連邦住宅管理局（FHA）ローンで住宅購入の資金を調達しようとする住宅購入者は、時として厄介な驚きを受け取ります。FHAの要件を満たしていないため、特定の不動産を購入することはできません。 なぜこれらの要件が存在するのか、それらは何であり、買い手が望む家を購入できるように改善できるのか？
FHAが最低限の財産基準を制定する理由
住宅購入者が住宅ローンを借りるとき、不動産はローンの担保として機能します。 言い換えれば、借り手が住宅ローンの支払いをやめた場合、住宅ローンの貸し手は最終的に差し押さえられて家を所有することになります。 貸し手は、家を売却して、可能な限りローンの未払い金を回収します。 差し押さえのプロセスには6つのフェーズがあります。
不動産が最低基準を満たすことを要求することで、貸し手は保護されます。 それは、貸し手がそれを押収しなければならない場合、不動産はより簡単に売却し、より高い価格を命じるべきであることを意味しています。 同時に、この要件は借り手を保護します。つまり、借り手が最初から破滅的な修理費を負担することはなく、借り手は基本的に健全な場所で、困難な財政状況の中で支払いをするインセンティブをより多く持っています。家を保つために。
最小プロパティ基準とは何ですか？
米国住宅都市開発局（HUD）によると、FHAは、ローン商品で融資された不動産が次の最低基準を満たすことを要求しています。
- 安全性：家は居住者の健康と安全を守るべきです。 セキュリティ：家は財産のセキュリティを保護する必要があります。 健全性：施設には、構造的完全性に影響を及ぼす物理的な欠陥や条件があってはなりません。
HUDは、これらの要件を満たすためにプロパティが満たさなければならない条件を記述します。 鑑定士は、必要な不動産鑑定の際に不動産の状態を観察し、FHAの鑑定書に結果を報告します。 不動産の評価は、買い手が取引に合意する前に満たす多くの要件の1つです。
一戸建ての戸建住宅の場合、鑑定士は統一住宅鑑定レポートと呼ばれるフォームを使用する必要があります。 フォームは、ストーリーの数、建設された年、面積、部屋数、場所など、不動産の基本的な特徴を説明するように鑑定士に求めます。 また、鑑定人は「財産の状態（必要な修理、劣化、改修、改造などを含む）を説明する」ことを求め、「物理的欠陥または居住性、健全性、構造的完全性に影響を与える不利な条件はありますか」プロパティですか？」 コンドミニアムユニットの評価フォームは似ていますが、共有エリア、住宅所有者協会、所有者が占有しているユニットの数などに関するコンドミニアム固有の質問があります。
FHAは、家の安全性、セキュリティ、または健全性に影響を与えない場合、化粧品または軽微な欠陥、据え置き保守、および通常の摩耗の修理を必要としません。 FHAは、そのような問題の例には次のものが含まれますが、これらに限定されないと言います。
- 手すりの欠落正常に動作するひび割れまたは破損した出口ドアひび割れ窓ガラス1978年以降に建設された住宅の塗装面の欠陥（鉛塗料の危険性のため）軽度の配管漏れ（蛇口の滴下など） ）修復されていない構造的損傷の証拠がない、以前の（非アクティブな）木材破壊昆虫/生物の損傷の証拠腐敗または摩耗したカウンタートップ破損した石膏、シートロック、または1978年以降に建設された家の壁や天井の材料部分的に隆起した歩道、不十分に設置されたカーペット）がれきやごみのあるクロールスペース全天候型の車道の表面の欠如
ただし、FHAが販売を終了するために問題を解決する必要がある分野は数多くあります。 住宅購入者が直面する可能性が高い最も一般的な問題のいくつかを以下に示します。
電気および暖房
- 電気ボックスには、ほつれたり、むき出しのワイヤを使用しないでください。居住可能なすべての部屋は、機能する熱源を備えている必要があります（穏やかな冬のいくつかの都市を除く）。
屋根と屋根裏
