協同組合とコンドミニアム：概要
コンドミニアムと協同組合は類似点を共有していますが、居住者にさまざまなオプションを提供する独自の特性も持っています。 多くの点で、ニューヨーク市の不動産市場は米国の他の市場とは異なります。 最大の違いの1つは、NYCで販売されているアパートがコンドミニアムまたは生協のいずれかであることです。 ほとんどの場所で、コンドミニアムがルールですが、ビッグアップルではそうではありません。 協同組合はNYCのコンドミニアムを上回っていますが、ほとんどの推定では約75％増えていますが、活発な市場ではいつでもより多くのコンドミニアムがあります。
協同組合とコンドミニアムの違いを簡単に調べてみましょう。 マンションを購入すると、アパートと共有エリアの割合があなたのものになります。 生協を購入するとき、実際にアパートを 購入 するわけではありません。 代わりに、建物である企業の株式を購入しています。 シェアのサイズは、アパートのサイズによって異なります。 株式を購入すると、協同組合の建物内のユニットを占有できます。 コンドミニアムの閉店時には、証書が与えられます。 協同組合の終了時に、独自のリースを取得します。
ほとんどの場合、コンドミニアムとコープの両方にドアマンとスタッフの監督がいます。 他の2人がしないすべてを行うコンシェルジュを追加する人もいます。 アメニティは、控えめなもの（地下室の単なる保管室）や、美しいテラス、ビリヤードルーム、ピアノルーム、スクリーニングルーム、子供用プレイルーム、ジムなど、すべてを網羅したものです。
重要なポイント
- マンションを購入するとき、あなたのアパートと共有エリアの割合はあなたのものです。小屋を購入するとき、あなたは実際にアパートを 購入 しません。 コンド価格は協同組合よりも高いですが、協同組合ではより多くの頭金、月額料金、および長い承認プロセスが必要です。 コンドミニアムはアパートの転貸を許可しますが、協同組合は許可しません。これにより、買い手はより安定した、一時的でないコミュニティを提供します。
コンドミニアム
かつては外れ値と見なされていたが、現在はヒップと見なされている新しい地域には、コンドミニアムがあります。 ニューヨークの不動産仲介会社シティハビタッツのゲーリーマリン社長によると、「空のガラスの家に住むのがあなたのスタイルであれば、多くのコンドミニアムを見ているでしょう。コンドミニアムの建物は一般的ではありませんでした。 「マンハッタンでは新しいマンションの利用可能な土地が限られているため、最新のマンションは最新のマンションで見つかる可能性が高い」と彼は言います。クイーンズとブルックリンでは、ロングアイランドシティとウィリアムズバーグのウォーターフロントに沿ったかつての工業地帯や、ブルックリンのダウンタウンに建設された多くの新築コンドミニアムが見られました。 」
頭金と価格
多くの場合、コストは不動産購入の決定プロセスを促進し、コンドミニアムは魅力的な頭金を提供します。通常、購入価格の10％だけが必要です。 ただし、コンドミニアムは生協よりも価格が高くなる傾向があります。
閉会費用
コンドミニアムの閉鎖費用は、協同組合の場合よりも高くなります。 詳細については、ニューヨークの不動産弁護士Adam Stoneに2つを比較するよう依頼しました。 彼が思いついたのは次のとおりです。$ 800, 000の住宅ローンを持つ100万ドルのコンドミニアムの場合、閉鎖費用は次のようになります。 貸し手のタイトル保険、1, 000ドル。 タイトル検索、700ドル、記録料、700ドル、ニューヨーク州の大邸宅税、10, 000ドル、NYS住宅ローン記録税、15, 370ドル。 合計：32, 270ドル（貸し手によって異なります。貸し手によって異なります）。
そして、大邸宅税が何であるか疑問に思っている人のために、ストーンは説明します：「ニューヨーク州は、販売価格の0.4％の移転税を持ちます。そして、それはどんな住宅財産の売り手にも請求されます。 また、1百万ドル以上の価格の住宅用不動産にのみ適用されるため、「マンション税」とも呼ばれる1％の購入者の譲渡税があります。
月額料金
マンションの所有者は、「共通費用」と呼ばれる月額請求書を持っています。この請求書は、建物の維持に使用されます-共通エリア、造園、スタッフの支払い、および多くの場合はユーティリティの一部です。
コンドミニアムの所有者は毎月2つの小切手を作成します（1つは維持費の構築用、もう1つは固定資産税用）。多くの場合、コンドミニアムの所有者の合計は生協所有者の維持費よりも低くなります。
ボード
コンドミニアムボードは、生協ボードよりも要求が少ない傾向があります。 協同組合には、面接を含む、より長い承認プロセスがあります。 取締役会は、買い手候補が生協を購入できるかどうかを決定します。
ワーナーM.ルイスによると ハルステッドプロパティのハルコフルイスチームの「コンドミニアムでは、建物はバイヤーにパッケージをリクエストできます」とルイスは言います。「しかし、インタビューはなく、建物は最初の拒否権しか持っていません。承認する必要があります。またはコンドミニアムで自分で購入する必要があります）。つまり、契約に署名している場合、買い手（または資金調達）に何か問題が発生しない限り、取引は良好です。」
