目次
- 住宅評価とは何ですか？
- 今日の家の評価の仕組み
- 住宅鑑定料
- ハイエンドの評価のヘルプ
- 鑑定人が来る前に
- 良い評価を確保する場合
- 第二の意見を得る
- 評価が低い場合
- 家の評価：ボトムライン
あなたの住宅ローンの借り換えをするとき、すべては評価にかかっています。 あなたの家の価値が非常に低いため水中にいる場合、借り換えはできません。 鑑定評価額がホームエクイティの20％未満になると、プライベートモーゲージ保険（PMI）の支払いが滞ったり、現金を借り換えて現金で借り換えたりすることになります。 さらに、貸し手は資本の少ない借り手はリスクが高いと見なすため、最低金利が得られない可能性があります。 借り換えを考えているなら、プロセスにおける評価の重要な役割を理解する必要があります。
住宅評価とは何ですか？
評価とは、無関心な第三者から提供された家の価値について、免許を取得または認定された専門家の意見です。 鑑定士はあなたの家を評価するサービスを提供するために支払われますが、彼らが到達した価値の結果として借り換えができるかどうかに関してはゲームにスキンはありません。 借り換え取引では、鑑定は、資産が価値がある以上の金額を借り手に貸さないようにすることにより、銀行を保護します。 資産が何らかの理由で差し押さえになった場合、貸し手は資産を転売し、そのお金を取り戻すことができることを望んでいます。
鑑定士が30〜45分間家を訪れ、寸法を測定し、アメニティを調べ、屋内と屋外の両方で全体の状態を評価し、屋外、ガレージ、すべての室内の写真を撮ります。 次に、あなたの所有物に似たプロパティの記録を調べます。理想的には、最近販売した近所のプロパティの記録です。 自宅訪問とこれらの記録に基づいて、鑑定人は、あなたがそれを市場に出した場合、あなたの財産がどれくらい売れるかについての専門的な意見に達します。 銀行は、あなたの収入、資産、および信用履歴とともにこの値を使用して、貸し出し額を決定します。
重要なポイント
- 住宅ローンの借り換えを計画している住宅所有者は、最初に評価を取得する必要があります。通常、1人の家族の家で300〜500ドルかかります。独立した専門家である評価者は、実際に家を徹底的に評価し、同様の特性を調べてから評価に進みます家の塗装作業を刷新し、雑然としたものを取り除き、隠された特徴を指摘することで、高い評価の可能性を高めることができます。評価が低い場合、キャッシュインリファイナンスは80％のエクイティに達し、回避するのに役立ちます。民間住宅ローン保険。 水中にいる場合は、家の価値が上がるのを待つ必要があります。
住宅評価：借り換えを成功させるための鍵
今日の家の評価の仕組み
2つのタイプの借り換え取引は、評価を必要としません。連邦住宅局の効率的な借り換えと退役軍人局の金利削減借り換えローンです。 他のすべてのタイプの借り換え取引には評価が必要です。
連邦規制は、評価プロセス全体で貸し手と評価者がどのように振る舞わなければならないかを規定しています。 住宅危機後、政府は評価者の独立性を高め、住宅価格の上昇に基づく貸付の可能性を防止したいと考えていました。 ドッド・フランク法と貸出法の真実は、現在、評価が「独立して実施され、不適切な影響と強制から自由である」ことを要求しています。
連邦鑑定士の独立要件は、鑑定士と融資担当者との間の受け入れ可能な対話の狭い範囲を定義するため、貸し手は、鑑定人と接触することは、鑑定が完了する前に鑑定人の意見に影響を与えようとすることにより、法律に違反していると解釈される可能性があることを恐れています。 貸し手は、厳しい懲戒処分の可能性を回避するために、注意を怠る。 融資担当者とブローカーは、鑑定人も借り手も選択できません。 借り手はまた、「別の評価が存在することを銀行に伝えることができ、銀行は他の機関から直接評価レポートを要求することができます」が、異なる貸し手に対して行われた評価を提出することはできません。
貸し手は、多くの場合、評価管理会社（AMC）と呼ばれる第三者を通じて評価を注文します。 「AMCを使用することは要件ではありませんが、独立した鑑定士への一般的なアプローチです」と、カリフォルニア州ダブリンのピナクルキャピタルモーゲージのシニアローンアドバイザーである地域銀行家および住宅ローンブローカーのジョーパーソンズは言います。
