あなたの最初の家を買うことは、刺激的で神経質な経験になる可能性があります。 適切な場所を見つける必要があるだけでなく、適切な住宅ローンを見つける必要もあります。 多くの地元市場で在庫が少なく、全国的に住宅価格が上昇しているため、手頃な価格の住宅を見つけることは困難です。
あなたはすぐに家を見つけるように圧力を感じるかもしれませんが、家を訪れてオファーを始める前に、あなたの資金調達は整然としている必要があります。 それはあなたの信用履歴と信用スコア、借金と収入の比率、そして全体的な財務状況を確認することで、貸し手にお金を借りるのに十分信用できると確信させることです。
多くの初回購入者は、住宅ローンや住宅購入プロセスで多くの失敗を犯しがちです。 避けるべき最も一般的な間違いのいくつかを次に示します。
1.クレジットにタブを付けない
特に家を買う前は誰も驚きを好まない。 あなた（および/またはあなたの配偶者）が支払い遅延、債権回収行為、または多額の債務などの明らかな信用問題を抱えている場合、住宅ローンの貸し手は理想よりも低い金利と条件を提供したり、アプリケーションを完全に拒否する可能性があります。 どちらの状況でもイライラする可能性があり、理想的なタイムラインを遅らせる可能性があります。
潜在的な問題に事前に対処するには、Transunion、Equifax、Experianの3つの信用報告機関のそれぞれから、annualcreditreport.comで毎年無料で信用報告書を確認してください。 エラーを探し、報告機関や債権者と書面で間違いを争ってください。これには、あなたの主張を支援するためのサポート文書も含まれます。 支払いの遅れや滞納など、現在ではあるが正確な否定的なアイテムを見つけた場合、それらのアイテムをすばやく削除する方法はありません。 彼らはあなたの信用報告書に7年から10年滞在します。 ただし、請求書を期限内に支払い、債務の最低月額支払額を超えて、利用可能なクレジットを上限にしないことで、スコアを上げることができます。 とりわけ、我慢してください。 低いクレジットスコアを改善するには、少なくとも1年かかります。
また、銀行、信用組合、またはクレジットカードプロバイダーがクレジットスコアに無料でアクセスできるかどうかを確認してください。 スコアが620未満の場合、従来の住宅ローンの承認に問題がある可能性があります。 FHAローンの資格を得るには、プログラムの最大資金（3.5％の頭金）を使用するために最低580のクレジットスコア、または10％の頭金が必要な最低500のスコアが必要です。
2.事前承認を受ける前に家を検索する
完璧な家を見つけたら、無駄にする時間はありません。 多くの人気市場では、複数の入札と厳しい競争に立ち向かうでしょう。 売り手は、貸し手からの事前承認書を持っていない買い手からの申し出を考慮することはまずありません。 事前承認の手紙は、信用履歴とスコア、収入と雇用履歴、金融資産、およびその他の重要な要因に基づいて、貸し手がデューデリジェンスを行って請求書を返済する手段と動機付けを確保していることを売り手に示します。
競争の激しい市場では、事前承認の手紙がなければ売り手はあなたを真剣に受け止めず、本当に欲しい家を失う可能性があります。 このドキュメントには、対象となるローン額、金利とローンプログラム、および頭金の見積もり額が記載されています。 場合によっては（特に高コストの住宅や超競争の激しい市場の場合）、貸し手は頭金のために資金の証拠を提供するように頼むかもしれません。 事前承認書には、通常90日以内の有効期限も含まれています。
3.住宅ローンを求めて買い物をしない
住宅購入者は、住宅ローンを買わないとき、テーブルにたくさんのお金を預けることができます。 いくつかの異なる貸し手で住宅ローンを申し込むと、あなたが何を買うことができるかについてのより良い感覚が得られ、ローン商品、金利、閉鎖費用、貸し手料金のりんごごとの比較ができます。 さらに重要なことは、住宅ローンの買い物は、可能な限り最良の取引を得るために、貸し手と交渉するためのより良い立場にあなたを置きます。
