適合ローン限度とは何ですか?
適合ローン限度額は、Federal National Mortgage Association(通称Fannie Mae)およびFederal Home Loan Mortgage Corporation(別名Freddie Mac)が購入または保証する住宅ローンの規模の上限です。 2つの準政府機関による支援の基準を満たす住宅ローンは、「適合ローン」として知られています。
2008年の住宅および経済回復法(HERA)の指令に基づき、米国の住宅の平均価格の変化を反映するために、毎年、適合ローン限度額が調整されます。年間限度額は、ファニーメイおよびフレディマックの連邦規制当局によって設定されます、連邦住宅金融庁(FHFA)、11月に発表されました。 FHFAは、連邦住宅金融委員会(FHFB)が発行する住宅価格指数レポートに示されている平均住宅価格の10月から10月のパーセンテージの増減を使用して、翌年の適合ローン限度を調整します。
伝統的な貸し手は、保険がかけられて販売しやすいため、適合したローン制限を満たす住宅ローンで働くことを広く好みます。
適合ローン制限の仕組み
適合ローン限度額は郡によって指定されます。 ほとんどの郡には、ベースラインに適合するローン制限が割り当てられています。 ただし、地域の経済的差異に基づいて、適合ローン限度額に変動が生じる場合があります。
たとえば、地元の中央値の115%がベースラインに適合するローン制限を超える地域では、その地域の最大ローン制限が高く設定されます。 住宅および経済回復法は、住宅価格の中央値の倍数などのエリアの最大貸付限度を設定します。 また、この法律では、ベースラインローン制限の150%の制限に「天井」が設定されています。
南カリフォルニア、南フロリダ、およびより大きなニューヨーク大都市圏は、国の隣接部分の地域の3つの例であり、より高い最大適合ローン制限の要件を満たしています。
さらに、同法にはアラスカ州とハワイ州、および米国の島領グアムと米領バージン諸島に対して異なるローン制限計算を確立する特別な法定条項があります。 これらの地域の適合ローン制限は、高コスト地域として指定されているため、米国国内の制限よりも著しく高くなる傾向があります。
2019年、米国のほとんどで、1ユニットのプロパティの最大適合ローン制限(ベースライン)は484, 350ドルで、2018年の453, 100ドルから増加します(2008年に住宅経済回復法によって最初に制定されたときの417, 000ドルから増加)。 。 ほとんどの高コスト地域の1ユニットプロパティの新しい上限ローン制限は、726, 525ドル(484, 350ドルの150%)です。 アラスカ、ハワイ、グアム、および米領バージン諸島の場合、1ユニットのプロパティのベースラインローン制限は726, 525ドルです。 11月に新しい融資制限を発表したとき、FHFAは、47を除くすべての郡で2019年に最大適合融資制限が高くなると指摘しました。
適合ローン限度に関する特別な考慮事項
ファニーメイとフレディマックは、住宅ローンの主要なマーケットメーカーです。 銀行やその他の貸し手は、彼らが発行するローンを保証し、売りたいローンを購入することを期待しています。 適合ローン制限は、ほとんどの主流の貸し手が提供する住宅ローンのガイドラインとして機能します。 実際、一部の金融機関は、機関の基準を満たす適合ローンのみを取り扱います。
適合ローン限度を超える住宅ローンは、不適合またはジャンボ住宅ローンとして知られています。 ジャンボ住宅ローンの金利は、適合住宅ローンの金利よりも高くなる場合があります。
貸し手は適合した住宅ローンを好むため、住宅ローンの金額が適合したローン限度をわずかに超えている借り手は、より多くの頭金を使ってローンの規模を縮小するか、二次融資を使用する(つまり、1つではなく2つのローンを引き受ける)経済性を分析する必要があります適合する住宅ローン。