差し押さえ市場への投資は、ほとんどの人が認識しているものをはるかに超える洗練と勤勉さのレベルを必要とする戦略です。 大きな可能性を秘めている可能性がありますが、それを獲得するには真の努力が必要です。そのため、重要な投資としてアプローチする必要があります。 勤勉; そして、地元の財産、経済、人口統計の傾向に関する慎重な研究。 また、プロパティを取得し、最終的にそれらを販売するための戦略の形成が必要です。
概要
オークションで中古車を購入することは、差し押さえ物件に投資することに似ています。 中古車販売店とは、すべてのメーカーとモデル、および一般的な欠陥とそれらを変更して価値を生み出す方法を熟知している人々です。 彼らは割引で車を買うためだけにオークションに参加する平均的な人よりも大幅に少ないリスクを取ります。
多くの差し押さえ買い手は、競売価格と不動産の本質的な価値との格差を掘り下げることを期待して、裁判所のステップでオークションに参加します。 しかし、彼らは投資やリスク軽減戦略についての本当の知識を持っていないかもしれません。 住宅差し押さえ市場に精通した投資家は、投資収益の主な源として価格差に依存することが災害のレシピであることを知っています。
差し押さえのプロパティを取得するための正しい方法は、散弾銃のアプローチではなく、再開発または改善が予定されているロケールにあるプロパティを選択することです。 プロパティは、近隣または地元の市場で他の人から目立つようにするか、価値を創造する機会を提供するユニークな品質を持つ必要があります。
投資戦略
不動産への投資家は、不動産を取得し、保有し、最終的に処分するための目標と方法を含む特定の戦略を持つ必要があります。 差し押さえ市場に投資する場合、この戦略はさらに重要です。 差し押さえが前の所有者に関連する何らかの固有の状況の結果として発生したのか、それとも現地市場に影響を与える可能性のあるより広範なトレンドの結果であるのかを判断する必要があります。
投資家は地元の不動産市場でかなりの量の調査を行う必要があります。 不動産の需要は、人口の増加、雇用の増加、可処分所得の増加、人口動態の変化の関数です。 これは、価格設定と投資期間の終わりに不動産を販売する能力に大きく影響します。
道路、学校、コミュニティプロジェクトなどの今後のインフラ開発を調査します。 また、地方政府と州政府がビジネスの成長をサポートし、交通、大気質、犯罪、税金などの特定の問題を修正する計画を学習します。 これらのアイテムはすべて、エリアをより望ましいものにし、その中のプロパティの値を増やします。
買収戦略
ほとんどの投資家は、オークションにかけられる資産をリストする出版物を精査し、オークションブロックに進む前に所有権を購入する意図について所有者に連絡することを教えられています。 裁判所のステップで取引を取得することはできますが、苦しめられた財産を確保するための代替方法を見つけることで、成約のチャンスが大幅に向上します。 また、プロパティを完全に理解および分析する機会を提供できます。
たとえば、投資家が市場での彼の連絡先と住宅ローンの知識を活用して、住宅所有者が貸し手と交渉するのを助けることにより、不動産へのアクセスを得たとしましょう。 ローンの問題が解決した場合、投資家は所有者と貸し手の両方で評判を高めるだけでなく、投資家は問題のあるローンを紹介したり他の人にアクセスしたりすることもできます。 そして状況が解決できない場合、投資家は所有権の信頼を得ているため、資産を取得する最初のラインです。 また、投資家は、努力を通じて不動産の欠点と利点について学んだため、不動産を購入するかどうかについて十分な情報に基づいた決定を下すことができます。
別の戦略は、貸し手からディスカウントで不良債権を購入することです。 銀行およびその他の貸付機関は、差し押さえの取得を好みません。 不動産所有（REO）不動産の取得を回避するために、これらの機関は、通常、いくつかの不良債権を大幅な割引価格で販売します。
投資家は不良債権を処理する際に貸し手よりも柔軟である場合があり、投資の投資家の低い基盤のおかげで、時にはそれをはるかに高いリターンをもたらすパフォーマンスローンに戻すことがあります。
投資家は、ローンの調味後、しばらく保有している場合もあれば、プレミアムで売却することもできます。 解決できない場合、投資家は他の当事者と競争することなく、不動産を差し押さえ、所有権を得ることができます。 このアプローチの唯一の欠点は、ローンのプールを購入するには、オークションで個々の不動産を購入するよりも大きな資本支出が必要になることです。 ポイントは、不良資産を取得する際の競争を減らす創造的な方法があるということです。