貸し手の買い物をするときは、手数料とクロージングコストに注意してください。これらはクロージングテーブルで加算されます。 紙面では価格の変動の一部はそれほど大きくないように見えるかもしれませんが、ローンの存続期間にわたって大幅にコストを節約できます。 一部の貸し手は、割引ポイントを提供することを覚えておいてください。これは、金利を前払いする方法であり、これによりクロージングコストが増加します。 また、他の貸し手は、低コストまたは完了コストを促進しないため、差額を補うために高い金利を請求する傾向があります。
現在の金融機関（銀行または信用組合）で確認することに加えて、住宅ローンブローカーに代わってレートを買い物するよう依頼してください。 住宅ローンブローカーは貸し手ではありません。 彼らはあなたと彼らのネットワークの貸し手との間の仲人として機能します。 彼らはあなたのニーズに合った製品を持っている複数の貸し手を比較することであなたの時間とお金を節約できます。 また、彼らが提供するものを見るために、オンラインまたは対面で、いくつかの直接の貸し手を調べる価値があります。
複数の貸し手がいる住宅ローンを申し込むと、ローンの見積もりを受け取り、料金と閉鎖費用を並べて比較できます。 また、30日以内にレートショッピングのほとんどを行う場合、貸し手が行う複数のクレジットチェックは、信用評価者が呼ぶように1つの「ハードインクワイアリ」としてカウントされ、クレジットスコアを下げることはほとんどありません。 あなたが買い物をするべき貸し手の黄金の数はありませんが、手元に3つから5つのローンの見積もりを持っていることはあなたに比較のための強力な基礎を与えます。
4.余裕がある以上の家を買う
貸し手から、最大300, 000ドルを借りることができると言われても、そうすべきだという意味ではありません。 何故なの？ ローンを最大限に使用すると、毎月の支払いが実際に管理できない場合があります。 通常、ほとんどの将来の住宅所有者は、年間総収入の2〜2.5倍の融資額を支払うことができます。 つまり、年間75, 000ドルを稼ぐと、150, 000〜187, 500ドルの住宅を購入できる可能性があります。 Investopediaの住宅ローン計算ツールを使用すると、毎月の支払い額を見積もることができます。これは、特定の価格帯で住宅を購入できるかどうかのより良いバロメーターです。
住宅ローンの支払いを行うために毎月の予算を伸ばさなければならない場合、合理的に余裕のあるより多くの家を購入するとトラブルに陥ることがあります。 言い換えれば、「家が貧しい」と感じ、買い手の後悔を感じるかもしれません。 また、住宅所有権には、これらの毎月の住宅ローンの支払い以外の費用が追加されることを考慮してください。 必然的なメンテナンス費用、修理、住宅所有者の会費（該当する場合）、および借手として支払う必要のないその他の費用を節約する必要があります。
住宅ローンをカバーするために毎月の予算を引き伸ばすことは、緊急事態やそれらの家の修理のために貯金できないことを意味するかもしれません。
結論：あなたが承認されている最大ローン額に固執するのではなく、その価格ポイントで毎月の住宅ローンの支払いに余裕があるかどうかに固執しないでください。 初めての住宅購入者は、より慎重になり、最大予算以下で家を購入したいと思うかもしれません。
5.不動産業者を雇わない
自分で家を検索しようとすると、時間がかかり、複雑です。 プロの経験豊富な不動産業者が、物理的資産とセラーとの交渉プロセスの両方で、選択肢を絞り込み、問題を特定するのに役立ちます。 一部の州では、取引を処理するために不動産弁護士が必要ですが、弁護士は家の検索を支援しません。 オファーの起草、購入契約の交渉、およびクロージングエージェントとしての役割を果たします。
