手頃な価格の住宅投資とは何ですか？
成功する不動産投資家は単なる家主以上のものです。 彼らは精通した経営者です。 不動産投資家は、クライアントの価値を創造しながら利益を最大化することに焦点を当てているポートフォリオマネージャーやビジネスマネージャーとよく似ています。 この記事では、ビジネスおよび投資戦略としての手頃な価格の住宅投資について説明します。この記事では、まず手頃な価格の住宅を定義し、最適なターゲット市場を表す3つの人口統計グループに注目します。 次に、手頃な価格の住宅の収益性と市場性、および手頃な価格の住宅投資の資金調達と社会的影響について説明します。
重要なポイント
- 手頃な価格の住宅は、主に関連する政府の税額控除のため、多くの不動産投資家のポルフォリオに含まれています。理想的な投資家は、適切な需要と収益性を確保するために、望ましい地域で最高の物件を良い価格で手に入れることができます。
手頃な価格の住宅について
手頃な価格の住宅の背後にある概念は、限られた収入の社会人に住宅を提供することです。 資産の一部を手頃な価格の住宅として使用している場合（たとえば、建物内の非常に多くの賃貸単位）、資産の所有者は税額控除を受けます。 賃借人は、毎月、家賃を支払う際に政府から援助を受けます。 通常、4つのグループの人々が手頃な価格の住宅を必要としています。
高齢者および障害者
65歳以上および障害のある人は、米国の人口のかなりの割合を占めています。 調査によると、これらの数は増加しており、今後20〜30年で記録的なレベルに達するでしょう。 これらのグループの人々は、公共の宿泊施設に近い住宅を必要とし、日常生活を支援するように改造されています。 変更には、階段の代わりにランプ、車椅子でアクセス可能なバスルーム、手すり、変更されたキャビネットとクローゼットが含まれます。
学生
成人および非伝統的な大学および大学生の数の増加により、キャンパス外の住居の必要性が増加しています。 家族を持つ大人の学生には、キャンパスの近くに民間の住居が必要です。 留学生は、休日や夏休みに頻繁に国際旅行をするよりも安くて便利なので、一年中利用できる住宅が必要です。
軍事的
兵役メンバーには、基地内外の住宅オプションがあります。 基地外の住宅には建設、財産管理、および敷地のメンテナンスが必要であり、基地外の住宅には追加のロケーション支援、カスタム建設、購入資金が必要です。 オフベースハウジングは、ベースに近く、出し入れが簡単である必要があります。 軍用住宅の投資家は、連邦政府の契約と各部門の特定のガイドラインに精通している必要があります。
リハビリテーションおよび再入国プログラム
人口の一部には、過渡期の住宅が必要です。 たとえば、ホームレスや家族、回復中毒者、矯正施設から新たに解放された人たちは、途中で住居を必要とします。 州の保護サービスと精神衛生プログラムの一部の大人と子供は、グループホームと近隣の住宅を必要とします。 アパートと寄宿舎は、居住者に十分な施設とプライバシーを提供するのに十分な大きさである必要がありますが、各グループに適したセキュリティとアクセシビリティレベルを促進する必要もあります。
手頃な価格の住宅投資の要件
手頃な価格は投資家にとって重要です。なぜなら、収益性と市場性という2つの重要な要素を決定するからです。 セクション8などの助成された住宅プログラムは、低所得世帯が賃貸単位の市場価格の一部を支払うことにより、賃貸料を支払うのに役立ちます。 手頃な価格の住宅への投資家は、不動産を購入し、それを手頃な価格の住宅に使用したときにどのような種類の収益が得られるかを判断するために、地域の収入の中央値を知る必要があります。
投資家が収入の中央値を決定するのに役立つ情報源がいくつかあります。 米国国勢調査局は、州、郡、都市の平均収入をまとめています。 不動産ウェブサイトは、特定の地域で家を購入することに興味がある人にこの情報を提供します。 最後に、情報は州および地方自治体、経済開発機関、住宅当局を通じても入手できます。
- 手頃な家賃については、お住まいの地域の平均収入の30％を計算します。 これは、手頃な価格の賃貸単位あたりの予想総収入です。手頃な価格の住宅所有権については、原則、利子、固定資産税、住宅所有者保険、および協会手数料の収入の中央値の35％を計算します。 次に、その地域の継続料金に基づいて税金、保険、および手数料の金額を差し引いて、予想販売価格を計算します。 差額、原則、利息を使用して、お住まいの地域の継続金利に基づいて購入価格を決定します。 銀行または住宅ローンの専門家は、これらの金額を迅速に判断するのに役立ちます。
収益性
投資の潜在的な収益性を判断するには、営業費用を見積もります。 レンタルユニットの場合は、所有者として支払う税金と保険から始めます。 公共料金、建物および敷地の維持費、および検査、居住者認証、登録、郡または市町村が必要とするその他の費用などの移転費用を含めます。
販売単位については、資金調達コスト、取得時および販売時の閉鎖コスト、建設またはリハビリのための材料および人件費、および移転コストを決定します。