開催期間と終了戦略
投資家はまた、資産が取得されたら何をすべきかを確認する必要があります。
不動産は市場に「裏返され」ますか、それとも売却前に市場の変化を待って開催され、味付けされますか？ 差し押さえを購入し、購入後すぐにリマーケティングすることを検討している投資家は、不動産を改善する方法を見つける必要があります。 支出に最大の価値をもたらす改善には、寝室とバスルームの追加、キッチンの改造、地下室またはその他の未使用スペースの仕上げが含まれます。
不動産取引情報は公的な情報であるため、一部の見込みバイヤーは、抵当権の売却後、その価格が地域の他の不動産と一致していても、すぐに不動産のプレミアムを支払うことに慎重になります。 再開発による価値の創造は、より高い再販価格の根拠を提供するのに役立ち、長いマーケティング期間のリスクを減らすことができます。 ただし、投資家は、その価格が近隣の不動産よりもはるかに高くなるほど不動産を改善しないように注意する必要があります。
別の戦略は、資産価値を高めるために市場で何かが起こるまで、資産を賃貸不動産として保持することです。 繰り返しになりますが、投資家はレンタル市場を十分に把握して、レンタルスペースに十分な需要があることを確認する必要があります。 また、購入したプロパティは、プロパティを維持するコストをカバーするのに十分な家賃を命じることになります。
家主になるために必要な追加の時間と労力を処理できる人にとっては、不良物件を割引価格で購入し、賃貸物件に変換することで大きな富を生み出すことができます。 所得税からの住宅ローンの利子の控除と連動した利息のみの融資などの魅力的な資金調達を得る能力は、適切な時期を待つ間にキャッシュフローを生み出す素晴らしい方法を提供します。
住宅用不動産は他の資産クラスほど不安定ではありませんが、長期にわたる低収益と、収益の大部分を説明する需要の大きな変化に対応する価値の「ポップ」によって特徴付けられます。 繰り返しになりますが、これは継続的な研究の推進力であり、バリュージャンプのタイミングを推定し、販売の準備中の資産の計画を作成するのに役立つ保有期間戦略です。
出口戦略
出口戦略を熟考しなかったことは、新しい投資家がよく犯す大きな間違いです。 多くの人々は、差し押さえ物件に投資するのに最適な時期は、豊富な物件が利用可能であるときであるという誤った印象を受けています。 実際、販売用の住宅や差し押さえ物件の大幅な増加は、人々がローンの支払いを妨げたり、住宅を維持したくないという問題を浮き彫りにします。 これは、エリア内のジョブの損失、またはエリアを望ましくないインフラストラクチャの問題が原因である可能性があります。 これらの傾向は、販売または差し押さえに利用可能な住宅の供給にプラスの影響を与え、需要にマイナスの影響を与えます。 これは、市場のファンダメンタルズが改善するまで不動産を売却することがより困難になることを意味します。
利益の価格差のみに依存する投資家が犯すよくある間違いは、帳簿費用のマイナスの影響を認識できないことです。 費用には、長期にわたるマーケティングおよび販売期間中の住宅ローンの支払い、税金、保険、およびメンテナンスが含まれます。
不動産を売却する期限を設定し、不動産が売却されるまで価格を割り引くことは、過剰な運送費用を回避する1つの方法です。 長いマーケティング期間を確保し、損失につながる可能性のある高い運送費を保証する価格で不動産を売り続けるよりも、ゼロからゼロの利益で販売する方がはるかに良いです。
ボトムライン
不良資産不動産に投資して富を築くことは実行可能な戦略ですが、それは金持ちを迅速に獲得する方法ではありません。 ラグから富へのすべての物語について、市場動向の変化に遅れをとっていないために資本を失った人がさらに10人います。
抵当流れ市場で成功する人々は、他の成功した投資家の戦略と戦術を研究しました。 彼らは、他の人よりも競争上の優位性を生み出すために必要な適切な市場との接点を作ることに時間とリソースを費やしました。 しかし、地元の不動産市場を知るために時間とエネルギーを注ぐことは、投資家が競争に立ち向かうために使用できるいくつかの戦略の1つにすぎません。 成功は、慎重に作成され実行された買収とスマートな出口戦略からもたらされます。