また、あなたがあなた自身の不動産業者なしで上映を続けるならば、売り手のエージェントはあなたを代表するために申し出るかもしれません。 そのエージェントはあなたの興味を念頭に置いていないので、これは危険です。 彼らの目標は、売り手にとって最高かつ最高のオファーを獲得することです。 関心があなたのものとより整合しているあなた自身のエージェントを持つことは、あなたがより多くの情報に基づいた選択をするのを助けるでしょう。
何よりも、エージェントを登録するコストがあなたのポケットから直接出ることはありません。 バイヤーとして、通常、バイヤーエージェントの手数料を支払うことはありません。 通常、売り手は売り手から売り手のエージェントに支払います。売り手のエージェントは、買い手のエージェントとコミッションを分けます。
6.信用枠の開設（または閉鎖）
住宅ローンの事前承認を受けた後でも、住宅ローンを拒否される可能性があります。 住宅ローンの貸し手は、事前承認中にクレジットを確認し、最後に青信号を出す前に閉鎖する前に再度確認します。 その間、信用と財政の現状を維持してください。 つまり、新しい与信枠を開いたり、既存の与信枠を閉じたりすることはできません。 そうすることで、クレジットスコアが低下し、負債と収入の比率が増加します。これは、貸し手が最終承認を拒否する主な理由です。
代わりに、家で閉店した後、新しいクレジットライン（車や自動車ローン、新しいクレジットカードなど）を取り出すまで待ってください。 また、自宅を閉鎖する前にクレジットカードアカウントまたはローンを完済することは素晴らしいことですが、アカウントを閉鎖すると、そのクレジット履歴がレポートから削除されます。 信用の長さは、信用報告局が信用スコアの生成に使用する重要な要素の1つです。 代わりに、アカウントを開いたままアクティブにしておきますが、閉鎖するまで使用しないでください。 （注：一部のクレジットカード会社は、長期間使用されないためにアカウントを閉鎖する場合があり、これもクレジットに悪影響を与える可能性があります。毎月、すぐに全額返済する小さな購入を行ってアカウントをアクティブに保ちます。）
7.クレジットで大きな購入をする
信用枠を開いたり閉じたりしてスコアを消すことができるように、既存のアカウントを使い果たすことができます。 繰り返しますが、家を閉めるまで信用と財政を安定させてください。 代わりに現金を使用するか、できれば新しい家具やテレビの購入を閉店まで遅らせてください。
また、あなたの予算があなたの新しい住宅所有コストをどのように処理するかの感覚を得たいと思います。 数か月待ってから、大規模な購入に対する毎月の支払いをミックスに追加することができます。
8.お金のあちこち
住宅ローンの引受におけるもう1つの大きなノー：銀行口座またはその他の資産からの大量の入金または引き出しを行います。 貸し手が突然、出所のない資金が出入りするのを見ると、融資を受けたように見えるかもしれません。 貸し手は、雇用主からのボーナスやIRSの税金の払い戻しなど、透明な預金について心配していません。 しかし、友人があなたにお金を振り込んだり、個人口座でビジネス収入を受け取ったりした場合、貸し手は預金が偽装ローンではないことを証明する証拠を要求します。 貸し手に販売手形（デポジットが販売したものからのものである場合）、キャンセルされた小切手、または支払いスタブを要求することを期待します。
親relativeや友人からの贈り物を頭金に使用できます。 ただし、多くのローン商品では、預金を調達し、寄付者がお金を返済することを期待していないことを確認するために、ギフトレターと書類が必要です。
9.ジョブの変更
転職はあなたのキャリアに役立つかもしれませんが、それはあなたの住宅ローンの承認を複雑にするかもしれません。 貸し手は、安定した収入と雇用を確保し、住宅ローンを返済できる余裕を確保したいと考えています。 特定の収入と仕事に基づいて住宅ローンの事前承認を受けた場合、締め切り前の暫定的なチャンスは赤旗となり、締め切りを遅らせる可能性があります。