多くの貸し手、特に地元の小さな貸し手は、小さな審査員団と直接の紹介関係を持ち、AMCを使用しません。 または、貸し手は、社内の独立した評価部門を持つことができます。 鑑定士は、その地域の地元の知識（市場能力と呼ばれる）を持っている必要があります。 鑑定士は、専門機関である鑑定財団が発行する職業鑑定業務の統一基準に従うことが期待されていますが、これらの基準は法律ではありません。
住宅鑑定料
鑑定料は州によって異なりますが、鑑定士はその地域の慣習的で合理的な料金を請求する必要があります。 標準的な一戸建て住宅の評価のために300ドルから500ドルを支払うことを期待してください。 「検査に時間がかかるため、より複雑な物件はより高価です」と、メリーランド州エリコット市の鑑定管理会社であるDecorum Valuation Servicesの副社長、エリン・ベントンは言います。
あなたのローンがクローズするかどうかに関係なく、鑑定人はまだ仕事をしたので、あなたは、鑑定の時にではなく、鑑定時に手数料を支払わなければなりません。 あなたが望む借り換え条件を得ることができるならば、料金は価値があるように思えるかもしれませんが、低い評価が借り換えができないことを意味するならば、それはお金の無駄のように思われます。
貸し手は、譲渡時に家の価値や予想される「目標値」について鑑定人と話し合うことができないため、家の所有者は、家が支払い前に借り換えができるほど高く評価されるかどうかの鑑定人の概算を得ることができません新しい規制の前にできるように、サービスのために。 せいぜい、ZillowやRedfinなどのWebサイトで最近の同等の売上を検索できますが、それらの記録は不完全な場合があります。
RE / MAX Greater AtlantaのエージェントであるBruce Ailionは、別の選択肢として、不動産業者に比較市場分析を依頼し、Multiple Listing Serviceからの最近の同等の売上のプリントアウトを提供することもできます。 エージェントはあなたに好意を与えているので、よく尋ねてください。ホームセールの場合とは異なり、彼または彼女は借り換えから手数料を受け取ることはありません。
ハイエンドの評価のヘルプ
鑑定士があなたの家に与える価値は、比較可能な不動産の最近の販売価格に大きく依存しますが、あなたの家がその潜在的な鑑定価値の上限で入るのを助けるために何もできないと思うなら、あなたは間違っています。
あなたの家を評価することは、最初のデートに行くことと似ています、とAilionは言います。 あなたのパートナーがあなたをどのように好むか評価するかはわかりませんが、手入れが行き届いていると、魅力的とみなされる可能性が大幅に向上します。 「それで評価になります」と彼は言います。 「あなたの財産はきちんとしていて、整頓されており、点検しやすいものでなければなりません。 ペットは閉じ込められ、マスクされた匂いがするはずです。 鑑定士が急いで出て行って欲しくありません。」
マサチューセッツ州マーブルヘッドにあるヴァカリ&アソシエイツの社長である認定住宅鑑定士ラルフJ.ヴァカリは、この仕事に対する彼のアプローチについて次のように説明しています。 しかし、汚いまたはボサボサの家は通常よりも摩耗や裂けの外観を増やすことができ、その状態は実際に価値に影響する可能性があることを認識することが重要です。」
Vaccariによると、評価者は次のことを重視しています。
- 外観とインテリアの状態総部屋数インテリアルームのデザインとレイアウト、機能の陳腐化などの機能性過去15年間の、キッチンとバス、窓、屋根、家のシステム（暖房、電気、配管）の改善により、家がより快適になりました現在までの機能的で住みやすい今日の基準自宅のシステムの状態と年齢ガレージ、デッキ、ポーチなどの外装アメニティロケーション近所の他の場所とは異なる外観など、魅力のない機能
鑑定人の価値に対する意見を追加する可能性がある、すぐには明らかにならないかもしれない機能を指摘することは良い考えです、とパーソンズは言います。
鑑定人が来る前に
