総所得乗数とは何ですか？
総所得乗数（GIM）は、資産の売却価格を年間総賃貸収入で割ることによって得られる投資不動産の価値の大まかな尺度です。 GIMは、ショッピングセンターやアパートなどの商業用不動産の評価に使用されますが、ユーティリティ、税金、メンテナンス、空室などの要素のコストを考慮しないという点で制限されています。 商業用不動産を評価するために一般的に使用されるその他のより詳細な方法には、資本化率（キャップレート）および割引キャッシュフロー法が含まれます。
総所得乗数の説明
総所得乗数を使用して、物件の提示価格が適切かどうかを大まかに判断できます。 GIMにプロパティの年間総収入を乗算すると、プロパティの値、つまり何を売るべきかがわかります。
総所得乗数の計算例
たとえば、レビュー中のプロパティの有効総収入は50, 000ドルです。 有効な収入が56, 000ドル、販売価値が392, 000ドルの比較可能な販売が可能です（実際、分析を改善するために、多くの比較可能な販売を探しています）。
GIMは392, 000ドル/ 56, 000ドル= 7です。
結論として、この匹敵する（または実際によく呼ばれる「コンプ」）は、その効果的なグロスの7倍（7倍）で販売されました。 この乗数を使用すると、このプロパティの資本価値は350, 000ドルになります。 V = GIM x EGI、7 x 50, 000ドル= 350, 000ドル。
総所得乗数法の欠点
乗数法に対する自然な議論が生じるのは、それがかなり粗雑な評価手法だからです。 金利の変更（お金の計算の時間価値の割引率に影響する）、ソースまたは収益（品質）、および費用が明示的に考慮されていないため、総所得乗数は実際的な評価モデルではありませんが、封筒の裏」の開始点。
その他の欠点は次のとおりです。
- GIMメソッドは、類似したクラス間でプロパティが均一であることを前提としています。 実務者は、経験から、類似の不動産の費用比率は、据え置き保守、不動産の年齢、不動産管理者の質などの要因の結果として異なることが多いことを知っています。資産は主に純収益力に基づいて購入されます。 総収入が大きく異なる場合でも、2つのプロパティが同じNOIを持つ可能性があります。 このように、GIMメソッドは、その限界を認識していない人々によって簡単に誤用される可能性があります。 残りの経済的生活を無視することにより、開業医は等しい収入を生み出すと仮定して、新しい財産と50歳の財産に等しい価値を割り当てることができます。
