目次
- 税金先取特権とは何ですか？
- 番号による税先取特権
- 税金先取特権に投資するにはどうすればよいですか？
- 先取特権から利益を得る方法
- 税先取特権の欠点
- ボトムライン
株式市場のボラティリティの増加は、歴史的にまだ低い金利と相まって、まともな収益率を提供するための代替手段を求めている多くの投資家を抱えています。 しばしば見落とされる投資ニッチの1つは、固定資産税の先取特権です。 このユニークな機会は、知識豊富な投資家に優れた収益率を提供する場合があります。 不動産先取特権にはかなりのリスクも伴う可能性があります。つまり、初心者の購入者は、この種の資産に伴うルールと潜在的な落とし穴を理解する必要があります。 この記事では、先取特権、それらに投資する方法、およびこの種の投資手段に伴う不利益について説明します。
重要なポイント
- 先取特権は、競売で入札することもあるオークションで販売されています。差し押さえが必要な場合は、所有権を奪うことを妨げる資産に対する他の先取特権があります。現在の居住者。不動産先取特権に投資することもできます。
税金先取特権とは何ですか？
土地所有者が自分の財産に税金を支払うことができない場合、その財産が所在する市または郡は、その財産に先取特権を置く権限を持ちます。 先取特権は、未払いの未払い額に対する財産に対する法的請求です。 先取特権が付与された不動産は、税金が支払われ、先取特権が削除されるまで売却または借換えできません。
先取特権が発行されると、地方自治体によって税の先取特権証明書が作成されます。これは、不動産に対する未払い額に加えて、利息または罰金を反映しています。 その後、これらの証明書は最高入札の投資家に競売にかけられます。 税先取特権は、非常に小さな不動産のためにわずか数百ドルで購入できますが、大部分ははるかに高価です。
固定資産税の先取特権は、自治体から購入することができ、先取特権の所有者は、利息付きの支払いを回収したり、不動産の差し押さえを行うことができます。
番号による税先取特権
National Tax Lien Association（NTLA）のエグゼクティブディレクターBrad Westoverによると、2017年には約140億ドルの固定資産税は支払われていません。 これらの先取特権の約3分の1は、その後民間投資家に売却されます。 地方自治体は、問題の不動産にかかっている金銭をすぐに回収するため、民間販売から利益を得ています。 30州が税留置権証明書を販売している、とWestoverは言います。
Westoverには2018年の全国番号はありませんが、フロリダ州では、未払いの固定資産税が2008年の12億ドルから2018年の7億4, 000万ドルに減少し、「ピーク時の半分近く」になり、可用性が低下していることに気付きました。投資家向けの先取特権は、おそらく全国的な傾向です。 「健全な経済では、より多くの人が固定資産税を払っているのは理にかなっています」と彼は言います。
税金先取特権に投資するにはどうすればよいですか？
固定資産税の先取特権は、実際の資産をオークションで売買するのと同じ方法で購入できます。 オークションは物理的な設定またはオンラインで行われ、投資家は先取特権の金利を引き下げるか、またはそれに対して支払うプレミアムを入札することができます。 最低利率を受け入れるか、最高のプレミアムを支払う意思のある投資家には先取特権が与えられます。 買い手はしばしば、特定の不動産をめぐって入札戦争に巻き込まれ、それにより、勝った買い手が得る収益率が低下します。
Westoverによると、税先取特権を持つ不動産の国家差押率はわずか約4％です。 しかし、彼は買い手が修理の費用を知っている必要があると言います、そして、彼らが彼らが財産の所有権を引き受けるならば、彼らが支払う必要があるかもしれない他のどんな未知であるとも。 これらのプロパティを所有する人は、現在の居住者を追い出すなどの不快なタスクに対処する必要があり、プロパティマネージャーまたは弁護士からの高価な支援が必要になる場合があります。
税留置権の購入に興味がある人は、住宅や商業などの先取特権を保持するか、未開発の土地と改善された土地のどちらのタイプの不動産を決定するかから始める必要があります。 その後、次のオークションがいつ、どこで、どのように開催されるかを知るために、彼らは市または郡の会計係に連絡することができます。 会計事務所は、投資家に、オークションにかけられる先取特権のリストをどこで入手できるか、また売却方法の規則を伝えることができます。 これらの規則は、事前登録要件、受け入れられる支払い方法、およびその他の関連する詳細を概説します。
