連邦政府は、住宅ローンが多くのアメリカ人が生涯に受けるであろう最大の財政的負担であることを理解しています。 休憩を提供するために（そしておそらく人々が不動産市場に参加することを奨励するために）、内国歳入庁（IRS）は納税者が住宅ローンで支払われた利子を控除することを許可します。
しかし、 2番目の 住宅ローンを取得した場合はどうなりますか？ 使用目的は重要ですか？ 無期限に利子を差し引くことができますか？
2番目の住宅ローンの税務上の影響を詳細に調べ、税額控除の計算方法を示し、さまざまな制限や落とし穴を強調します。
基礎
まず、「適格住宅」（住宅ローンの利子控除が適用される住宅）を構成するもの、およびIRSが「住宅ローンの利子」と「住宅ローンの負債」を定義する方法を理解する必要があります。
手始めに、「適格な家」とは、通常あなたが住んでいるメインの家、または2番目の家を指します。 IRS Publication 936に記載されているように、「睡眠、調理、トイレ設備」がある限り、モバイルホーム、ハウストレーラー、アパート、ボートはすべて対象となります。
賃貸物件やオフィスなど、他の機能を兼ね備えた家で控除を請求する場合は、敷地内を占有する時間に関連するいくつかの微妙なルールと計算が関係します。 ここで詳細を参照できますが、一般的に言えば、2番目の家を借りる場合は、少なくとも14日間、または1年以上借りている時間の10％以上（どちらか長い方）そこに住む必要がありますそれに抵当権を差し引くことができるように。 （あなたがそこにまったく住んでいない場合、あなたは家主であり、まったく異なるルールのセットが 作用し ます： 賃貸不動産所有者の税額控除を 参照してください）。
住宅ローンの利子は、住宅を担保として使用するローンで支払われる利子にのみ適用されます。 これも：
IRSは、住宅ローンの3つのカテゴリーを概説しています。 これらは、いつ借金を引き取ったかと、収益が何のために使われたかによって異なります。
- 祖父負債とは、1987年10月13日以前に現在の家によって担保された住宅ローンを指します（現在の税制が施行された後）。 住宅取得債務とは、1987年10月13日以降に持ち出され、住宅の購入、建設、または改善に使用された住宅ローン（改修、修理など）を指します。 ホームエクイティの負債またはローンとは、1987年10月13日以降に出された住宅ローンを指し、大学の授業料、新車、休暇、その他ほとんど関係のないその他の目的に使用されます。住宅の購入、建設、改善。
控除
それはあなたがすでにどんな種類の借金を持っているか、そしてあなたがどれだけ多くを引き受けたいかによって異なります。 結婚して共同で申告する場合は、全体で100万ドル以下の住宅取得債務と100, 000ドル以下の住宅資産債務の利子を差し引くことができます。 独身の場合、または結婚して別々に提出する場合、限度額はそれぞれ住宅取得債務が50万ドル、住宅担保債務が50, 000ドルになります。
言い換えれば、あなたの住宅ローンがあなたのプライマリーおよび/またはセカンドホームの購入、建設、または改善に使用され（住宅取得債務になっている）、合計100万ドルであれば、利子として支払ったすべてを差し引くことができます。 たとえば、合計で100万ドルになる合計2つの住宅ローンの利率が4％である場合、40, 000ドルの年利をすべて差し引くことができます。
ただし、住宅取得の負債が200万ドルだとすると、その年に200万ドル相当の住宅ローンに支払った利息の半分しか差し引くことができません。 同じ4％の金利が適用された場合、その年に支払ったと思われる80, 000ドルではなく、40, 000ドルを差し引くことができます。 （これは、7桁の不動産に融資しようとする人にとっては考慮すべきものです。 ジャンボと従来の住宅ローン：違いを ご覧ください。）
この制限は祖父の借金には適用されませんが、祖父の借金がすでに100万ドルを超えている場合、新しい住宅ローンの追加控除を受けることはできません。 祖父の借金が90万ドルしかない場合はどうなりますか？ そうすれば、追加で100, 000ドル相当の住宅取得債務の利子を差し引くことができます。
少なくとも、これは一般的なルールです。 IRSは、実際の控除可能な住宅ローンの利子を決定するためのワークシートを提供します。
書類
少なくとも$ 600相当の住宅ローンの利子を支払った限り、納税申告の数ヶ月前に住宅ローン所有者または貸し手（通常はフォーム1098）から通知を受け取ります。 年間の支払い金額に加えて、この抵当権明細書には、支払われた抵当保険料と支払われた控除ポイントも表示されます（その年に家を購入した場合）。 この文書を入手したら、フォーム1040のスケジュールA（項目別控除）で納税申告書を完成させるために使用します。
住宅取得債務とホームエクイティ債務を組み合わせることで、技術的に自宅に対して110万ドルを借りることができます。 ただし、このしきい値を超える追加の債務がある場合、投資（スケジュールAで報告される）または事業（スケジュールCまたはC-EZ）。
借り換え、ポイント、プレミアム
さらに、新しい住宅ローンでポイントを支払う場合、ローンの存続期間にわたってそれらを差し引くことができます。 新しい30年の住宅ローンを借り換えると仮定すると、毎年ポイントで支払った金額の1/30を差し引くことができます。 家を売却または借り換えるときまでにすべてのポイントを差し引いていない場合（再度）、その年に一度にすべての残りを差し引くことができます。 控除は、スケジュールA、フォーム1040、行12に提出します。
調整後の総収入が109, 000ドル（結婚して別々に提出する場合は54, 500ドル）を超えない限り、住宅ローン保険料の一部またはすべてを差し引くことができます。 これは、「住宅取得債務」カテゴリに分類されます。
ボトムライン
税の規則は複雑であり、それを否定することはできませんが、適切に進めば、この規定により年間数千ドルを節約できます。 2番目の住宅ローンを借りる前に、資格のある税の専門家に相談してください。
