住宅ローンを借り換えてお金を節約したり獲得したりするには、2つの基本的な選択肢があります。 まず、単に既存のローンを借り換えて低金利を取得したり条件を変更したりする場合は、金利と期間の借り換えと呼ばれます。 または、2つ目は、キャッシュアウトローンを使用して、家の一部の資産（リノベーション、借金の返済、大学費用の支払いなど）を抽出することです。 これら2つのリファイナンスオプションが財政状態にどのように影響するかを次に示します。
住宅ローンの借り換えの基本
借り換えは、既存の住宅ローンを別の住宅ローンに置き換えること、または住宅ローンのペアを単一のローンに統合することと考えてください。 彼らが言うように、古い（住宅ローン）と新しいと一緒に。 借り換えの後、古いローンは返済され、新しいローンがそれに置き換わります。
重要なポイント
- 住宅ローンの借り換えをする際の基本的なオプションは、キャッシュアウトまたはレートアンドリファイナンスです。キャッシュアウトリファイを使用して、家の持分の一部を抽出することができます。レートアンドタームリファイナンスでは、借り手は現在の条件の良い方への貸し出し：貸し出しにかかるリスクが大きいため、一般に追加の手数料、ポイント、またはより高い金利がキャッシュアウトローンに伴います。あるローンの終了時と別のローンの開始時の資金の重複を利用したキャッシュアウトローンの。
借り換えを検討する理由はたくさんあります。 お金を節約することは明らかです。 2008年8月、平均30年の固定住宅ローンの利率は6.48％でした。 金融危機後、同じ種類の住宅ローンの金利は着実に低下しました。 2012年12月までに、30年固定住宅ローン率は、4年前から3.35％にほぼ半分に削減されました。 2017年の平均年率は最大3.99％でした。 フレディマックによると、2018年までに4.54％まで上昇しました。 しかし、これらの高いレートでさえ、あなたが持っているかもしれない古い住宅ローンのレートよりも低いかもしれません。
2019年3月に、住宅ローン金利は4.27％に低下し、60週間ぶりの低水準となりました。 住宅ローン銀行協会によると、2019年3月29日に終了する週に、住宅ローンの申し込みは18.6％増加しました。 借り換えレベルは、申請全体の39％から47.4％に増加し、2016年11月以来の最高レベルでした。（金利が記録的な低水準に近づいた2011年から2013年、および2015年から2016年に住宅ローンの借り換えの最近の最大の波になりました）借り換え指数は翌週に総申請数の44.1％に低下し、低借入コストと強力な雇用市場が引き続き申請を推進しています。
歴史的には、金利はまだ比較的低く、それは、より古い、より高い金利の住宅ローンを持つ住宅所有者（または住宅資産が上昇した、または当初住宅を融資した時よりも格付けがはるかに高い住宅所有者）が借り換えを見るための重要な理由です今。
金利が上昇している場合、借り換えにより、金利がさらに上昇する前に低金利の支払いを固定するために、調整可能な金利の住宅ローンを固定金利の住宅ローンに変換することができます。 ただし、最も経験豊かな経済学者であっても、金利の将来の方向を予測することはしばしば困難です。
キャッシュアウトとレートおよび期間のレフィ
2つの基本的な借り換えローンがあります。 最も単純で最も簡単なのは、金利と期間の借り換えです。 この場合、ローンに関連する手数料を除き、実際のお金は変わりません。 住宅ローンのサイズは同じままです。 現在の住宅ローンの条件を新しい（おそらくより良い）条件に交換するだけです。
対照的に、キャッシュアウトリファイナンスでは、新しい住宅ローンは古い住宅ローンよりも大きくなります。 新しい融資条件に加えて、あなたはお金を前払いすることもできます。つまり、あなたの家から現金の形で株式を効果的に引き出します。
より高いローン対価値比率（ローンの額を不動産の評価額で割ったもの）を使用して、レートおよび期間のリファイナンスの資格を得ることができます。 言い換えれば、たとえあなたが家の価値の高い割合を借りているので、あなたがより低い信用リスクであっても、ローンを得るのは簡単です。
住宅ローンの利子が5％または6％のときに2.5％を稼ぐCDに資金を入れるのはほとんど意味がないので、投資のためにキャッシュアウトローンを取得する前に慎重に考えてください。
キャッシュアウトローンには厳しい条件が付いています。 あなたがあなたの家に現金の形で積み上げた株式の一部を取り戻したいなら、おそらくあなたに費用がかかるでしょう。どれくらいあなたの家に建てた株式とあなたのクレジットスコアに依存します。
たとえば、借り手のFICOスコアが700で、ローン対価値の比率が76％で、ローンがキャッシュアウトと見なされる場合、貸し手はローンの初期費用に0.750ポイントを追加する可能性があります。 たとえば、融資額が200, 000ドルだった場合、貸し手は費用に1, 500ドルを追加します。 （貸し手ごとに異なります。）あるいは、借り手はより高い金利を支払うことができます。市場の状況に応じて、0.125％から0.250％高くなります。
なぜ厳しい条件ですか？ ケーシーフレミング、モーゲージアドバイザー、C2 Financial Corporationおよび The Loan Guide：How to Get Best Best Mortgageの 著者によると、キャッシュアウトローンは貸し手のリスクが高いためです。 フレミングによると、
