金利、特に銀行間取引所と財務省証券の金利は、投資ビークルと同様に所得を生む不動産の価値に大きな影響を及ぼします。 個人の住宅用不動産の購入能力に対する影響（住宅ローンの資本コストの増減による）は非常に大きいため、多くの人々は不動産評価の唯一の決定要因が現在の住宅ローン率であると誤って想定しています。
ただし、住宅ローンの利率は、資産価値に影響を与える1つの関心関連要因にすぎません。 金利は、資本フロー、資本の需要と供給、投資家の投資収益率にも影響するため、金利はさまざまな方法で不動産価格を左右します。
金利が資産価値に与える影響
評価の基礎
政府の影響による金利、資本フロー、資金調達率が不動産の価値にどのように影響するかを理解するには、不動産の価値に対する所得アプローチの基本的な理解が必要です。 不動産の価値は、特定の地域の不動産の需要と供給、および新しい不動産を開発するための交換費用の影響を受けますが、投資家にとって最も一般的な評価手法は所得アプローチです。 商業用不動産の鑑定士および不動産担保投資の引受人および投資家によって提供される所得アプローチは、株式および債券投資に対して実施される割引キャッシュフロー分析と非常に類似しています。
簡単に言えば、評価は、資産収入の予測から始まります。これは、予想されるリース料の支払い、またはホテルの場合は、予想占有率に部屋あたりの平均コストを掛けたものです。 次に、資金調達コストを含むすべての不動産レベルのコストを取ることにより、アナリストは純営業利益（NOI）、またはすべての営業費用の後に残っているキャッシュフローに到達します。
NOIからすべての資本コスト、および資産およびその他の非不動産固有の費用を維持または修復するための投資資本を差し引くと、結果は正味キャッシュフロー（NCF）になります。 不動産は通常、現金を保有しておらず、定められた配当方針を持たないため、NCFは投資家が利用できる現金と等しく、配当からの現金と同じです。 特定の投資期間の配当を資本化するか、キャッシュフローストリーム（残余価値を含む）を割り引くことにより、資産価値が決定されます。
資本フロー
金利は、融資および住宅ローンのコストに大きな影響を与える可能性があり、不動産レベルのコストに影響を与え、したがって価値に影響を与えます。 ただし、資本投資と競合投資の需要と供給は、必要な収益率（RROR）と投資価値に最大の影響を及ぼします。 連邦準備制度理事会が金融政策から焦点を移動し、経済を刺激するか、インフレを抑える方法として金利を管理する方向に向かうにつれて、その政策はすべての投資の価値に直接影響を及ぼしました。
銀行間為替レートが低下すると、資金のコストが削減され、資金がシステムに流入します。 逆に、金利が上昇すると、資金の可用性が低下します。 不動産に関しては、銀行間貸出金利の変化により、投資可能な資本の量が増減します。 資本の量と資本のコストは、需要だけでなく供給にも影響します。つまり、不動産の購入と開発に利用できるお金です。 たとえば、資本の利用可能性が厳しい場合、資本提供者は、本質的な価値の割合として貸し出しが少なくなる傾向があるか、または「資本スタック」まで貸し出さない傾向があります。 これは、より低いローン対価値比率でローンが行われることを意味し、レバレッジドキャッシュフローと不動産価値を削減します。
これらの資本フローの変化は、不動産の需要と供給のダイナミクスに直接影響を与える可能性もあります。 資本コストと資本の可用性は、不動産開発のために追加の資本を提供することにより供給に影響します。 また、取引を求めている潜在的な購入者の人口にも影響します。 これらの2つの要因が連携して、プロパティ値を決定します。
割引率
不動産価値に対する金利の最も明らかな影響は、割引率または資本化率の導出に見られます。 資本化率は投資家の必要な配当率と見なすことができ、割引率は投資家の総収益要件に等しくなります。 Kは通常RRORを示し、資本化率は（Kg）に等しく、 g は予想される収入の増加または資本増価の増加です。
これらのレートはそれぞれ、リスクフリーレートとリスクプレミアムに等しいため、一般的な金利の影響を受け ます。 ほとんどの投資家にとって、リスクフリーレートは米国財務省のレートです。 連邦政府の信用により保証されていますが、デフォルトの可能性は非常に低いため、リスクがないと見なされます。 高リスクの投資は追加のリスク負担を補うために相応に高いリターンを達成する必要があるため、割引率と資本化率を決定する際、投資家はリスクフリーレートにリスクプレミアムを追加して、考慮される各投資に必要なリスク調整後のリターンを決定します。
K（割引率）は、リスクフリーレートにリスクプレミアムを加えたものに等しいため、資本化率は、リスクフリーレートにリスクプレミアムを加えたものに等しく、予想される収入の成長（g）を差し引いたものです。 リスクプレミアムは、需給および市場における他のリスク要因の結果として変化しますが、割引率はそれらを構成する金利の変化により変化します。 競合または代替投資の必要なリターンが上昇すると、不動産の価値は低下します。 逆に、金利が低下すると、不動産価格が上昇します。
ボトムライン
住宅ローンの金利は不動産価格に直接影響するため、住宅ローンの金利に注目することが重要です。 あなたが将来の住宅所有者または不動産投資家である場合、現在の金利を調査する簡単な方法は、住宅ローン計算機を使用することです。
とはいえ、金利の変化は不動産のさまざまな側面に影響を与えることに注意することが重要です。 新しい家の価格を超えて、金利は資本の利用可能性と投資の需要にも影響します。 これらの資本フローは、不動産の需要と供給に影響を与え、その結果、不動産価格に影響を与えます。
また、金利は代替投資のリターンにも影響を与え、不動産投資の固有のリスクに合わせて価格が変化します。 不動産の必要な収益率のこれらの変化は、信用市場の不安定化期間中にも変化します。 投資家が将来の金利の変動またはリスクの増加を予測すると、リスクプレミアムが拡大し、不動産価格に強い下方圧力がかかります。