ルール
コンドミニアムでは、購入のための外国資金の使用に関する制限など、ルールが少なくなる傾向があります。 コンドミニアムにより、国際的な投資家は自分のスペースを購入してレンタルできます。 通常、いくつかの注意事項がありますが、面倒なことはありません。 コンドミニアムでは、アパートを転貸したり、他の人に賃貸したりすることもできます。 ただし、一部のコンドミニアムのアソシエーションでは、他のコンドミニアムよりも多くのルールが課される場合があります。 結果として、見込み客が調査を行い、何が許可され、何が許可されないかを決定することが重要です。
バイヤーの好み
シティハビタッツ社長のゲーリーマリン氏は次のように述べています。「自分のドラマーのビートに合わせて行進し、柔軟性を重視するなら、コンドミニアムが賢明な選択かもしれません。 ただし、この自由には代価があることを理解してください。 コンドミニアムはほとんどの場合、同等の協同組合よりも高価です。 さらに、エレベータの新しい顔を定期的に見ることが問題である場合は、別の場所を見てください。 賃借人はコンドミニアムの建物で一般的です。 所有者はしばしばコンドミニアムのよりリベラルなポリシーを利用します。」
Co-Ops
一般的に言えば、古くて確立された住宅地には、多くの協同組合があります。 ゲーリー・マリンが説明するように、「歴史的な財産が好きなら、ほとんどすべての戦前の建物がこのように組織されているので、協同組合で終わる可能性が高いです。 また、生協ビルはコンドミニアム開発よりも古い傾向があるため、多くの場合、より中央の場所に位置しています。 たとえば、アッパーイーストサイドのパークアベニュー（とにかく最高の場所）に並ぶほぼすべての住宅は、協同組合です。」
頭金と価格
コンドミニアムと同様に、決定はあなたがいくら使うことができ、頭金のために貯めたかに帰着するかもしれません。 コンドミニアムの購入価格の10％を下げることは可能ですが、協同組合では購入価格の20％から50％の範囲ではるかに高い頭金が必要になる場合があります。 幸いなことに、協同組合の購入価格はコンドミニアムよりも小さくなる傾向があります。 ただし、価格は関係する地域によって異なります。
閉会費用
ニューヨークの不動産弁護士アダム・ストーンによると、協同組合は閉鎖費用が低い。 上記の32, 000ドルを超えるコストのコンドミニアムの例では、協同組合は10, 000ドルの大邸宅税を持っています。 実質的な違いは、コンドミニアムは不動産であり、協同組合の共有は個人財産であるという事実によるものです。 「一部の人にとってはセマンティクスにすぎないかもしれませんが、終値を計算するときではありません。」
月額料金
協同組合の所有者は、月に1回、「メンテナンス」料金と呼ばれる小切手を作成します。 コンドミニアムと同様に、月額料金は建物の適切な運営を維持するために必要な財産とスタッフの基本的な維持費になります。 協同料金はマンション料金よりも高くなる傾向があります。これは、料金に建物の住宅ローンの少なくとも一部が含まれることが多いためです。 ただし、月額料金は建物の規模によって異なります。
ただし、メンテナンスと一般的な料金は決まっていないことに注意することが重要です。 新しい屋根、新しいロビー、より多くのスタッフメンバーなどの主要な費用は、評価をトリガーする可能性があります。取締役会メンバーが決定するものと、めったに取り消すことができないものです。
ボード
前述のように、ほとんどの協同組合委員会は、購入者が財務情報を引き渡し、雇用確認に提出し、場合によっては個人経歴確認を要求することができる、厳密でしばしば長い申請プロセスを持っています。
ワーナー・M・ルイス ハルステッドプロパティのハルコフルイスチームのコメント：通常、非常に詳細で時間がかかるアプリケーションを送信した後。 その後、ほとんどまたはまったく理由もなく、バイヤーはインタビューの後で、またはパッケージの何かが理由で拒否されることがあります。 取引があり、韻や拒否の理由がない取引を見てきました。」
ルール
協同組合委員会はコンドミニアムよりも規則が多く、トロンボーンを練習できる時期、ドアに休日の飾りを付けることができるか、ペットを連れて入ることができるかを義務付ける傾向があります。 ほとんどの規則は、協同生活の調和、穏やかさ、礼儀正しさを促進することを目的としています。
しかし、一部の国内バイヤー、およびほぼすべての国際バイヤーを思いとどまらせるルールは、サブレッティングに関する協同組合の制限です。 外国人による購入を不可能にする協同組合のもう1つのルールは、資金が米国外にある人を受け入れる可能性は低いということです。
ルイスによると、「協同組合は、安定した、長期にわたる住民のグループを確立することに関するものです。 コンドミニアムはそれについてそれほど心配していないようです。」
バイヤーの好み
Gary Malin氏によると、「Co-opは、安定性を重視し、建物に根を張りたい人にとって賢明な選択です。単純に「長い間、その中にいるのですか？」 協同組合はコンドミニアムよりも一時的ではないので、近所の人と知り合いになりたいなら、住むのに最適な場所です。分析、突っ込み、突進する準備をしておいてください。安定した非常に安全な投資に協力してください。」