レンタルユニットとセールユニットの両方について、マーケティングおよび広告費用を決定します。 借り手や買い手を引き付けることができない場合、最大のプロジェクトは失敗します。 シンプルで効果的な広告戦略でさえ、費用と時間の両方がかかります。 収益に影響を与えるビジネスのコストを考慮してください。
次に、収入を決定します。 レンタルユニットの場合、手頃なユニットあたりの予想総収入額を使用します。 販売単位については、上記で決定した購入価格を使用します。 標準式を使用します。
収入-費用=粗利益
キャッシュフローを考慮してください。 公共料金を支払う場合、一部のプログラムでは、テナントの公共料金の一部を賄うために補助金当局が追加の金額を支払うことができます。 最後に、所得税の状況を見てください。 減価償却は納税義務に影響し、実際のキャッシュフローまたは実質純利益にさまざまな影響を与えます。
市場性
手頃な価格の住宅投資家は、地元の住宅当局を通じて利用可能な賃貸補助金のガイドラインを満たすユニットを見つけて変更する必要があります。 売り手にとっては、市場で販売されるユニットの建設とリハビリのコストを最小限に抑えることに焦点を合わせます。
- 単純なロジックから始めます。 収益性がない場合、市場性はありません。 逆もまた真です。抵当流れの家を利用してください。 差し押さえのために放棄された多くのシングルおよび2から4世帯の家があります。これらのユニットを市場価格以下で取得し、地元のデベロッパーと販売または契約してリハビリと再販を行う地元の経済開発機関にお問い合わせください。 また、お住まいの地域での保安官の販売の詳細を学びます。 ガイドラインは同じ地域または州の郡間で異なる場合があるため、対象とする各郡のガイドラインを確認してください。 これらのユニットは、目に見えない場所で購入されることが多く、かなりのリハビリテーションコストと転売までの所要時間に相当する場合があります。不動産業者と協力し、地元の所有者による販売（FSBO）市場について学びます。 売り手または販売代理店が迅速な販売のための価格の引き下げを促進するために、住宅ローンのペイオフの引き下げを手配している空売りの機会を見つけるかもしれません。 これらのユニットは、修理して再販するのに最も安価な場合があります。
成功した投資家は、いつ、どのように市場で動くかを知っています。 レンタルユニットで進行中の購入-販売-保留分析を実行することを忘れないでください。 人件費、資材費、資金調達コストが高い場合、今は不動産を購入する時期ではないかもしれません。 あなたの市場により多くの賃借人がいる場合、金利が低くても販売するためのユニットを販売するための有益な時間ではないかもしれません。 お住まいの地域の市場賃料と収入の中央値が高い場合、今では、それが生成できる毎月の賃貸収入のために資産を保持する最も収益性の高い時間である可能性があります。
不動産ポートフォリオを退職ポートフォリオと同様に、もう少し塗料と備品で扱います。
資金調達
投資家が利用できるさまざまな資金調達の選択肢を調査します。 Fannie Mae、Freddie Mac、およびHUD Multifamily FinancingのWebサイトをご覧ください。 地元の銀行家および商業用住宅ローンブローカーまたはコンサルタントと協力して、貸し手プログラムを特定し、民間投資家を見つけます。 地元の住宅建設業者、改造業者、不動産投資家協会に参加しましょう。 商工会議所のメンバーになり、経済開発機関と提携する。 これらの関係を使用して、公的および私的資金調達と運営パートナーシップを特定します。
行動計画
- 知らされる。 全国およびお住まいの地域の手頃な価格の住宅について学びましょう。 手頃な価格の住宅の市場を作ります。 お住まいの地域のニッチを特定し、それを埋めます。 志を同じくする投資家や資金源とのパートナーシップを築きましょう。 ポートフォリオマネージャーとビジネスマネージャーの両方として機能します。 従来の投資の知恵とビジネス戦略のアドバイスを適用します。
手頃な価格の住宅投資に関する特別な考慮事項
手頃な価格の住宅投資家は、家主、投資家、経営者でなければなりません。 家主として、人間の要素を取り入れます。 家族やコミュニティを支援することで市場を創造できることを忘れないでください。 投資家として、不動産の優良ポートフォリオを作成します。 最も利益が得られる最高のプロパティを、最も望ましい地域で、最高の価格で提供します。
経営者として、ブランドを作成し、善意を生み出し、個々のユニットだけでなくブランドの市場価値を最大化します。 あなたの活動は、建設労働者と不動産販売代理店の雇用と雇用機会も生み出すことを忘れないでください。 マーケティングおよび資産管理活動は、ユニットが配置されている地域の労働力に労働者を引き付けるのに役立ちます。 個人的な利益を生み出すことができるだけでなく、手頃な価格の住宅投資を通じて人々やコミュニティに経済的な機会をもたらすこともできます。