承認するには、通常、2年連続で安定した雇用と収入の証明を提出する必要があります。 転職すると、特に低賃金の仕事に就く場合、収入と雇用の継続的な記録が乱れます。 また、コミッションで給与の25％以上を支払う役割に切り替える場合、2年連続でその収入を得たことを証明する必要があります。 可能な場合はいつでも、貸し手はあなたのローンが終了するまで仕事を変えるのを待つことを勧めます。 それができない場合は、すぐに貸し手に伝えてください。
10.自宅検査のスキップ
あなたが家を修理するためにたくさんの現金を持っていて、不測の修理にお金を払わなければならないリスクを冒すつもりがない限り、家の検査を放棄することは、費用のかかる間違いでありえます。 どうして？ 家の検査は家の大きな問題を見つけることを意図しており、あなた（買い手）を保護します。 検査を受けなかった場合、家を閉じた後にパイプのひび割れや水害などの大きな問題が表面化しても、頼ることはできません。 つまり、これらの問題を解決するために法案全体を処理している可能性があります。 あなたが家で申し出をするとき、大きな問題が明らかになり、売り手が閉じる前にそれを修正したくない場合、取引からペナルティのない出口を与える家の検査の不測事態を含めることができます。
その偶発事態が発生すると、オファーを撤回し、通常は全額のデポジットを払い戻します。 住宅検査料は返金不可であり、通常は購入者が住宅検査員に前払いします。通常は、場所や物件の規模に応じて300ドルから500ドルの範囲です。 炉、給湯器、屋根、または他の高額品を交換するために数千ドルを砲撃する可能性と比較検討する場合、支払うのは少額です。 たとえば、貸し手から要求された場合、害虫検査、カビ検査、ラドン検査、下水道スコープなどの追加検査を検討することができます。 これらの検査やその他の検査は、投資と安全を保護するのに役立ちます。
11.ローン見積もりと決算開示を比較しない
貸し手は、締め切り日の3営業日前に締め切り開示を提供することが法律で義務付けられています。 このドキュメントには、頭金、閉鎖費用、ローンの詳細と条件、およびその他の重要な情報を含む、閉鎖時に支払うと予想される正確な費用が記載されています。 5ページのドキュメントですので、時間をかけて受け取った最初のローン見積もりと比較し、貸し手や取引に関係する他の当事者から追加料金（ジャンク料金と呼ばれる）が請求されていないことを確認してください。
また、特定の手数料が予想よりも高くなる場合は、貸し手に理由を説明してもらいます。 あなたの名前やその他の識別情報などの基本的な詳細が正しくリストされていることを確認してください。そうすれば、締め切りの日に書類の問題に遭遇することはありません。 エラーや疑わしいまたは説明のない追加料金を見つけた場合は、それらの問題に対処できるように、すぐに貸し手に伝えてください。 場合によっては、書類を修正して更新し、すべての問題を解決するために、締め切りをプッシュする必要があります。
ボトムライン
住宅ローンや住宅購入を不注意に妨害したくありません。 これらの間違いのいくつかは無害に見えるかもしれませんが、それらはあなたの締め切りを回避し、大きな頭痛を引き起こす可能性があります。 円滑なプロセスを確保するために、事前承認から終了まで何をすべきかについて、貸し手に相談してください。 また、銀行の明細書、W-2、預金記録、納税申告書、給与明細書などのすべてのドキュメントを整理して更新し、貸し手が要求した場合にドキュメントを提供できるようにします。
最初の家を買う時が来たら、よく読んで、融資と不動産のプロセスについて教育することで、これらの間違いのいくつかを回避し、途中でお金を節約することができます。 さらに、訓練を受けた経験豊富な専門家があなたをガイドしてくれることで、取引がスムーズに進むようにします。 これにより、途中のストレスと複雑さの一部を軽減できます。
