目次
- 住宅ローンの生産ライン
- 住宅ローン率に対する投資家の影響
- 固定金利の住宅ローン
- 連邦機関の役割
- 調整可能な金利住宅ローン– ARM
- 予測の変更
- ボトムライン
住宅ローンには、固定金利と調整可能金利の2つの主要な形式があり、いくつかのハイブリッドの組み合わせとそれぞれの複数のデリバティブがあります。 金利の基本的な理解と将来の金利の推移を決定する経済的影響は、財政的に健全な住宅ローンの決定を下すのに役立ちます。 そのような決定には、固定金利の住宅ローンまたは可変金利の住宅ローン（ARM）の選択の選択、または可変金利の住宅ローンから借り換えをするかどうかの決定が含まれます。
住宅ローンの生産ライン
住宅ローン業界には、住宅ローンのオリジネーター、アグリゲーター、投資家の3つの主要な部分またはビジネスがあります。
住宅ローンのオリジネーターは貸し手です。 貸し手は、信用組合や銀行から住宅ローンブローカーまで、いくつかの形態があります。 住宅ローンのオリジネーターは、消費者にローンを導入し、販売します。 彼らはローンを売っています。 彼らは、彼らが提供する金利、手数料、サービスレベルに基づいて互いに競います。 彼らが請求する金利と手数料は、彼らの利益率を決定します。 ほとんどの住宅ローンのオリジネーターは、ローンを「ポートフォリオ」しません（つまり、ローン資産を保持しません）。 代わりに、彼らは住宅ローンを二次住宅ローン市場に売ります。 消費者に請求する金利は、利益率と、住宅ローンを二次住宅ローン市場に販売できる価格によって決まります。
アグリゲーターは、他の機関から新しく組成された住宅ローンを購入します。 彼らは二次住宅ローン市場の一部です。 ほとんどのアグリゲーターも住宅ローンのオリジネーターです。 アグリゲーターは、多くの同様の住宅ローンをプールして、住宅ローン担保証券（MBS）を形成します。これは、証券化として知られるプロセスです。 住宅ローン担保証券とは、基礎となる住宅ローンのプールによって担保される債券です。 住宅ローン担保証券は投資家に売却されます。 住宅ローン担保証券を投資家に販売できる価格は、アグリゲーターが他の貸し手から新しく組成された住宅ローンに対して支払う価格と、住宅ローンの組成のために消費者に提供する金利を決定します。
モーゲージ担保証券には多くの投資家がいます：年金基金、投資信託、銀行、ヘッジファンド、外国政府、保険会社、およびフレディマックとファニーメイ（政府支援企業）。 投資家はリターンを最大化しようとするため、住宅ローン担保証券と社債などの他の債券投資の間で相対価値分析を頻繁に実行します。 すべての金融証券と同様に、住宅ローン担保証券に対する投資家の需要により、これらの証券に対して支払う価格が決まります。
住宅ローン率に対する投資家の影響
住宅ローン担保証券の投資家は、消費者に提供される住宅ローンの金利を大幅に決定します。 上記で説明したように、住宅ローンの生産ラインは、投資家が購入した住宅ローン担保証券の形で終了します。 自由市場は、投資家が住宅ローン担保証券に支払う市場清算価格を決定します。 これらの価格は、住宅ローンの業界に戻り、家を購入するときに提供される金利を決定します。
固定金利の住宅ローン
固定金利の住宅ローンの金利は、住宅ローンの存続期間中固定されています。 ただし、顧客が住宅ローンを移動または借り換えたため、平均して30年の固定金利住宅ローンの寿命は短くなっています。 経験則では、住宅所有者は平均して7年間自宅に滞在していました。 しかし、全米住宅建設業者協会は2018年1月に、これが12年から13年に変更されたと報告しました。
住宅ローン担保証券の価格は、米国債の価格と高い相関があります。 つまり、30年の住宅ローンに裏打ちされた住宅ローン担保証券の価格は、デュレーションとして知られる財務元本に基づいて、米国財務省5年債または米国財務省10年債の価格とともに移動します。 実際には、30年の住宅ローンの期間は5年債に近いですが、市場は10年債をベンチマークとして使用する傾向があります。 これはまた、消費者に提供される30年固定金利の住宅ローンの金利が、米国財務省の10年債の利回りに応じて上下することを意味します。 債券の利回りは、クーポン率と価格の関数です。
