休暇、賃貸収入、または最終的な退職後の住居に使用するために別の家を購入することを考えているなら、そのプロパティで利用可能なすべての税控除を利用することは経済的に理にかなっています。 別の家を所有するコストは、住宅ローンの利子、固定資産税、およびその他の費用の節税控除によって大幅に削減できます。
2025年まで有効な2017年の減税と雇用法（TCJA）に起因する税制の変更は、節約できる金額に影響します。 たとえば、2017年12月16日以降に購入した住宅では、住宅所有者は、TCJAが合格する前の100万ドルから、最大750, 000ドルの適格住宅ローンの利子を差し引くことができます。 （さらに、主たる住宅に既存の住宅ローンがある場合、この数は減る可能性があります。詳細については以下を参照し、これが該当する場合は会計士または別の税務顧問に確認してください。
さらに、住宅ローンの利子は、融資が行われた資産の改修に使用された場合にのみ控除できるようになりました。
それでも、これらの変更があっても、2番目の家をより手頃な価格で所有できるようにするのに役立つ便利な減税があります。 ここに簡単な要約があります。
セカンドホームの所有者に対する減税
住宅ローンの利子控除
2番目の家が個人使用のためか、賃貸する予定かによって、異なる税規則が適用されます。 レンタルでは、不動産を借りて、自分で住んでいる年の割合も影響します。
個人用の家
住宅ローンの利子控除は、住宅所有をより手頃な価格にする方法として長い間賞賛されてきました。 2番目のプロパティを厳密に個人の住居として使用し、決して賃貸しない場合は、主たる家と同じ方法で住宅ローンの利子を差し引くことができます。 控除の資格を得るには、住宅ローンはあなたが所有する資格のある家の担保付き負債でなければならず、IRSフォーム1040を提出し、控除を明細化しなければなりません。
独身申告者と既婚申告者は、共同で、限度まで、住宅ローンで支払う利子の100％の項目控除を請求できます。 これらの制限は、住宅ローンがいつ発生したかによって異なります。 2018年から2025年の税年度の場合、最低限度額は、第1の家と第2の家が保証する最大750, 000ドルの借金です。 ただし、2017年12月16日より前に住宅ローンが存在する場合は、住宅ローンやその他のローンの利子を最大100万ドルの負債で控除して、以前と同じ、より寛大な税制上の扱いを受けます。
借りられている家
一年の一部またはすべての期間、不動産を借りる場合、税の規則はかなり複雑です。 個人的に使用するのではなく、家を借りる時間の割合に応じて、異なる規則が適用されます。 プロパティの使用は、次の3つのカテゴリのいずれかに分類されます。
物件を14日間以下レンタルします。 結果の収入をIRSに報告することなく、1年以内に最大2週間（14泊）の間、2番目の家を他の関係者に借りることができます。 この家はまだ個人の住居と見なされており、標準のセカンドホームルールに基づいて住宅ローンの利子と固定資産税を差し引くことができます。
これは、レンタル料金に関係なく保持されます。 1泊10, 000ドルで家賃を払っている家からの収入でさえ、IRSに報告する必要はありません。ただし、1年を通して14日間以内で家賃を借りることができます。
物件を14日間以上レンタルしますが、ごくまれに宿泊します。 ここでの特定の要件は、1年に14日未満、つまり家を借りた日数の10％未満で自分で家を使用することです。 これが当てはまる場合（そして、家が年間14日以上賃貸される場合）、家は賃貸物件と見なされ、その賃貸収入をIRSに報告する必要があります。
住宅ローンの利息、固定資産税、保険料、不動産管理者に支払われる手数料、公共料金、および不動産の減価償却の50％を含むレンタル費用を差し引くことができます。 ただし、これらの費用は、その年に個人が使用した時間とレンタル使用した時間の割合に配分する必要があります。
修正日は個人的な使用としてカウントされないため、追加のメンテナンスを行っている場合は14日以上宿泊施設で過ごすことができます。 領収書を保存してメンテナンス活動を文書化することを計画し、その日だけで休暇を取っていなかったことを証明します。
14日以上プロパティを使用し、まれにレンタルします。
具体的には、このシナリオは、少なくとも年に2週間、または家が賃貸された合計日数の10％の間、自分でプロパティを使用する場合に適用されます。 この場合、2番目の家は個人の住居と見なされます。
