目次
- セクション1031とは何ですか？
- 減価償却資産の特別規則
- 1031ルールの変更
- 「いいね」は幅広い
- 「遅延」交換を行うことができます
- 1031時間枠規制
- 税の含意と住宅ローン
- バケーションホームの1031
IRSコードセクション1031は、日々の会話に徐々に取り入れられています。 この用語は全米リアルター協会加入者、タイトル会社、投資家、サッカーのママによって広まっています。 一部の人々は、「1031を別の人のために作りましょう」のように、動詞にすることさえ主張しています。
IRSセクション1031には、ユーザーが使用を試みる前に理解する必要がある多くの可動部分があります。 問題となる可能性のある税務上の影響と時間枠もあります。 また、ルールは1031スワップの類似のプロパティを規定し、休暇プロパティでのルールの使用を制限します。
セクション1031とは何ですか？
大まかに言って、1031取引所（同様の取引所またはスターカーとも呼ばれます）は、ある投資不動産を別の投資不動産と交換することです。 ほとんどのスワップは販売として課税されますが、1031の要件を満たしている場合は、交換時に税金がないか、制限税が発生します。
実際には、キャピタルゲインをキャッシュアウトまたは認識せずに（IRSが見ているように）投資の形態を変更できます。 これにより、投資は引き続き繰延べられます。 1031を実行できる回数や頻度に制限はありません。1つの投資不動産から別の投資不動産に利益をロールオーバーできます。 スワップごとに利益を得ることができますが、何年も後に現金で売るまで税金を避けます。 その後、1つだけの税金を支払い、長期キャピタルゲイン率（現在は収入に応じて15％または20％、一部の低所得納税者の場合は0％）で支払うことを願っています。
この規定は、特定の条件下で以前の主な居住地に適用できますが、投資とビジネスプロパティのためのものです。1031を使用して別荘を交換することができます。でした。
減価償却資産の特別規則
警告：1031年に減価償却資産が交換されると、特別な規則が適用されます。これにより、減価償却の再取得として知られる利益がトリガーされ、通常の収入として課税されます。 ただし、改善された土地を建物のない改善されていない土地と建物と交換すると、建物に対して以前に請求した減価償却費は通常の収入として回収されます。
1031を行うときに専門家の助けが必要なのは、このような合併症です。それでも、1031を検討している場合、または単に好奇心がある場合、知っておくべき10の事項があります。
1031ルールの変更
2017年12月22日の新しい税法の可決前に、フランチャイズライセンス、航空機、機器などの個人財産の一部の交換は、1031交換の対象となりました。 新しい法律の下では、不動産のみが適格です。企業株式またはパートナーシップの利益の交換は適格ではありませんでした。
一方、不動産の共通テナント（TIC）としての利益は依然として適用されます。 特定の有形の個人財産に対する減税および雇用法（TCJA）の完全な費用控除は、この税法の変更を補うのに役立つ可能性があることに注意してください。
TCJAには、元のプロパティが売却された場合、または2017年12月31日までに取得された代替プロパティが2018年に適格な個人プロパティの1031交換を許可する移行ルールが含まれています。移行ルールは納税者に固有のものであり、古い物件が売却される前に新しい物件が購入される1031交換を逆にします。
「いいね」は幅広い
ほとんどの交換は、単に「同種」である必要があります。これは、あなたがそれが何を意味すると思うかを意味しない謎めいたフレーズです。 アパートの建物を生の土地に交換したり、牧場をストリップモールに交換したりできます。 ルールは驚くほどリベラルです。 あるビジネスを別のビジネスと交換することもできます。 しかし、再び、不注意のためのtrapがあります。
「遅延」交換を行うことができます
古典的に、交換には、2人の間で1つのプロパティを別のプロパティに単純に交換することが含まれます。 しかし、あなたが持っている正確な特性を望んでいるあなたが望む正確な特性を持つ人を見つける確率はわずかです。 そのため、交換の大部分は遅延し、3者間または「スターカー」交換（それらを許可した最初の税務ケースにちなんで名付けられました）。
