ラップアラウンドローンとは何ですか？
ラップアラウンドローンは、所有者との融資取引で使用できるローンの一種です。 このタイプのローンには、売り手の住宅ローンが含まれており、追加の付加価値を追加して、時間の経過とともに売り手に支払わなければならない合計購入価格に達します。
ラップアラウンドローンが依存する資金調達の形式は、売り手による資金調達の取引で一般的に使用されます。 ラップアラウンドローンは売り手の融資と同じ特性を持ちますが、売り手の現在の住宅ローンを融資条件に織り込みます。
売り手の資金調達
売り手の融資は、買い手が売り手に直接元本を支払うことを可能にする融資の一種です。 売り手との融資取引は売り手にとってリスクが高く、通常は平均よりも高い頭金を必要とします。 売り手が融資する取引では、契約は融資の条件を詳述する約束手形に基づいています。 さらに、売り手が融資する取引では、元本を前金で交換する必要はなく、買い手は元金と利息を含む分割払いを売り手に直接支払います。
ラップアラウンドローンの仕組み
ラップアラウンドローンは、オーナーファイナンスの概念に基づいて構築され、同じ基本的な構造化を展開します。 ラップアラウンドローン構造は、売り手が資産の最初の住宅ローンの支払いに必要な残高がある場合に、所有者が資金を提供する取引で使用されます。 ラップアラウンドローンは、売り手の既存の住宅ローンの残りの残高を契約済みの住宅ローンレートで考慮し、増分購入残高を加算して合計購入価格に達します。
ラップアラウンドローンでは、売り手の基本金利は、既存の住宅ローンの条件に基づいています。 損益分岐点に達するためには、売り手は少なくとも返済されなければならないローンの金利と一致する利子を獲得する必要があります。 したがって、売り手は現在の条件に基づいて買い手の金利を交渉する柔軟性を持っています。 通常、売り手は、最初の住宅ローンで支払いを行い、取引でスプレッドを獲得するために、可能な限り高い金利を交渉したいと思うでしょう。
ラップアラウンドローンは、売り手がローンのデフォルトリスクをすべて引き受けるため、売り手にとって危険です。
ラップアラウンドローンの例
ジョイスが自宅に80, 000ドルの住宅ローンを4％の割合で持っているとしましょう。 彼女は自宅をブライアンに120, 000ドルで売却し、10％を引き下げて残りの108, 000ドルを7％のレートで借ります。 ジョイスは28, 000ドルで7％（108, 000ドルと80, 000ドルの差）に加えて、80, 000ドルの住宅ローンで7％と4％の差を獲得します。
ラップアラウンドローンに関する特別な考慮事項
ラップアラウンドローンは、売り手がローンのデフォルトリスクを完全に引き受けるため、売り手にとって危険です。 また、売り手は、既存の住宅ローンに疎外条項が含まれていないことを確認する必要があります。これにより、担保の所有権が譲渡された場合または担保が売却された場合、住宅ローン貸付機関に全額返済する必要があります。 疎外条項はほとんどの住宅ローンで一般的であり、多くの場合、ラップアラウンドローン取引の発生を防ぎます。