場合によっては、不動産の現在価値が先取特権の額よりも少なくなる可能性があるため、購入者は利用可能な不動産についてデューデリジェンスを行う必要があります。 NTLAは、延滞税先取特権の額面を資産の市場価値で割ることを推奨しています。 比率が4％を超える場合、潜在的な買い手はその物件から離れる必要があります。 さらに、入札者が所有権を取得することを妨げる他の先取特権が存在する可能性もあります。
課税先取特権を持つ特定の郡のすべての不動産には、それぞれの区画内で番号が割り当てられます。 バイヤーは、これらの先取特権を番号で検索して、郡からそれらに関する情報を取得できます。これは、オンラインで行うことができます。 番号ごとに、郡には、プロパティの住所、所有者の名前、プロパティの評価値、法的説明、プロパティの状態の内訳、および敷地内にある構造があります。
先取特権から利益を得る方法
固定資産税の先取特権を購入する投資家は、通常、即座に先取特権の全額を発行する自治体に返還する必要があります。 2つを除くすべての州で、タックス先取特権発行者は元本、利子、および罰金を徴収し、先取特権証明書の所有者に支払いを行い、次にファイルがない場合は先取特権証明書を収集します。 不動産所有者は、先取特権の全額と利息を返済する必要があります。利子は5％から36％の範囲で、レートは州によって異なりますが、通常は10％から12％です。 投資家が先取特権に対してプレミアムを支払った場合、これは場合によっては返済される金額に加算されることがあります。
返済スケジュールは通常、6か月から3年まで続きます。 ほとんどの場合、所有者は先取特権を全額支払うことができます。 所有者が期限までに先取特権を支払うことができない場合、投資家は、自治体が持っているのと同じように不動産を差し押さえる権限を持っていますが、これは非常にまれです。
固定資産税先取特権への投資のデメリット
固定資産税の先取特権は相当な利率を生み出す可能性がありますが、投資家はこの分野に足を踏み入れる前に宿題をする必要があります。 税の先取特権は一般に、初心者の投資家や不動産の経験や知識がほとんどない投資家には不適切です。
投資家はまた、先取特権が置かれている実際の資産に精通して、所有者からお金を集めることができるようにする必要があります。 スラム街の中心に位置する老朽化した不動産は、約束された金利に関係なく、おそらく良い買い物ではないでしょう。なぜなら、不動産所有者は、未払いの税金を完全に支払うことができないか、支払いたくないからです。 そこに堆積した化学物質や有害物質など、あらゆる種類の環境損傷を伴う特性も一般に望ましくありません。
先取特権の所有者は、証明書を受け取った後の責任を知る必要があります。 彼らは通常、指定された時間内に購入を書面で不動産所有者に通知しなければならず、支払いがその時間までに完全に行われなかった場合、償還期間の終わり近くに彼らに2番目の通知書を送らなければなりません。
租税先取特権も永遠の手段ではありません。 多くの場合、償還期間の終了後に有効期限があります。 先取特権の期限が切れると、先取特権者は未払いの残高を回収できなくなります。 財産が差し押さえになった場合、先取特権者は財産上の他の先取特権を発見する可能性があり、これにより所有権の取得が不可能になる可能性があります。
銀行やヘッジファンドなどの多くの商業機関は、先取特権に関心を持っています。 彼らは競争を上回り、利回りを下げることができました。 これにより、個人投資家が収益性の高い先取特権を見つけることが難しくなり、その結果、一部の投資家はあきらめました。 ただし、先取特権に投資するファンドもいくつか利用できるようになりました。これは、初心者の投資家がより低いリスクでこの分野に参入する良い方法です。
ボトムライン
固定資産税の先取特権は、不動産市場に精通した経験豊富な投資家にとって実行可能な投資の選択肢となります。 自分が何をしているかを知っており、先取特権を購入する不動産を調査するために時間をかける人は、時間をかけてかなりの利益を生み出すことができます。 ただし、潜在的なリスクにより、この分野は洗練されていない投資家にとって不適切です。
ウェストオーバーは、固定資産税の先取特権を「教育を受け、賢明で、精通している人にとっては良い機会である」と呼びます。所有者は償還せず、あなたが得る土地には価値がないということです。」 固定資産税の先取特権の詳細については、不動産業者または財務アドバイザーに相談してください。
