特別保証証書とは何ですか？
特別保証証書とは、不動産の売り手（付与者として知られる）が、物理的な所有権の間に発生したものに対してのみ保証する不動産に対する証書です。 言い換えると、譲与者は、財産を所有する前に存在していた明確なタイトルの欠陥に対して保証しません。
商業用不動産取引では、特別保証証書が最も一般的に使用されます。 一戸建ておよびその他の住宅不動産取引では、通常、一般保証証書が使用されます。 多くの住宅ローンの貸し手は、一般保証証書の使用を彼らに主張しています。
特別保証証書には、契約証書、付与証書、限定保証証書など、さまざまな州の多くの名前が付けられています。
重要なポイント
- 特別保証証書とは、財産の売り手が所有権の間に生じた財産権の問題または付帯に対してのみ保証する行為であり、特別保証証書は2つのことを保証します：譲与者は財産を所有し、売却することができます; 財産は彼の所有権の間に負担を負いませんでした。特別な保証行為は、財産の全歴史をカバーするより一般的な一般的な保証行為よりも制限されています。
保証証書の基本
保証証書は、所有権または所有権の商業用または住宅用不動産への譲渡を提供し、売り手による特定の保証が付いています。 これらの保証には、所有者の主張、未処理の先取特権または抵当権、または売り手以外の個人または事業体によるその他の負担の自由で明確な所有権が譲渡されることが含まれます。
限定保証証書としても知られる特別な保証証書は、一般保証証書のバリエーションです。 一般保証証書は、米国で不動産の所有権を譲渡するために使用される最も一般的で優先される種類の手段です。
一般保証書と特別保証書の両方で、以下が特定されます
- 売主の名前-譲与者買主の名前-被譲与者財産の物理的な場所財産には、証書に記載されているもの以外の借金や邪魔物はありません譲与者は、財産がすべての先取特権について自由であり、担保としてそれを使用する債権者から財産に対する未解決の請求がないことを保証します。当事者は財産の所有権を主張します。譲与者は、財産に対する被譲与者の称号を高めるために必要なことは何でも行います。
両方の行為は、買い手に同じ一般的な保護を提供します。 ただし、特別保証と一般保証証書の主な違いは、タイトルの所有権に与えられた保護期間をどのように扱うかです。
特別保証証書
「特別」という言葉の使用は、行為がより高品質であるという考えを購入者に伝えるかもしれませんが、特別な保証行為は包括的ではなく、対象期間が限られているため保護が少なくなります。 住宅用不動産では、抵当権行使や借金を履行するための不動産の強制販売で特別な保証証書が頻繁に使用されます。
一般保証証書には、施設の全歴史が含まれます。 いつ、または誰が所有しているかに関係なく、財産が欠陥や障害物から自由かつ明確であることを保証します。 一般保証証書は、購入者が所有権の有効な潜在的な法的問題なしに所有権を完全に取得していることを保証します。
特別な保証証書により、保証は売り手が財産の所有権を保持した期間のみを対象とします。 特別保証証書は、販売者の所有権の前に存在する可能性のある、自由で明確なタイトルの間違いから保護するものではありません。 したがって、特別保証証書の付与者は、財産の所有中に生じた、または生じたタイトルに対する債務、問題、またはその他の負担に対してのみ責任を負います。 被付与者は、以前の所有者から生じる問題について責任を負います。
例として、家の前に2人の前の所有者がいると想像してください。 最初の所有者は買いだめでしたが、すぐに家と庭は荒廃しました。 市の法執行部は、財産に付随する所有者に対して罰金を科した。 所有者は住宅ローンで遅れ、銀行は差し押さえられ、家を2番目の所有者に売却しました。 近所の喜びに、新しい所有者は家を修理し、庭を掃除しました。 10年後、彼らは家を市場に出し、あなたは特別な保証書を使ってそれを購入します。 数年後、あなたは家を売ることにしました。 ただし、コード執行先取特権は不動産に対して残っているため、販売を妨げる可能性があります。 少なくとも、都市の先取特権を満たしてタイトルを解放する必要があります。
タイトル検索とタイトル保険
ほとんどの場合、タイトル検索は、不動産のタイトルに対する先取特権または主張を明らかにします。 タイトル検索は、財産の所有権を決定するために利用可能な公的記録のレビューです。 弁護士、タイトル会社、および個人は、タイトルの検索を完了して、財産の所有権を確認できます。 これらの検索は広範囲にわたりますが、何かが見落とされる可能性が常にあります。
このため、ほとんどの購入者は、使用する保証書の種類に関係なく、不動産を購入する際にタイトル保険も購入します。 所有権保険は、所有者が所有する財産の所有権に対する金銭的請求から購入者を保護する補償保険です。
長所
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特別な保証により、売り手と買い手の間の財産権の譲渡が許可されます。
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タイトル保険の購入は、特別保証証書に対する事前請求のリスクを軽減することができます。
短所
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特別な保証証書は、被付与者または購入者に対して狭い保護を提供します。
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特別保証証書は、付与者または販売者の所有期間のみを対象とします。
特別保証証書の実例
一般的な保証証書は住宅用不動産取引ではより一般的ですが、特別な保証証書が標準になる領域が1つあります。 この1つの分野は、抵当流れ物件、不動産所有（REO）、または空売り物件のためのものです。
ほとんどの連邦住宅ローン協会（FNMA）、住宅と都市開発（HUD）、および銀行所有の住宅は、この種の行為を使用して販売しています。 おそらく、特別な保証証書を使用する主な理由の1つは、販売当局が押収前の財産に関するいかなる状況についても責任を負わないことです。
たとえば、2012年、ミシシッピ州グレナダ郡に家を持つ夫婦は、不動産のローン支払いをデフォルトにしました。 2013年2月、資産は貸し手であるウェルズファーゴ銀行によって差し押さえられました。 その後の法律文書は、ウェルズ・ファーゴが「特別な保証証書でFNMAに財産を譲渡した」ことを示しました。
