1913年に所得税とともに導入された住宅ローンの利子控除は、その後、何百万人もの米国の住宅所有者にとってお気に入りの税控除になりました。 ここでは、この控除の背景にある既存の規則と、2017年12月の税法に起因する新しい変更について説明します。
控除の取得：対象者
ほとんどの場合、住宅所有者が次の要件を満たしていれば、一定レベルのローンまでのすべての住宅ローンの利子を米国連邦税から差し引くことができます。
- 彼または彼女はフォーム1040を提出し、スケジュールAで控除を明細化します。彼または彼女はローンの法的責任を負います。他の誰かのローンの支払いをする場合、利子を差し引くことはできません。
買収債務と株式債務：大きな税差
もちろん、控除は政府によって規制されているため、ルールは一見するとそれほど単純ではありません。 税控除可能な利子を生み出す債務には2つのタイプがあります。 1つ目は、家を購入、建設、改善するために借用された借金です。 このタイプの債務は「取得債務」として知られています。 2番目のタイプは、他の目的のために持ち出された借金であり、資産の平等を利用するため、「株式借金」として知られています。 この区別は、2017年12月に新しい税法が成立して以来、特に重要になっています（ GOP税法案があなたに与える影響を ご覧ください）。
この法案には、借り手が住宅ローンやホームエクイティ債務から控除できる利子額の大幅な変更が含まれており、750, 000ドル以下のローンについてのみ利子が控除されます。 さらに、買収債務としては使用されないホームエクイティローンマネーのルールが変更されました。たとえば、家を改修するのではなく、医療費や大学の費用を支払う場合などです。 詳細を次に示します。
- 10月以降 1987年13月、2017年12月16日まで、負債： 1987年10月13日以降にあなたの家を購入、建設または改善するために持ち出された住宅ローンの利子は、祖父の負債を含むすべての住宅ローンからの負債総額が完全に控除される場合があります、夫婦で100万ドル以下、独身者または夫婦で別々に申告する場合は50万ドル以下です。 12月以降 2017年16月16日、2025年12月31日まで、負債：住宅の購入、建設、または改良のために持ち出された新しい住宅ローンの利子は、すべての住宅ローンの負債総額が夫婦で750, 000ドル以下で、500, 000ドルまたは独身者や夫婦が別々に申請する場合は減る （対象：住宅購入が18年4月1日より前に終了する限り、17年12月16日より前に有効であった拘束力のある契約に基づくローン）。 古いローンに対する利子、およびそのような古いローンの新しい借換えは、引き続き100万ドルの控除が可能です。 10月以降のホームエクイティ債務 1987年13日、2017年12月16日まで：住宅の購入、建設、改善以外の理由で引き出されるセカンドモーゲージ（またはホームエクイティの信用枠）の利子は、夫婦で合計100, 000ドル以下、50, 000ドル以下でなければなりません独身者または夫婦が別々に提出する場合。 また、それらは、あなたの家の公正市場価値からすべての祖父負債と1987年10月13日以降のすべての住宅ローン負債の価値を引いたものよりも小さくなければなりません。 10月以降のホームエクイティ債務 1987年13月13日から2017年12月16日まで：住宅の購入、建設、改善以外の理由で引き出された2番目の住宅ローン（またはホームエクイティの信用枠）に対する利子は控除できません。 これは本当です。 元のローンが2017年12月16日より前に取り消され、2025年12月31日まで続く場合でも、理論的には、ローンルールは1987年以降のルールに戻ります。
「ホーム」の定義
あなたが横断する必要がある次のハードルは、あなたの財産が「適格な家」であることを保証することです。 この定義を満たすために、宿泊施設には睡眠、調理、トイレ設備が必要です。 この定義に当てはまるアイテムには、主住居、2番目の家、マンション、モバイルホーム、ハウストレーラー、またはボートが含まれます。
あなたの家が2番目の家である場合、1つだけの家から利子を差し引くことができます。 そのプロパティは、少なくとも年間14日使用する必要があります。 2番目の家が賃貸物件である場合、その物件を賃貸する時間の10％以上使用する必要があります。 賃貸物件がこれらの基準を満たしていない場合、利息はスケジュールAに記載することはできず、代わりにスケジュールEに記載する必要があります。
借り換え
近年、金利の低下により住宅所有者は住宅ローンの借り換えを奨励されています。 借り換えは、毎月の住宅ローンの支払いを減らすか、ローンの期間を減らすか、その両方の機会を提供します。 追加の借金を引き受けることなく借り換えが行われた場合、住宅ローンによって生成されたすべての利子は税控除の対象となります。 住宅所有者が貯金とリファイナンスとして家を使って、お金を稼ぐために、つまり、家を購入、建設、または改善する以外の理由で、1987年10月13日以降のホームエクイティ債務適用：税務状況に応じて、100, 000ドル以下でのみ利子を差し引くことができます。 （これについての詳細は、 住宅ローンの借り換え時期（およびそうでない場合）を参照してください 。）
IRSへの証明
内国歳入庁による監査の場合、あなたは住宅ローンを保有する会社によって毎年提供される住宅ローン利息声明書1098のコピーを持っている必要があります。 住宅ローンの支払いを個人に支払う場合、支払った利息の額に加えて、住宅ローン所有者の名前、社会保障番号、住所を提供する必要があります。 （詳細について は、IRS監査の存続を ご覧ください。）
ボトムライン
住宅ローンの利子税の控除は、住宅所有者に大事にされており、所得税改革の支持者には軽deされています。 定額税の支持者はこの控除の廃止を支持し、長年にわたって、通路の両側の米国議員は、住宅ローンの利子税控除の廃止に一般的に関係するさまざまな税制改革スキームについて議論してきました。 2017年の税法案では、減少した形で存続しました。 次に何が起こるかはまだ分からない
詳細 については、「住宅ローンの支払い構造について」を ご覧ください。