遅延交換では、不動産を「売却」した後に現金を保有し、それを使用して代替不動産を「購入」する資格のある仲介者（仲介者）が必要です。 この3者間交換はスワップとして扱われます。
1031時間枠規制
遅延交換では、2つの重要なタイミングルールに従う必要があります。
- 1つ目は、置換プロパティの指定に関するものです。 不動産の売却が行われると、仲介人が現金を受け取ります。 現金を受け取ることができなかったり、1031の治療が台無しになります。 また、資産の売却から45日以内に、取得する資産を指定して、仲介業者に書面で代替資産を指定する必要があります。それら。 特定の評価テストに当てはまる場合は、3つ以上指定することもできます。遅延交換の2番目のタイミングルールは、クローズに関連しています。 古い物件の売却から180日以内に新しい物件を閉鎖する必要があります。2つの期間が同時に実行されることに注意してください。 つまり、あなたの財産の売却が終了したときにカウントを開始します。 正確に45日後に置換プロパティを指定した場合、置換プロパティで終了するまであと135日しかありません。
税の含意と住宅ローン
仲介者が代替物件を取得した後、現金が残っている場合があります。 その場合、180日の終わりに仲介人が支払います。 「ブート」として知られるその現金は、一般的にキャピタルゲインとして、不動産の売却からの部分的な売却代金として課税されます。
これらの取引で人々がトラブルに巻き込まれる主な方法の1つは、ローンを考慮しないことです。 放棄した不動産の抵当貸付またはその他の債務、および代替不動産の債務を考慮する必要があります。 キャッシュバックを受け取らなくても負債が減る場合、それも現金と同様に収入として扱われます。
古い物件に100万ドルの住宅ローンがあったが、引き換えに受け取る新しい物件の住宅ローンは90万ドルにすぎないと仮定します。 「ブート」としても分類される100, 000ドルの利益があり、課税されます。
バケーションホームの1031
過去5年間のうち2年間居住している限り、主たる住居を売却し、配偶者と組み合わせて500, 000ドルのキャピタルゲインを保護することができます。
2004バケーションホームの抜け穴の引き締め
1031条項を使用して別の家に、おそらく退職したい家でさえも交換するために1031条項を使用した納税者の話を聞いたことがあるかもしれません。 その後、彼らは新しい財産に引っ越し、主たる住居とし、最終的に500, 000ドルのキャピタルゲイン除外を使用することを計画しました。
2004年、議会はその抜け穴をさらに厳しくしました。 例：ビーチハウスの使用を中止し、半年または1年間レンタルしてから、別の物件と交換します。 テナントを取得し、ビジネスのような方法で行動する場合は、おそらく家を投資不動産に変更したので、1031の交換は問題ないはずです。
ただし、単に賃貸料を差し控え、実際にテナントを持っていない場合は、おそらく許可されません。 タイミングがそうであるように、事実は重要です。 プロパティの使用をレンタルに変換してから経過する時間が長いほど良いです。 絶対的な基準はありませんが、6か月未満の正規のレンタル使用はおそらく十分ではありません。 1年が良いでしょう。
1031スワップレジデンスへの移動
- 14日間以上のフェアレンタルを行うには、住戸を他の人に貸し出す必要があります自分の住戸の個人的な使用は、14日間または12か月の期間の日数の10％を超えてはなりません住戸は公正なレンタルでレンタルされます。
さらに、休暇や投資用の不動産を別の休暇や投資用不動産とうまく交換した後、すぐに新しい不動産をメインの家に変えて、500, 000ドルの除外を利用することはできません。
2004年に法律が変更される前に、投資家は1031の交換で1つの賃貸不動産を別の賃貸不動産に移し、新しい賃貸不動産を一定期間賃貸し、数年間不動産に移動し、それを利用して売却することがありました主要な住宅の売却による利益の除外。 現在、1031交換で資産を取得し、その後その資産を主たる住居として売却しようとすると、1031のような交換で資産が取得された日から始まる5年間は除外されません。 言い換えれば、プライマリーレジデンスのキャピタルゲイン税の優遇措置を使用するのにもっと長く待たなければなりません。
