一部の住宅ローンの借り手は、2つのことしか考えていません。 「毎月の支払いはどうなりますか？」 彼らは、住宅ローンの借金に対する資金を最大限に活用し、利息のみまたは負の償却モーゲージを使用して、毎月の支払いを最小限に抑えます。 次に、住宅価格の上昇に頼って、一定または増加する住宅ローン残高に関連するリスクを回避します。
多くの場合、これらの住宅所有者が自分の家にいくらかの資本を蓄積する幸運に恵まれた場合、彼らは住宅投資ローンまたはキャッシュアウトの借り換えを通じて再び財政を最大限に活用し、その収入を追加購入、消費者債務の返済に使用します。または追加の投資を行います。 危険ですか？ そうです。 、余裕のある住宅ローンを確保し、すぐに返済することでエクイティを構築する方法を紹介します。
住宅ローンの計算を追加する
すべての住宅ローンには償却スケジュールがあります。 償却スケジュールは、スケジュールされた各住宅ローンの支払いを、最初の支払いから始まり最後の支払いまでの時間順に並べた表です。 （償却 については、住宅ローンの支払い構造 を 理解し、 リスクベースの住宅ローンの決定を 参照してください。）
償却スケジュールでは、各支払いは利息支払いと元本支払いに分けられます。 償却スケジュールの初期段階では、総支払額の大部分が利息であり、総支払額の小部分が元本です。 住宅ローンを支払うと、利息に割り当てられる金額は減少し、元本に割り当てられる金額は増加します。
償却計算は、次の3つの部分に分けて理解するのが最も簡単です。
パート1-列5：毎月の支払い合計
合計月額支払いの計算は、以下の式で示されます。
。。。 A = 1−（1 + i）−nPiここで、A =定期的な支払額P =住宅ローンの残りの元本残高i =定期的な金利
パート2-列6： 定期的な利息
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図1
定期的に請求される利息の計算は、次のように計算されます。
定期金利（列3）x残りの元本残高（列4）
注：列3に示されている金利は年利です。 定期的な利率を得るには、12（月）で割る必要があります。
パート3-列7：元本の支払い
定期的な元本支払いの計算は、以下の式で示されます。
合計支払額（列5）–定期的な利払い（列6）
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図2
図2は、30年8％の固定金利住宅ローンの償却スケジュールを示しています。 スペースのために、最初の5か月と最後の5か月のみが表示されます。
償却スケジュールは、図1に示す同じ住宅ローンの元本残高に対して毎月300ドルを追加で支払うと、住宅ローンの寿命が約21年10か月（合計262か月対360）に短縮され、合計額が削減されることを示しています。住宅ローンの全期間にわたって209, 948ドル支払われた利息。
ご覧のとおり、住宅ローンの元本残高は、毎月300ドルを超える額以上に減少しています。 残りの期間に請求される利息の月を削減することにより、より多くのお金を節約できます。
たとえば、30年の住宅ローンの開始時に24か月間毎月余分に300ドルが支払われた場合、元本残高が減額される追加額は7, 200ドル（または300 x 24ドル）を超えます。 2年目の終わりまでに月額300ドルを追加で支払うことによって節約される実際の金額は、7, 430.42ドルです。 あなたはあなたの住宅ローンの最初の2年間で200ドルを節約しました-そして、彼らが住宅ローンの寿命を通して複合するにつれて、利益は増加します！
これは、毎月余分な300ドルが住宅ローンの元本残高に適用されると、その後の月に住宅ローンの元本残高に スケジュールされた 住宅ローンの支払いのより大きな割合が適用されるためです。 （ 住宅ローンの基本についての チュートリアルで、 住宅 ローンの支払いの詳細をご覧ください。）
住宅ローンの迅速な支払いの真のメリット
加速された支払いを行うことの真の利点は、何が節約され、何が放棄されるかを計算することで測定されます。 たとえば、上記の住宅ローンに対して月額300ドルを追加で支払う代わりに、300ドルを使用して他のことを行うことができます。 これは、費用便益分析と呼ばれます。
上記の償却スケジュールに示されている住宅ローンの消費者が、月額300ドルの住宅ローンの支払いを加速するかどうかを決定しようとしているとしましょう。 消費者は、以下に示す3つの選択肢を検討しています。 オプションごとに、コストとメリット、または節約できるものとあきらめたものを計算します。 （この例のために、ホームエクイティローンを通じて住宅のエクイティを活用することはオプションではないと仮定します。また、住宅ローンの利子の税控除を無視します。少し。）
住宅所有者の3つのオプションは次のとおりです。
- 10％の利率で14, 000ドルの5年間消費者ローンを購入してボートを購入する1年あたり15％の金利を伴う12, 000ドルのクレジットカードの借金を返済する（毎日合成）株式市場への投資
オプション1：ボートの購入
ボートを購入する決定は、喜びと経済の両方の問題です。 ボートは、他の多くの消費者の「おもちゃ」と同様に、減価償却資産です。 非流動的な減価償却資産を購入するために家計債務を追加すると、家計のバランスシートにリスクが追加されます。 この消費者は、ボートを所有することで得られる効用（喜び）と、決定の真の経済性を比較検討する必要があります。
10％の金利と5年の期間でのボートの14, 000ドルのローンは、297.46ドルの月払いになります。
