キャプティブ不動産投資信託とは何ですか？
キャプティブ不動産投資信託は、単純に単一企業による所有権を管理する不動産投資信託（REIT）です。 事業に関連する不動産所有権を持つ企業は、特別な税控除のために不動産をREITにバンドルすると有利な場合があります。 この税軽減戦略は、多くの店舗や支店を持つ小売業者や銀行で使用できます。
重要なポイント
- キャプティブREITとは、1つの会社が50％を超える持分を保有するREITのことです。キャプティブREITは通常子会社です。親会社およびキャプティブREIT子会社。 会計および税務の専門家は、キャプティブREITを含むすべての連邦法および州法に完全に準拠していることを確認する必要があります。
キャプティブ不動産投資信託について
キャプティブ不動産投資信託は、不動産投資信託（REIT）が提供する税控除を活用するために作成できます。 企業は、REITの所有権を開発するか、REITの所有権を管理することを選択できます。 支配的またはキャプティブステータスは、REITの議決権所有権の50％以上として定義されます。
自社の不動産を管理する目的でキャプティブREITを構築する企業は、通常、賃貸REITまたは住宅ローンREITとして特徴付けられます。 抵当REITは、多くの場合REITの収益の基礎となる相互収入の約束のために、抵当資本を提供します。 企業は、不動産をREITに譲渡し、それらのREITから不動産を借りることにより、キャプティブ不動産投資信託を使用することもできます。
不動産投資信託
キャプティブREITは、単一企業の所有権を管理するREITです。 それを超えて、キャプティブREITは単なるREITです。 事業体は、内国歳入庁の特定の要件と内国歳入法のタイトル26を満たしている場合、REITに分類できます。 REITは、信託、協会、または法人になりますが、いずれにしても、法人として課税することを選択する必要があります。
内国歳入法では、すべてのREITがすべての収入を株主に分配することができます。 パートナーシップは一般に収入がなく、その収入のすべてをK-1を通じて分配するため、REITは税法上のパートナーシップに類似しています。
REITは、一般的にREITを特徴付ける所得分配税控除の対象となるいくつかの要件を満たさなければなりません。 最も重要な要件には次のものがあります。
- 法人としての課税の選択配当、利子、賃貸料、またはその他の不動産からの総収入の少なくとも90％不動産資産、現金同等物、および政府証券に代表される総資産の少なくとも75％この要件を満たすために、支配企業は経営者を株主として指名することができます）
企業がREITの要件を満たしている場合、その収入の少なくとも90％を株主に支払わなければならないため、所得の分配を控除することができます。 必要な分配後の残りの残高は、必要な法人税率で課税されます。
子会社会計
キャプティブREITは子会社と見なされるため、親会社の財務に何らかの形で所有権を計上する必要があります。 一般的に、親会社の財務諸表で子会社と子会社の所有権を会計処理するには3つの方法があります。 企業は、連結財務諸表を報告するか、持分法または原価法のいずれかで所有権を計上できます。
一般に認められた会計原則（GAAP）では、親会社が50％を超える所有権を所有している場合、子会社の子会社の財務のすべての側面を統合する連結財務諸表を作成するオプションがあります。 通常、親会社がキャプティブREITを連結財務諸表報告に含めることは、キャプティブREITがそれ自体を取得する税制上の優遇措置であることが多く、多くの場合、それを作成する理由にはなりません。 したがって、キャピタルREITの所有権は通常、持分法または原価法のいずれかで親会社の財務に計上されます。
キャプティブREIT税制上の優遇措置
拘束REIT税に関連する税制上の優遇措置がいくつかあります。 REITの連邦税については、Internal Revenue Code Title 26で説明していますが、州はREITに対して独自の税規則を設けており、税制上の優遇措置を増減させることができます。
一般に、キャプティブREITの親会社は、キャプティブREITに支払う賃貸料または住宅ローンの支払費用を控除でき、課税所得が減少します。 とにかくこれらの費用を差し引くので、これは必ずしも大きな利益ではありませんが、支払い処理などでいくつかの有用な利点を生み出すことができます。より低い税率で課税される可能性があります。
キャプティブREITはREITステータスの税制上のメリットをすべて享受しています。 株主に分配する収入の90％以上を差し引くことができます。 また、残りの収入に対して連邦法人税率を支払います。
キャプティブREITを管理する法律
キャプティブREIT子会社はいくつかの利点をもたらす可能性があるため、それらを対象とする連邦および州の規定がいくつかあります。 一般的に、ほとんどの法律では、捕虜を50％の所有権の管理と定義しています。 連邦法は、すべての取り扱いが公正であり、資産評価および独立企業間交渉に沿っていることを要求しています。 一部の州には独自の特別な要件があり、場合によっては、租税回避戦術を包括的に排除する制限があります。 全体として、会計および税務の専門家は、キャプティブREITおよびキャプティブREIT会計がすべての連邦法および州法に集合的に準拠していることを確認する必要があります。