- 屋根は湿気を遮断する必要があります屋根は少なくともあと2年間続く必要があります鑑定人は屋根の問題の可能性の証拠のために屋根裏部屋を検査する必要があります屋根は3層以上の屋根を持つことはできません屋根の修理が必要であり、屋根にはすでに3層以上の屋根があり、FHAには新しい屋根が必要です。
湯沸かし器
給湯器は、現地の建築基準を満たし、施設に伝えなければなりません。
危険と迷惑
多くの条件がこのカテゴリに分類されます。 次のものが含まれますが、これらに限定されません。
- 汚染された土壌有害廃棄物サイトへの近接敷地内にある油井およびガス井交通量が多い空港の騒音と危険過度の騒音のその他の原因高圧石油ラインなどの爆発する可能性のあるものへの近接高圧送電線への近接
プロパティへのアクセス
施設は歩行者と車両に安全で適切なアクセスを提供する必要があります。また、路面は全天候型の表面を備えていなければならず、緊急車両はあらゆる気象条件下で施設にアクセスできます。
構造的健全性
欠陥のある構造条件および将来の構造損傷につながる可能性のあるその他の条件は、不動産を売却する前に修復する必要があります。 これらには、欠陥のある構造、過度の湿気、漏れ、腐敗、シロアリの損傷、および継続的な定着が含まれます。
アスベスト
住宅の一部にアスベストが含まれていて、損傷または劣化していると思われる場合、FHAはアスベストの専門家によるさらなる検査を要求します。
バスルーム
家にはトイレ、洗面台、シャワーが必要です。 （この要件は馬鹿げているように聞こえるかもしれませんが、差し押さえられたときに人々が彼らと一緒に何をするか、空家からどのような破壊者が盗むかは驚くでしょう。）
電化製品
逸話的な証拠は、FHAがプロパティに作業用キッチン用品、特に作業用ストーブが必要であることを示唆しています。 ただし、FHA文書には、アプライアンスに関する要件は記載されていません。
最低限の基準を下回る物件の住宅購入者救済
これらの潜在的に取引を殺す問題のいずれかを持っているプロパティに恋をした後、ホームバイヤーは何をしますか？
最初のステップは、必要な修理を行うよう売り手に依頼することです。 売り手が修理をする余裕がない場合は、おそらく売り手が閉店時にお金を取り戻すことができるように購入価格を引き上げることができます。 通常、状況は逆に機能します。プロパティに重大な問題がある場合、買い手は補償するために低価格を要求します。 ただし、物件の価格が既に市場よりも低い場合、または買い手がそれを十分に望んでいない場合は、修理を完了し、取引が完了したことを確認するために価格を引き上げることもできます。
売り手が銀行の場合、修理を行う意思がない場合があります。 この場合、取引は終了します。 不動産は、現金バイヤーまたはFHA以外のバイヤーに届かなければならず、その貸し手が現状で不動産を購入することを許可します。
多くの住宅購入者は、FHA基準を満たすより良い物件を見つけるまで、ただ見続けるだけです。 この現実は、特に価格帯が限られた資金と限られた資産を持つバイヤーにとっては苛立たしいものです。 残念ながら、時々それが唯一の解決策です。
一部の住宅購入者は、異なるローン商品の承認を得ることができます。 非FHAローンは、不動産がどのような条件にあるかについてより多くの余裕を提供する場合がありますが、貸し手は依然として独自の要件を持っているため、これは保証ではありません。 別のオプションは、FHA 203（k）ローンを申請することです。これにより、重大な問題のある住宅の購入が可能になります。
ボトムライン
FHAローンは、借り手が住宅ローンの資格を取得することを容易にしますが、必ずしも不動産の購入を容易にするわけではありません。 多くの住宅購入者は、FHA基準を満たすより良い不動産を見つけるまで見続ける必要があります。これは、特に資金が限られ、価格帯の不動産が少ないバイヤーにとってはイライラするプロセスです。
ただし、ホームショッピングの際に何を期待すべきかを知っているFHAの借り手は、検索をFHAガイドラインに適合する可能性のある物件に限定するか、少なくとも評価する前に定着剤の上位物件に希望を設定することを避けることができます。