住宅ローンの利子と固定資産税の控除は受けられますが、レンタル損失を請求することはできません。 家族のメンバーが資産（配偶者、兄弟、両親、祖父母、子供、および孫を含む）を使用する場合、それらの家族滞在中に適正なレンタル価格を徴収しない限り、それらの日は個人的な日としてカウントされます。
住宅ローンの税額控除の計算については、Bankrateのようなオンラインワークシートを使用して、節約できる金額を判断してください。
自己資本控除
住宅ローンの利子控除に加えて、ホームエクイティローンの利息を償却することができます。 ただし、このような控除の規則は、2018年度から変更されました。
以前は、ホームエクイティローンを使用してクレジットカードの借金を返済したり、休暇を取ったり、別の家を購入したりしても、控除を受けることができました。 IRSによれば、「ローンを確保する納税者の家を購入、建設、または大幅に改善するために」お金を使用する場合にのみ、ホームエクイティの負債に対して支払う利子を差し引くことができます。プライマリまたはセカンドホーム、およびホームのコストを超えることはできません。
これらの規定は、2番目の家を購入するための利子控除を請求するには、そのための住宅ローンを取り出す必要があることを意味します。 プライマリーホームに対してホームエクイティローンを購入して購入した場合、そのようなローンで支払った利子を差し引くことはできません。
2018年税年度の時点で、住宅ローンを含む住宅ローンの750, 000ドルの利子を差し引くことができます。 ただし、この数字は、プライマリホームとセカンドホームを購入、建設、または改善するために使用されるすべてのローンの合計であることに注意してください。 たとえば、これらの住宅ですでに750, 000ドル以上の住宅ローンの負債がある場合、ホームエクイティの利子の控除を請求することはできません。
固定資産税の控除
2番目の家の固定資産税を差し引くことができます。そのため、所有しているのと同じ数の資産を所有できます。 ただし、ここでも2018年の税年度はこれらの控除に影響する変更をもたらしました。
所有している不動産に支払った固定資産税の全額を差し引くことはできなくなりました。 現在、資産税および所得税を含む、控除の対象となるすべての州税および地方税の合計は、申告ごとに10, 000ドル、結婚して別々に申告している場合は5, 000ドルに制限されています。 2番目の家を購入する多くの人は、最初の家ですでにその制限を超えている可能性があるため、2番目の家の追加の税の節約を享受することはできません。
セカンドホームの販売
税法により、主たる住居の売却に対して最大500, 000ドルの利益を得ることができます（結婚して共同で申告している場合;独身の場合は250, 000ドル）。 このプライマリホームセールの除外は、セカンドホームを販売する場合には適用されません。 そのような販売は、あなたの利益全体に対するキャピタルゲイン税の対象外になる可能性があります。
ただし、一部の動きにより、2つ目の住宅を売却することで得られるキャピタルゲインの少なくとも一部を回避できる場合があります。 1つ目は、追加のプロパティを販売する前に少なくとも2年間は主な居住地にすることです。 州の税務上の主要な居住要件を満たしていれば、税控除を利用できる場合があります。 （主に第2の家に住んでいるときに、主たる住居で受け取る可能性のある賃貸収入に対する税の影響を考慮する必要がある場合もあります。）
2番目の家の大部分が賃貸または投資として保有されている場合は、別の同等の物件と交換することも検討できます。 同様の取引所または繰延税金取引所としても知られる1031取引所では、賃貸物件または投資物件を、同等またはそれ以上の価値を持つ別の賃貸物件または投資物件と、課税繰延ベースで取引することができます。 利点は、取引所にキャピタルゲイン税を支払うことを回避できる可能性があることです。
そのような移動の資格を得るには、交換する物件を個人の居住地ではなく賃貸物件とみなす必要があります。つまり、15日以上賃貸し、14日または10％未満で使用する必要があります。毎年家が借りられた日。
ボトムライン
財政的に実現可能な場合、別の家を所有することは休暇やレンタルの目的のための優れた投資になる可能性があり、退職時に適切な主な家を提供することもできます。 しかし、住宅を所有することは、住宅ローンや税金からメンテナンスや修理に至るまで、多大な経済的負担を伴うため、セカンドホームの所有権に関する税務上の影響を知ることは最も重要です。 税法は複雑であり、定期的に変更されるため、関連する税の影響と法律を説明し、状況に最も適した所有戦略を決定するのに役立つ資格のある不動産税の専門家に相談することをお勧めします。