「統計的には、借り手が既に資産を引き出していた場合、困った場合、借り手は家から離れる可能性がはるかに高くなります。 彼が頭金に最初に投資した金額よりも多く引き出した場合は特にそうです。 その結果、キャッシュアウトとみなされるローンは、借り手がもう歩き去りそうにないほど多くのエクイティがあるまで、そのリスクを反映するために、より高い価格に設定されます。
ただし、クレジットスコアが高く、ローン対価値の比率が低いと、数値が大幅に変わる可能性があります。 たとえば、クレジットスコアが750で、ローン対価値の比率が60％未満の借り手は、キャッシュアウトローンの追加費用を請求されません。 貸し手は、レートおよびタームリファイを行う場合よりも、彼または彼女がローンのデフォルトをする可能性は低いと考えています。
たとえあなたが現金を受け取らなくても、あなたのローンはキャッシュアウトローンかもしれません。 あなたがクレジットカード、自動車ローン、またはもともとあなたの住宅ローンの一部ではなかった何か他のものを完済しているならば、貸し手はおそらくそれをキャッシュアウトローンと考えます。 2つの住宅ローンを1つに統合し、1つが元々キャッシュアウトローンであった場合、新しい連結ローンもキャッシュアウトとして分類されます。
キャッシュアウトについて再考するもう1つの理由：キャッシュアウトリファイナンスを行うと、FICOスコアに悪影響を与える可能性があります。
83％
2018年第4四半期のキャッシュアウトローンであった住宅ローンの借り換えの数。
キャッシュアウトの借り換えを選択するより多くのアメリカ人
多くの個人金融の専門家は、キャッシュアウトリファイナンスであなたの家の持ち分を剥奪することを勧めますが、最近のデータは、多くのアメリカ人がこのローンタイプを選択していることを示しています。 Freddie Macの四半期ごとの借り換え統計では、2018年の第4四半期（2019年3月にリリースされた）で、キャッシュアウトの借り手がすべての借り換えローンの83％を占め、2007年の第3四半期以降で最高となった。
これらの借り換えの多くは金利引下げのためではありませんでした。 資金の最も一般的な用途は、住宅の改修または請求書と借金の支払いでした。 キャッシュアウトの理由として挙げられている他の理由には、大学の費用の支払い、自動車の購入、および事業投資が含まれます。
興味深い住宅ローン借り換えの抜け穴
あなたの住宅ローンブローカーの助けを借りて、あなたはそれがキャッシュアウトローンと見なされることなく（そしてそれに付随する追加料金を生成する）借り換えから少しの現金を生成することができるかもしれません。 基本的に、1つのローンの終了時と別のローンの開始時の資金の重複を利用して機能します。 エスクローアカウントに影響を与えるのは複雑なプロセスなので、フレミングの説明に注意してください。
「レート/タームリファイで閉鎖費用を賄うことができます。 ほとんどの貸し手は、これらの閉鎖費用に、前払い利息、既存の住宅ローンの未払い未収利息、エスクロー口座に事前資金を供給するために必要な金、さらに適切なタイミングで固定資産税や保険などの前払い費用を含めることを許可しています。
「借り換えをするとき、返済される日まで、既存の住宅ローンの未収利息を支払う。 資金を調達した日から翌月の最初の日まで新しいローンの利息を前払いし、翌月には支払いをしません。 したがって、新しいローン内の住宅ローンの1か月分の利子に融資しました。
「既存の住宅ローンで保険と税金を支払うための貯金（またはエスクロー）アカウントを持っている場合、既存の貸し手はお金の一部を持ちます。少なくとも数ヶ月分の税金と保険です。 借り換えをするとき、新しい貸し手は税金と保険の請求書が期限に達すると手元にいくらかのお金を必要とするので、彼らは前もっていくらかのお金を要求します。 通常、これに資金を提供できます。
「その後、ローンが閉じた後、あなたのお金の一部を保持している古い貸し手は、そのローンを完済したときにエスクロー口座の残高に等しい小切手をあなたに送ります。 現金！
「また、一部の料金は資金調達まで少し変化するため、ほとんどの貸し手は少しのクッションを許可します。ローンがキャッシュアウトと見なされることなく、エスクローで最大2, 000ドルのキャッシュバックが可能です。
「これが意味することは、実際にローンを発行するコストではなく、ローンを持つコストを表す「コスト」をファイナンスできるということです。 200, 000ドルのレート/タームローンでは、適切な状況下で、慎重に構成されていれば、キャッシュアウトペナルティを支払うことなく、約4, 000ドルの現金を生成することが非常に実現可能です。
ボトムライン
借り手としてのあなたの責任は、あなたの貸し手とオプションについて議論するのに十分な知識を持つことです。 ほとんどの人にとって、キャッシュアウトローンの追加費用を避けることは、最高の経済的動きです。 あなたが家から現金を引き出す特定の理由がある場合、キャッシュアウトローンは価値があるかもしれませんが、ローンの存続期間にわたって利子として支払う余分な金額はそれが悪い考えになる可能性があることを覚えておいてください。