経済的期待により、米国債の価格と利回りが決まります。 債券の最悪の敵はインフレであり、これは将来の債券の支払いの価値を損ないます–クーポンの支払いと元本の返済の両方。 したがって、インフレ率が高い場合、または上昇すると予想される場合、債券価格は下落します。これは、利回りが上昇することを意味します。債券の価格と利回りの間には反比例の関係があります。
連邦機関の役割
連邦準備制度は、インフレ期待に大きな役割を果たしています。 これは、短期金利の管理を通じて連邦準備制度がどの程度インフレをコントロールしているかという債券市場の認識が、米国財務省の10年債の利回りなどの長期金利を決定するためです。 言い換えれば、連邦準備制度は現在の短期金利を設定し、市場はこれを解釈して、米国財務省の10年債の利回りなどの長期金利を決定します。
30年の住宅ローンの金利は、米国財務省の10年債の利回りと非常に相関していることを忘れないでください。 30年固定金利の住宅ローンの金利が将来どうなるかを予測する場合は、米国財務省の10年債（または5年債）の利回りを見て理解し、市場が何であるかを追跡します。連邦準備制度の金融政策について言っています。
調整可能な金利住宅ローン– ARM
調整可能な金利の住宅ローンの金利は、住宅ローンの条件に応じて、毎月、半年ごと、毎年またはそれ以下の頻度で変更される場合があります。 金利は、インデックス値とマージンで構成されます。 これは、完全にインデックス化された金利として知られています。 通常、パーセンテージの8分の1ポイントに丸められます。 インデックスの値は可変ですが、マージンは住宅ローンの期間中固定されます。 たとえば、現在のインデックス値が6.83％でマージンが3％の場合、パーセンテージポイントの最も近い8分の1に丸めると、完全にインデックス付けされた金利は9.83％になります。 インデックスが6.1％に低下した場合、完全にインデックス化された金利は9.1％になります。
調整可能な金利の住宅ローンの金利は、インデックスに関連付けられています。 異なる調整可能な金利の住宅ローンに使用されるいくつかの異なる住宅ローンのインデックスがあり、それぞれがアクティブに取引されている金融セキュリティの種類、銀行ローンの種類、または銀行預金の種類のいずれかの金利を使用して構築されます。 住宅ローンのさまざまなインデックスはすべて、互いに広く相関しています。 つまり、経済状況の変化に応じて、上下に同じ方向に移動します。
ほとんどの住宅ローンインデックスは短期インデックスと見なされます。 「短期」または「期間」とは、インデックスを構築するために使用される有価証券、ローンまたは預金の期間を指します。 通常、期間が1年以下の証券、ローン、または預金は短期と見なされます。 住宅ローン指数の構築に使用されるものを含むほとんどの短期金利は、連邦資金金利として知られる金利と密接に相関しています。
予測の変更
金利調整可能な住宅ローンの金利の変化を予測しようとしている場合は、利回り曲線の形を見てください。 利回り曲線は、満期が3か月から30年の米国債の利回りを表します。
曲線の形状が平坦または下方に傾斜している場合、市場は、連邦準備制度が短期金利を一定に保つか、より低くすることを期待することを意味します。 曲線の形状が上向きに傾斜している場合、市場は、連邦準備制度が短期金利をより高く動かすことを期待しています。
どちらの方向でも曲線が急峻であるということは、市場が連邦準備制度が短期金利を上げ下げすることを期待していることを示しています。 FRBの先物の価格は、将来の短期金利に対する市場の期待の指標でもあります。
ボトムライン
現在および将来の固定金利および調整可能金利の住宅ローン率に影響を与えるものを理解することは、財政的に健全な住宅ローンの決定を下すのに役立ちます。 たとえば、固定金利の住宅ローンよりも調整可能な金利の住宅ローンを選択することについての決定を通知し、調整可能な金利の住宅ローンから借り換えを行うことが理にかなっている場合の決定に役立ちます。
テレビで聞くものすべてを信じないでください。 常に「金利がさらに上昇する前に、調整可能な金利の住宅ローンから借り換えをする良い時期」とは限りません。 利回り曲線が何を言っているかを調べてください。
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