しかし、鑑定士の訪問のために家を準備することは、見込み客のために家を準備することとは異なります。 「見込み客に家を開くとき、感情的な反応を引き起こしたいです」とパーソンズは言います。 「売り手として、あなたはその買い手が彼らがそこにどれほど幸せで快適であるかを想像できるようにしたい。 そのような主観的な考慮事項は評価には適用されません。」
Vaccari氏は、住宅所有者は、売り手と同じように、評価のために古いカーペットを裂いて堅木張りの床を露出させるなど、変更を加えないだろうと付け加えています。 しかし、家のペイントを内側と外側の両方で新しくすることは、地下を含む家のすべての領域への完全なアクセスと表示を可能にするために混乱を取り除くことができます。 最後に、Ailion氏は次のように述べています。「税務記録に誤りがある場合は、指摘してください。」
そうでなければ、問題を発見し、正当な理由がある場合は質問することは鑑定人の責任であるとヴァッカリは言います。
良い評価を確保する場合
おめでとうございます！ 住宅ローンの借り換えの大きなステップを完了しました。 次は、融資担当者と次の一連の手順を実行します。 有利な評価を得た場合は、消費者金融保護局の住宅ローン計算ツールなどのツールを使用して、価値のある住宅の借り換え住宅ローンの金利を調べてください。 これらの数字で武装することは、あなたが貸し手と会うとき、あなたにいくらかの交渉力を与えることができます。
第二の意見を得る
場合によっては、鑑定人の価値があなたが望むよりも低いだけでなく、あなたの家が価値があると思うよりも低いこともあります。 「評価は一人の意見に過ぎません」とAilion氏は言います。 「これは、すべての職業と同様に、訓練され教育された意見ですが、良い実務家と悪い実務家がいます。」
プロセスを管理する連邦政府の厳格な規制を考慮して、低い評価について何かできることはありますか？ 「住宅所有者が鑑定の価値を好まない場合、彼らは貸し手またはAMCに控訴状を書くことができますが、鑑定人が彼または彼女の意見を変える可能性は、住宅所有者が価値があるという圧倒的な証拠を持っていない限り、非常にわずかですオフ」とベントンは言います。
審査員が重大なエラーを犯したことを証明した場合にのみ、あなたの控訴は成功します。 プールやスパなどの重要なアメニティを無視します。 または、より高い値をサポートする可能性のある比較可能な販売を無視し、低い値を示す不適切な比較対象を「チェリーピッキング」する、とパーソンズは言います。
また、Ailion氏は、使用された比較対象物は、スイミングプールやテニスコートとの住宅所有者の関係がない下位学区または下位区分にあり、すべての比較対象物が不良または不動産であったことを指摘することで、ケースを作成できます所有売上高、または繁華街にいるなど、価値に影響を与える他の負の外部性があること。 「なぜそれらがあなたのものとは異なり、等しくないのかを説明してください。 選択された比較対象に誤りがあることを証明する必要があります」とAilion氏は言います。
評価が低い場合のオプション
鑑定の結果、資本が80％未満の場合、キャッシュインリファイナンスを実行し、クロージング時に十分な資金を追加して、その魔法の80％のローン対価値比を達成し、PMIを回避できます。
今のところPMIを支払うこともできます。 住宅価格が上昇し続ける場合は、まだ元本の多くを返済していない場合でも、住宅ローンのサービサーに同等の売上を提供し、PMIを削除するよう依頼することができます。 ただし、評価により、水中にいることが判明した場合、ファニーメイのHigh LTV Refinance OptionやFMERR（Freddie Mac Enhanced Relief Refinance）などのプログラムの資格がない限り、市場が改善するのを待つだけです。 水中の住宅所有者に政府の支援を提供していたHARP（Home Affordable Refinance Program）は、2018年末に失効しました。
家の評価：ボトムライン
鑑定プロセスの仕組みを理解することで、鑑定士があなたの財産に最高の価値を割り当てる最高のチャンスを得ることができます。 査定は、借り手が期待する価値で常に行われるとは限らず、主観性とミスの余地がある人間のプロセスです。 低い評価をアピールすることはできますが、バックアップするための強力なデータがなければ成功しません。
