繰り返し販売法とは？
リピートセールス法は、同じ不動産の販売価格の変化を計算する方法です 特定の時間枠内。
住宅市場のアナリストは、この比較的単純なアプローチを使用して、数か月から数年にわたる住宅価格の推移を推定します。 さまざまな住宅価格指数は、不動産市場に関する情報を住宅購入者に提供するためにリピートセールス方式を採用しています。 売り手、不動産投資家、住宅および住宅金融業界で働く人々。
重要なポイント
- リピートセールス法は、同じ不動産の異なる販売価格に焦点を当てることにより、時間の経過とともに住宅評価がどのように変化するかを評価します。さまざまな住宅価格指数は、さまざまな特性：リピートセールスメソッドには欠陥がないわけではなく、サンプル期間中に2回以上販売された家にデータを制限し、同じプロパティが時間とともに変化する可能性があるという事実を見落としています。
繰り返し販売方法を理解する
住宅市場は、米国の主要な経済指標の1つと見なされています。 住宅市場の状況と経済全体は多くの点で連動しています。 不動産価格が上昇すると、住宅所有者は自信を持って成長し、しばしば財布の紐を緩め、消費者支出の増加を引き起こします。 開発者は需要の高まりの兆候にも支えられており、新しい土地、材料、雇用に投資して新しい家を建てることで国内総生産（GDP）を押し上げています。
住宅価格指数は、不動産の傾向を評価するという重要でトリッキーな仕事を任されています。 それらの大部分は、特定の期間の特定の地域での評価を追跡することでこれを達成しようとしています。 残念ながら、これらのインデックスが使用する計算の一部は、住宅価格の傾向の不正確な状況をもたらす可能性があります。
欠陥のある計算には、追跡する家のランダムなサンプルの選択が含まれます。 これらのプロパティは販売されていないか、構造とタイプが大きく異なる可能性があります。 全国不動産業者協会（NAR）中央値インデックスや国勢調査局中央値インデックスなど、特定の地域の住宅価格の中央値を監視したインデックスは、価格に影響を与える可能性のある住宅の構造と外部市場要因の変化を特定しません。
これらの構造的な問題を克服するために、リピートセールス方式が登場しました。 これは、現在の販売と以前の販売との間の不動産の価格の変化を追跡するために作成され、ライクがライクと比較されるようにします。
繰り返し販売法の長所と短所
リピートセールスメソッドは、同じプロパティの販売に基づいて住宅価格の変化を計算するため、特性が異なる住宅の価格差を考慮しようとする問題を回避できます。 また、リピートセールスメソッドは、回帰分析や地域別の平均販売価格を計算するための、より正確な代替手段を提供します。
リピートセールス方式の概念は、1963年にマーティン・ベイリー、リチャード・ムース、ヒュー・ヌースによって最初に導入され、1980年代後半にカール・ケースとロバート・シラーによって修正されました。
ただし、リピートセールス方式は決して完璧ではありません。 その主な欠点の1つは、報告された期間中に一度だけ販売された住宅を考慮していないことです。
もう1つは、サンプル期間中に2つの異なる時間に販売されたプロパティが必ずしも同一であるとは限らないということです。 同じ家の状態が著しく悪化したか、大規模な改修が行われ、比較可能性に影響を与えた可能性があります。
繰り返し販売法の例
おそらく、リピートセールス方式に依存している最も有名な住宅指数は、S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Indexです。 Case-Shiller Indexは、最低2回の腕の長さの取引を受けた一戸建て住宅の購入価格と再販価格を追跡することにより、米国の住宅市場の価値の変化を測定します。
インデックスは、新築、コンドミニアム、協同組合を考慮せず、市場価格以下での家族間の住宅販売などの非武装長さの取引も除外します。
リピートセールス方式を使用する他のインデックスには、一戸建て住宅の販売価格と借り換え査定に関するファニー・メイとフレディ・マックのデータに基づいた連邦住宅金融庁（FHFA）の毎月の住宅価格指数（HPI）、 CoreLogicのLoanPerformance Home Price Indexは、Case-ShillerインデックスまたはFHFAインデックスよりも広い地域をカバーしています。 カナダの主要住宅価格指数であるNational Composite House Price Indexも、リピートセールス方式を採用しています。
これらのようなインデックスは通常、前月、四半期、および年からの住宅価格の変化を報告します。 住宅価格の上昇は需要の増加を示し、価格の低下は需要の減少を意味します。
