリオを構築します。
ファンドのコストと投資構造を理解する
プライベートエクイティの不動産ファンドには、投資家が支払わなければならない多くの管理手数料とパフォーマンス手数料があります。 プライベートエクイティファンドでは、企業の給与、取引の調達および法律サービス、データと研究のコスト、マーケティングおよび追加の固定費と変動費の支払いに、投資する資本の2％の年会費が必要になることがよくあります。 ただし、これらの投資家手数料に制限はありません。
個人は投資前にこれらのコストを十分に把握しておく必要があります。これにより、投資収益率が制限されるためです。 たとえば、プライベートエクイティの不動産ファンドが5億ドルを調達した場合、関連する費用を支払うために毎年1, 000万ドルを集めます。 10年サイクルの期間中、ファンドは1億ドルの手数料を徴収します。つまり、その10年間に実際に投資されるのは4億ドルだけです。
プライベートエクイティマネージャーは、「キャリー」も受け取ります。これは、ファンドの超過総利益の20％であるパフォーマンスフィーです。公開会社に悪影響を与える可能性があります。
ほとんどのプライベートエクイティの不動産ファンドは、「必要に応じた」投資と見なされます。つまり、パートナーは必要に応じて分割払いで一般パートナーに資本をコミットします。 GPが潜在的な投資不動産を見つけると、ファンドは、リミテッドパートナーがサイクルの開始時に不動産ファンドに誓約した資本に対する正式な要求を送信します。 「キャピタルコール」として知られ、リミテッドパートナーが果たさなければならない法的義務です （詳細については、Private Equity InvestingのLingoをご覧ください）。
リミテッドパートナーがキャピタルコールを満たせなかった場合、ファンドはその個人または機関をデフォルトにさせ、所有権の全シェアを没収することができます。 他のリミテッドパートナーは、通常、そのようなデフォルトが発生した場合、没収された株式を購入する機会を受け取ります。
プライベートエクイティの不動産戦略の種類
プライベートエクイティの不動産に投資する場合、伝統的に4つのタイプの投資戦略があります。
- コアは最も保守的な戦略であり、人口が多い場所や旅行が多い場所に存在するため、リスクが低く潜在的なリターンが低いプロパティのみが含まれる場合があります。 この戦略は、再開発やメンテナンスをほとんど必要としない高品質で価値の高いプロパティへの投資にも重点を置いている可能性があります。 これらのプロパティは予測可能なキャッシュフローを提供し、通常は完全にリースされたマルチテナント構造で構成されています。 コアプラスには少しリスクが必要ですが、コア戦略よりも高いリターンを提供できます。 これらのプロパティには、適度なレベルの付加価値アクティビティまたはロケーションの拡張が必要です。 付加価値は、不動産開発と市場のタイミングにより重点を置いた、中〜高収益、中程度のリスクの戦略です。 この戦略では、ポートフォリオマネージャーは不動産を購入し、ある程度の再開発を行い、市場が機能しているときに販売します。 通常、付加価値のあるプロパティでは、管理の変更、物理的な改善、または資本制約の対処が必要です。 これらのステップには、改修の構築や、市場の改善においてレンタル料金を引き上げる方法の探求が含まれます。 付加価値戦略には、事業会社の破綻や、原資産の管理のための負債の引き継ぎなども含まれます。 日和見主義は最高レベルの利益をもたらしますが、最もリスクが高いと想定します。 この戦略により、管理者は未開発の土地を含む不動産、またはパフォーマンスが低いか人身売買が少ない市場で不動産を購入します。
リスクの受け入れと長期的な見通し
プライベートエクイティの不動産の投資家は、ファンドに投資することにより、彼らの資本が長年続く可能性のある所定の期間拘束される可能性があることを受け入れなければならないことを理解する必要があります。
さらに、不動産市場には複数のリスクが存在し、キャピタルコール中に個人のキャッシュフローが低いときに大量の投資が必要になる可能性があります。 多くのGPは、資金を10年以上の投資として構成しており、投資家が資金を引き出したり引き換えたりする機会をほとんど、またはまったく提供していません。 プライベートエクイティファンドの非流動性により、投資家はお金を長期間拘束するリスクを理解する必要があります。
プライベートエクイティファンドの構造の性質により、ファンドの財務実績または保有する資産を評価することは非常に困難です。 プライベートエクイティの不動産ファンドには制限が設けられているため、ジェネラルパートナーは、潜在的な投資、ポートフォリオの評価、または投資に関連するその他の追加情報について、投資家に最新情報を提供する必要はありません。 プライベートエクイティの不動産に投資するには、限られたパートナーが多額の資本を投入し、ファンドマネージャーが必要なレベルの透明性を持たずに投資目標を達成することを完全に信頼する必要があります。 ただし、ファンドマネージャーは通常、投資家に最新情報を送信し、現在または将来のファンドに自信を植え付けるために、パフォーマンスについて透明性を保つことを選択する場合があります。
ボトムライン
プライベートエクイティの不動産に投資する前に、個人はプロセスに参加する資格があるかどうかを判断する必要があります。 資格のある人は、個人の投資目標、流動性要件、および不動産市場のリスクに対する許容度を調査したいと思うでしょう。 ファイナンシャルアドバイザーと話し合った後、投資家は一般的なパートナーの経営戦略と他の不動産ファンドの過去の実績をよりよく理解するために、さまざまな異なるファンドを研究する必要があります。
